「不動産の家賃収入にかかる税金を、会社を活用してもっと軽くできないか」と考える不動産オーナーは少なくありません。
所得を会社へ移す方法には管理委託方式・一括転貸方式・会社所有方式の3つがあり、なかでも最も手軽なのが管理委託方式です。
管理委託方式は、建物は個人が所有したまま管理業務だけを会社に任せればよく、登記や物件の移転が不要で手軽に始められるのが魅力です。
少ない手間と低コストで所得を分散できる一方、管理料が高すぎると税務署に否認されるため、適正な金額の決め方が肝心です。
本記事では、管理料の適正な決め方や勘定科目、否認されない注意点を、賃貸オーナー（個人）と管理会社（法人）の両面から初心者にもわかるように解説します。
不動産管理会社の管理委託方式とは？節税のしくみと仕訳
管理委託方式とは、賃貸不動産を個人が所有したまま、管理業務だけを不動産管理会社に委託して対価を払う方式です。
個人オーナーは支払報酬料という費用を計上して所得を減らし、不動産管理会社はその対価を売上高として受け取ります。
対価を支払うことで、所得の一部を税率の低い会社へ移せるのが管理委託方式による節税の核心です。
個人の所得税は所得が増えるほど税率が上がる超過累進課税のため、所得を会社へ移すほど、個人と会社を合わせた税負担を抑えやすくなります。
ただし対価が過大だと否認されるため、いくらに設定するかが最も重要な判断になります。
実際の仕訳を見ると、同じ対価が個人では費用、会社では売上に分かれて記帳されるのがわかります。
【個人オーナーの仕訳】管理会社へ管理料を支払ったとき
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 支払報酬料 | 5万円 | 現金預金 | 5万円 |
【不動産管理会社の仕訳】管理料を受け取ったとき
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 現金預金 | 5万円 | 売上高 | 5万円 |
個人の費用と会社の売上が同額で対応するため、その分だけ所得が個人から会社へ移ります。
管理委託方式・一括転貸方式・会社所有方式の違いは？【比較表】
不動産管理会社を使う所得移転には、管理委託方式・一括転貸方式・会社所有方式の3つがあります。
管理委託方式は3つの中で最も実行しやすく、少ない手間で始められるのが利点です。
一方で移せる所得の上限は3方式の中で最も小さいため、より多くの所得を移したい人は他の方式も検討します。
一括転貸方式は会社が物件を借り上げて転貸する方式で、家賃の差額を会社の利益として、管理委託方式より多くの所得を移せるのが特徴です。
会社所有方式は建物ごと会社に移すため効果は大きい反面、登記や不動産取得税などの手間と費用がかかります。
3つの方式の特徴を比べると、次のとおりです。
| 方式 | 実行のしやすさ | 移せる所得の上限 | 適したケース |
|---|---|---|---|
| 管理委託方式 | 高い | 小さい | 手軽に節税を始めたいケース |
| 一括転貸方式 | 中程度 | 中程度 | 節税効果をさらに高めたいケース |
| 会社所有方式 | 低い | 大きい | 節税効果を最大化したいケース |
なお、一括転貸方式と会社所有方式には、別の記事で詳しく解説しています。
管理委託方式で管理会社に任せられる業務の範囲は？
管理委託方式で認められる対価は、管理会社が実際に行う管理業務の量と質で決まります。
管理会社に任せられる主な業務には、次のようなものがあります。
- 入居者の募集と審査
- 賃貸借契約の締結と更新
- 家賃や敷金の請求と受領
- 家賃滞納の督促と回収
- 入居者や近隣からのクレーム対応
- 退去時の立ち会いと敷金・原状回復費の精算
- 修繕対応と工事業者の手配・紹介
- 建物や共用部の清掃・見回りと設備点検
任せる業務を業務委託契約書に明記し、実際に行った内容を業務報告書で残すことが何より大切です。
業務報告書には対応した日付と内容を具体的に書き残すと、税務調査でも説明がしやすくなります。
業務委託契約書を結んでいても、会社が実際に管理業務を行っていなければ、その対価は経費として認められません。
たとえば業務委託契約書があっても、会社が入居者対応や清掃を実際に行っていなければ、支払報酬料は否認される原因になります。
管理委託料の適正額は何％？決め方と勘定科目を解説
管理委託料に法律で決まった適正額はなく、実際の業務内容に見合う金額で決めるのが原則です。
過去の裁決では管理料を家賃収入の5%前後とした例が多いものの、その数字に縛られる必要はありません。
管理料率だけで高い低いが決まるわけではなく、実際に担う業務量とのバランスで評価されます。
築年数が古く手間のかかる物件なら、家賃収入の5%を超える管理料でも妥当と認められる場合があります。
勘定科目は、個人オーナー側が支払報酬料、管理会社側が売上高で処理します。
高額な管理料はなぜ否認される？同族会社の行為計算否認とは
実態に見合わない高額な管理料は、同族会社の行為計算否認という規定で税務署に否認されることがあります（e-Gov法令検索 所得税法第157条・法人税法第132条）。
同族会社の行為計算否認とは、税金を不当に減らす不自然な取引を、税務署が通常の取引に引き直して課税できる規定です。
否認されると、高すぎると判断された部分の経費が認められず、追徴課税につながります。
税務署がこの規定を使うときは、経済的に見て不自然で不合理な取引かどうかが判断の分かれ目になります。
否認を避けるには、業務委託契約書と業務報告書で管理の実態を示すことが欠かせません。
業務委託契約書と業務報告書で実態を示しておけば、否認しようとする税務署側が立証責任を負うことになります。
管理料が否認される入口は、大きく次の2つです。
- 会社が実際には業務をしていない：対価性がなく、そもそも管理料が経費として認められない恐れがあります
- 相場からかけ離れた高い管理料：実態に見合わない超過部分が行為計算否認で否認される恐れがあります
管理業務で生じた費用は個人と会社どちらの経費？立替金の仕訳
管理業務で発生した費用は、建物を所有する個人オーナー側の経費になるのが原則です（国税庁タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき」）。
よくある間違いは、共用部の電球交換などの費用を会社の経費にしてしまうことです。
会社が立て替えたときは、会社が個人へ請求し、個人の修繕費として計上します。
立替金の請求を忘れると、個人は修繕費を経費にできず、会社は立て替えた分を回収できないまま抱えることになります。
会社はお金を立て替えているだけだという事実を、帳簿の上でも明確にしておくことが大切です。
【不動産管理会社の仕訳①】工事業者へ費用を支払ったとき
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 立替金 | 10万円 | 現金預金 | 10万円 |
【不動産管理会社の仕訳②】立て替えた費用を個人へ請求したとき
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 現金預金 | 10万円 | 立替金 | 10万円 |
【個人オーナーの仕訳】会社から立替分を請求されたとき
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 修繕費 | 10万円 | 現金預金 | 10万円 |
外部委託や再委託がある場合、管理会社の管理料はどうなる？
外部業者に委託したまま自分の管理会社を挟んでも、支払う管理料の総額は増えません。
管理料は管理業務の内容と量で決まり、会社を1社増やしても業務そのものは増えないためです。
外部業者と自分の会社は、決まった総額の管理料を、実際に担った業務の割合で分け合う関係になります。いわば、決まった大きさのパイをどう分けるかという話です。
自分の管理会社に実態のある業務を持たせて初めて、その分の管理料が経費として認められます。
例えば外部業者に家賃収入の8%を管理料として支払っている場合、そこに自分の会社の5%を単純に上乗せして合計13%を経費にすることはできません。
外部業者から自分の会社が引き取った委託業務の分だけ、8%の一部が自社に移るという組み替えになります。
【まとめ】管理委託方式で失敗しない節税のポイント
管理委託方式は、建物を移さずに始められる手軽な節税策です。
記事の要点を整理すると、次のとおりです。
- 適正な管理料：業務内容に見合う金額で決め、高すぎる設定を避ける
- 実態の証明：業務委託契約書と業務報告書で管理の実態を残す
- 費用の帰属：管理業務の費用は個人の経費、会社の立替は個人へ請求する
管理委託方式のよくある質問（FAQ）
管理委託方式について、よくある質問と回答をまとめました。
- 管理委託方式の管理料は家賃収入の何％が目安ですか？
-
法律で決まった目安の割合はありません。過去の裁決では家賃収入の5%前後（4％～9％）とした例が多いですが、実際に行う業務内容に見合う金額で決めるのが基本です。
- 管理委託料の勘定科目は何ですか？
-
個人オーナー側は、支払報酬料として費用に計上します。受け取る管理会社側は、売上高として収益に計上します。
- 管理会社が立て替えた修繕費は誰の経費になりますか？
-
建物を所有する個人オーナーの経費になります。会社は費用を立て替えただけなので、立替金として個人へ請求します。
- 管理料が高すぎると、なぜ税務署に否認されるのですか？
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同族会社の行為計算否認という規定で、税金を不当に減らす不自然な取引を税務署が否認できるためです。実態に見合わない高すぎる部分が、経費として認められなくなります。
参考文献
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