この記事の対象者
  1. どのような賃貸用不動産を購入するか迷っている人
  2. 中古建物の減価償却費を利用した節税対策を考えている人
  3. 利益が多く、とにかく多くの経費を計上する必要がある人




建物の減価償却とは

建物は、取得価額を減価償却していく必要があります

建物の使用に伴って、建物自体の価値は年々下落していくので、減価償却とは、その下落分を税金にも反映させるために建物の取得価額を一定の割合で減額し、減額した金額をその年々の経費に計上していくことです。

一方、土地はどんなに使用しても、土地自体の価値は下落しないので、減価償却をする必要はありません。

中古建物の取得価額の決定方法について

不動産賃貸業を営むために、土地・建物を購入する場合、建物の取得価額は減価償却の対象になるので、建物の取得価額を多く計上できる物件を購入すべきです。

通常、不動産売買では、土地・建物が1つのセットになって売買され、取得者は不動産売買契約書に記載された土地・建物の按分価格から税務上の土地・建物の取得価額も算定することになります(この辺の話に興味がある場合、「不動産取得時に優位な土地・建物の按分割合を設定して節税を目指す方法!」をご覧ください)。

そして、例えば、築50年の木造建物の売買では、売主の帳簿上の建物価額は0円になっており(減価償却計算が終わっているため)、また、実際の建物自体も相当傷んでいるため、一般的な感覚では、中古建物の売買価格はタダに近い金額になるはずと考えるのが自然でしょう。

しかし、実際の不動産売買契約書の土地・建物の売買価格は固定資産税評価額を参考にしていることが多く、建物の固定資産税評価額は築何十年経過してもある程度の金額が残り続けるため、中古建物の不動産売買契約書の記載金額もある程度の価格が残ることになります。

よって、不動産売買契約書の土地・建物の按分価格=税務上の土地・建物の按分価格になるため、中古建物の税務上の取得価額は0円にならず、ある程度の金額が残ることになります。

以下の事例で確認してみましょう。

以下の条件の場合、税法上の建物の取得価額を求めてください。

  • 売買の対象になっているのは、築50年の木造建物とその敷地です。
  • 不動産売買契約書での土地・建物の売買金額の総額は2900万円です。
  • 不動産売買契約書の土地・建物の内訳金額は固定資産税評価額で按分した金額が記載されています。
  • 固定資産税評価額は土地1200万円、建物300万円です。
  • 不動産会社に支払った仲介手数料は100万円です。
【解答】
税法上の建物取得価額は600万円です。

【解説】
不動産会社に支払う仲介手数料は、土地・建物を取得するために直接要した費用として取得価額に算入されます

よって、税法上の建物の取得価額は以下のように計算されることになります。

税法上の建物の取得価額=(不動産の売買金額+不動産会社に支払った仲介手数料)÷(土地の固定資産税評価額+建物の固定資産税評価額)×建物の固定資産税評価額
=(2900万円+100万円)÷(1200万円+300万円)×300万円
600万円

なぜ中古建物の取得が節税対策になるのか

中古建物でも取得価額がある程度計上されることは分かりましたが、新築建物を取得した方が取得価額を多く計上でき、すべての年度の合計の減価償却費(=経費合計額)は建物取得価額までなので、税務上も新築建物を取得した方がメリットが大きそうに見えます

しかし、節税対策の観点から考えた場合、中古建物の取得することの本当のメリットは別のところにあります。

建物の取得当初に関して、中古建物の取得は新築建物の取得より多くの減価償却費を計上でき、結果的に利益の圧縮に役立ち、節税効果が高くなります!

減価償却は毎年一定額を建物取得価額から経費に振り替えることだと説明しましたが、建物の築年数が古ければ古いほど、取得価額から経費に振り替えられる一定額も格段に多くなります。

よって、取得当初の経費を多く計上できるので、中古建物を取得した方が新築建物を取得するより節税対策になります。

中古建物を取得した時の節税効果について

減価償却を通して、1年間に建物取得価額から経費に計上できる金額は、次の計算式により算定することができます。

減価償却費(経費)の計上額の算定
建物取得価額÷耐用年数

新築の場合の耐用年数と中古の場合の耐用年数は以下の通りになります。

種類/耐用年数 新築 中古
木造
22年
4年
軽量鉄骨(肉厚4mm以下)
27年
5年
鉄骨
34年
6年
RC
47年
9年

では、実際に経費に計上できる金額を新築の場合と中古の場合で比べてみましょう。

新築の木造建物を取得した場合と築25年経過した木造建物を取得した場合の1年間の減価償却費(経費)の計上額を比較してください。
ただし、建物の取得価額はどちらも2200万円とします。
【解答】
新築建物の1年間の減価償却費(経費)は100万円、中古建物の1年間の減価償却費(経費)は550万円
よって、中古建物の方が450万円も多く減価償却費(経費)を計上できます。

【解説】
<新築建物の1年間の減価償却費(経費)>
減価償却費=建物取得価額÷耐用年数
=2,200万円÷22年
100万円

<中古建物の1年間の減価償却費(経費)>
減価償却費=建物取得価額÷耐用年数
=2,200万円÷4年
550万円

まとめ

個人事業主でも会社でも、基本的に利益が計上される限り、経費が多い方が納税額が少なくなり、節税になります。

しかも、減価償却は建物の取得時に金銭の支払いは終了しているので、減価償却額を通して、年々経費に計上できる金額は金銭の支払いを伴いません。

そうであるならば、長い年月を通して少しずつ減価償却されるよりも短い年数で一気に減価償却された方が節税効果が高くなります。

納税額の減少を通して、手元資金が増加することになるので、借入金を返済したり、新しい不動産を購入するのに回せるお金が多くなるためです。

是非、賃貸用不動産を購入する際は、中古建物の耐用年数も考慮にいれて不動産選びをしてみてください。