節税対策のためには、減価償却費計上額を考え、中古建物の取得を狙おう！

この記事の対象者

どのような賃貸用不動産を購入するか迷っている人
中古建物の減価償却費を利用した節税対策を考えている人
利益が多く、とにかく多くの経費を計上する必要がある人

建物の減価償却とは

建物は、取得価額を減価償却していく必要があります。

建物の使用に伴って、建物自体の価値は年々下落していくので、減価償却とは、その下落分を税金にも反映させるために建物の取得価額を一定の割合で減額し、減額した金額をその年々の経費に計上していくことです。

一方、土地はどんなに使用しても、土地自体の価値は下落しないので、減価償却をする必要はありません。

中古建物の取得価額の決定方法について

不動産賃貸業を営むために、土地・建物を購入する場合、建物の取得価額は減価償却の対象になるので、建物の取得価額を多く計上できる物件を購入すべきです。

通常、不動産売買では、土地・建物が１つのセットになって売買され、取得者は不動産売買契約書に記載された土地・建物の按分価格から税務上の土地・建物の取得価額も算定することになります（この辺の話に興味がある場合、「不動産取得時に優位な土地・建物の按分割合を設定して節税を目指す方法！」をご覧ください）。

そして、例えば、築50年の木造建物の売買では、売主の帳簿上の建物価額は0円になっており（減価償却計算が終わっているため）、また、実際の建物自体も相当傷んでいるため、一般的な感覚では、中古建物の売買価格はタダに近い金額になるはずと考えるのが自然でしょう。

しかし、実際の不動産売買契約書の土地・建物の売買価格は固定資産税評価額を参考にしていることが多く、建物の固定資産税評価額は築何十年経過してもある程度の金額が残り続けるため、中古建物の不動産売買契約書の記載金額もある程度の価格が残ることになります。

よって、不動産売買契約書の土地・建物の按分価格＝税務上の土地・建物の按分価格になるため、中古建物の税務上の取得価額は0円にならず、ある程度の金額が残ることになります。

以下の事例で確認してみましょう。

以下の条件の場合、税法上の建物の取得価額を求めてください。 売買の対象になっているのは、築50年の木造建物とその敷地です。 不動産売買契約書での土地・建物の売買金額の総額は2900万円です。 不動産売買契約書の土地・建物の内訳金額は固定資産税評価額で按分した金額が記載されています。 固定資産税評価額は土地1200万円、建物300万円です。 不動産会社に支払った仲介手数料は100万円です。

【解答】
税法上の建物取得価額は600万円です。

【解説】
不動産会社に支払う仲介手数料は、土地・建物を取得するために直接要した費用として取得価額に算入されます。

よって、税法上の建物の取得価額は以下のように計算されることになります。

税法上の建物の取得価額＝（不動産の売買金額+不動産会社に支払った仲介手数料）÷（土地の固定資産税評価額+建物の固定資産税評価額）×建物の固定資産税評価額
＝（2900万円＋100万円）÷（1200万円＋300万円）×300万円
＝600万円