株式会社？合同会社？一般社団法人？不動産賃貸業の法人化に最適なのは？

不動産賃貸業を営む個人事業主の方の税務相談を受けていると「不動産賃貸業の規模が大きくなり始めたので、法人化したいんだけど、どんな会社を設立すれば良いの？」とよく聞かれます。

個人事業主として不動産賃貸業を営むより法人を設立して不動産賃貸業を営む方が圧倒的に税金の納付額が減少しますので、ある程度利益のある人（目安としては利益金額で500万円以上）は、法人化を検討した方が良いです。

法人化すると受けられる節税メリットについては、「不動産賃貸業を営む個人事業主が管理会社を設立するメリットについて！」で説明していますのでそちらをご覧ください。

話しを戻すと、個人事業主の不動産賃貸業を法人化する場合に考えられる形態は①株式会社、②合同会社、③一般社団法人の３つがあります。

どの形態の法人を設立しても、「個人事業主」として不動産賃貸業を営むより、確実に税金の納付額は減ります。

ただし、どの法人形態にも他の法人形態とは異なるメリット・デメリットがあります。

そこで今回は、まずは、株式会社、合同会社、一般社団法人の特徴を確認した後に、それぞれの法人のメリット・デメリットを確認し、不動産賃貸業を法人化したい人に、どの法人形態を選ぶと有利になるか比べてもらえる情報を少しでも提供したいと思います。

法人間の特徴とその比較

まずは、法人間の特徴を比較していきましょう。
表にすると以下の通りなのですが、下記のメリット・デメリットで個別事項をフォーカスしていくので、軽く眺める程度でよいです。

株式会社のメリット・デメリット

メリット

株式会社を設立する最大のメリットは、以下の２つです。

①認知度が高いため融資を受ける際に有利に働く
②役員≠株主のため不動産オーナーが会社の株式を持たなくても良くなり、相続税対策上有利に働く

認知度が高いため融資を受ける際に有利に働く

まず、一般社団法人の場合ですが、融資をしてくれる金融機関が極端に少なくなりますので、これから融資を受けて不動産賃貸業を大きくしていきたい人は、株式会社か合同会社を選ぶ方が無難です。

次に合同会社ですが、2006年に施行された会社法で新設された新たな会社形態で、少しずつ認知度は上がってきていますが、まだまだ株式会社に比べて認知度は低いです。

さらに、合同会社は小規模事業の法人化に利用されることが多く、組織的にも簡略化されており、どうしても株式会社に比べて格下のイメージが強いです。

融資を受ける際に合同会社だからすぐにアウトということはないですが、やはりイメージ的には株式会社の方が良いでしょう。

よって、新規融資を通じて、不動産賃貸業をさらに大きくしようと考えるなら、会社設立の際には、株式会社を選択するのが一番良いということになります。

役員≠株主のため不動産オーナーが会社の株式を持たなくても良くなり、相続税対策上有利に働く

まず、一般社団法人の場合、相続税が一番安くなる場合がありますが、いろいろなデメリットも付きまとうので、下記の「一般社団法人のメリット・デメリット」のところでまとめて議論します。

次に合同会社の場合ですが、出資者以外から役員を選任できません。

よって、不動産所有者であった個人事業主が会社の意思決定機関に残るためには、役員になる必要があるため、同時に出資者にもならなくてはなりません。

通常、不動産賃貸業を法人形態で行う場合、利益が法人に積み重なり、会社の株価は徐々に上昇していきます。

そうすると、不動産所有者（元不動産賃貸業を行っていた個人事業主）に相続が発生した場合、上昇した株式の一部も相続財産の対象になります。

一方、株式会社の場合、合同会社と同じく、株価の上昇は避けられませんが、役員≠株主のため、不動産所有者が株式を整理するのが合同会社より楽になります。

不動産所有者（元不動産賃貸業を行っていた個人事業主）の子供や孫への株式の譲渡スケジュールによりますが、合同会社より株式会社の方が相続対策上有利になることが多いです。

デメリット

株式会社化のデメリットは以下の2つです。

①合同会社・一般社団法人より設立費用が割高になる
②機関設計が複雑になり、法人運営が合同会社より大変になる

合同会社・一般社団法人より設立費用が割高になる

定款認証費用の5万円、設立登記にかかる登録免許税の費用（株式会社15万円、合同会社・一般社団法人6万円）の差額9万円等、株式会社を設立する場合、他の合同会社・一般社団法人より設立費用が20万円前後割高になります。

ただし、会社設立に係る費用はすべて会社の第1期の損金（経費）になりますので、実際の負担額は20万円×25％（およその法人税率）＝15万円程度になります。

機関設計が複雑になり、法人運営が合同会社より大変になる

合同会社の場合、株主総会や取締役が必要という制約はありません。また、役員の任期もなく、決算公告義務・定款の認証もありません。

つまり、業務の執行・利益の配分・残余財産の分配・定款の変更等法人運営に係る事項について、合同会社の方が株式会社より自由にできるということになります。

一般社団法人に関して言えば、役員の任期が2年であったり、剰余金の配当ができなかったり、法人運営は株式会社より難しいです。

合同会社のメリット・デメリット

メリット

合同会社のメリットは以下の２つです。

①株式会社・一般社団法人に比べて運営の自由度が高い
②設立費用が安い

株式会社・一般社団法人に比べて運営の自由度が高い

合同会社の場合、株主総会や取締役といった機関設計に関する制約がありません。また、決算公告義務も定款の認証もないので、不動産所有者（個人）にとっては、非常に自由度の高い会社を設立できます。

設立費用が安い

株式会社設立に比べて20万円程度設立費用が少なくなります。

仮に不動産所有者が自分で合同会社を設立する場合、10万円程度で法人化することができます。

デメリット

合同会社のデメリットは以下の２つです。

①認知度が低いため融資を受ける際に不利に働く
②社員＝出資者のため不動産オーナーが会社の出資額を持つことになり、相続税対策上不利に働く

認知度が低いため融資を受ける際に不利に働く

合同会社は組織的に株式会社より簡略化されています。

経営の観点から見れば、自由度の高い経営を行える可能性がありますが、法人の管理状況の観点から見れば、内部統制を構築することが難しく、株式会社より不透明な会社ということになります。

さらに、小規模事業の法人化に利用されることが多く、イメージ的には株式会社より悪いのは事実です。

融資を決定するのは、最終的には人です。

もし、数値的条件が同じなら、株式会社と合同会社のどちらの方が融資を受け易いかを考える必要があります。

社員＝出資者のため不動産オーナーが会社の出資額を持つことになり、相続税対策上不利に働く

合同会社の場合、不動産所有者（元不動産賃貸業を行っていた個人事業主）が社員（役員のこと）になるためには、出資者（株主のこと）にならなければなりません。

また、どれだけ多額の出資をしても、一人一票の議決権のため、子や孫に出資額を引き継ぐタイミングが株式会社の場合より難しくなります。

合同会社の場合、定款に定めれば、相続財産の計算方法を変えられたりと自由度が高い（定款自治の範囲が広い）のですが、その分、いろいろなケースを想定して、相続対策をしないと株式会社に比べて非常に不利になる場合があります。

一般社団法人のメリット・デメリット

メリット

一般社団法人により法人を設立するメリットは相続税の節税のためです。

そもそも一般社団法人とは、平成20年に施行された「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」に基づいて設立された法人を言います。

この法律により、一般社団法人は、誰でも登記だけで設立することができるようになりました。

一般社団法人の最大の特徴は出資者=会社所有者がいないという点です。

一般社団法人には出資者がいないので、不動産所有者が一般社団法人に不動産を譲渡して、その後死亡したとしても譲渡した不動産に関して相続税が発生することはありません。

一方で一般社団法人が解散した時には社員が残余財産の分配を受けることが可能です。

つまり、例えば、親が一般社団法人に不動産を譲渡し、子供が社員になれば一般社団法人に譲渡した不動産に関して相続税を支払わずに済むというスキームが出来上がります。

不動産賃貸業や不動産管理業でも当然一般社団法人を設立することができますので、不動産所有者の相続税対策として一般社団法人を活用する方法があります。

デメリット

一般社団法人のデメリットとして現状メリットである相続税の節税スキームが徐々にできなくなるような税制改正が行われていくことです。

平成30年の税制改正で 一般社団法人の役員（理事に限る）が死亡した場合、「一般社団法人の純資産額÷同族役員の数」に対して、一般社団法人に相続税が課税されるように変更されました。

この改正が行われても、「同族役員の数」を増やせば株式会社の場合に比べて相続税の節税ができる可能性があります。

ただし、このような相続税の節税スキームが今後の税制改正でさらに狭められていく可能性もあり、不動産所有者の相続対策が立てづらいという点で一般社団法人での法人設立にはデメリットがあると言えます。