この記事の概要
  1. 不動産管理会社で管理委託方式を採用すれば、大きな節税対策に繋がります
  2. 管理委託方式で会社に移転する所得は業務の内容その単価で決定されます。
  3. 裁決例などを見ると、管理料5%前後が管理報酬の基準になっていますが、必ずしもそれに縛られる必要はありません





不動産賃貸業を営む個人事業主で、ある程度の利益がある人(500万円以上)は不動産管理会社を設立した方が良いということは「不動産賃貸業を営む個人事業主が管理会社を設立するメリットについて!」で説明しました。

実際に不動産管理会社を設立して、不動産賃貸業を営む個人事業主から所得を移転するには、次の3つの方式があります。

  • 管理委託方式
  • 一括転貸方式(サブリース方式)
  • 会社所有方式

所得の移転しやすさでいえば、管理委託方式 > 一括転貸方式(サブリース方式)> 会社所有方式になりますが、所得を移転できる金額上限でいえば、会社所有方式 > 一括転貸方式(サブリース方式)> 管理委託方式となります。

今回は3つの方式のうち管理委託方式を採用した場合の節税対策とその注意点です。

なお、その他の方式については別の記事として記載してますので、以下からご覧ください。


管理委託方式とは

管理委託方式とは、不動産賃貸業を営む個人事業主が継続して賃貸不動産を所有し、管理業務のみを不動産管理会社に委託し、個人事業主から不動産管理会社に対して対価を支払う方式です。

仕訳で確認してみましょう。

【個人事業主の業務委託の仕訳】

借方
金額
貸方
金額
業務委託費
100円
現金又は預金
100円

【会社の受託業務の仕訳】

借方
金額
貸方
金額
現金又は預金
100円
売上高
100円

要は、個人事業主は業務委託費という費用(必要経費)を支払うことにより所得金額を減らし、不動産管理会社は売上高を計上することで所得金額を増やすことにより、所得の移転を行う方式です。

管理委託方式を採用する場合の不動産管理会社の管理業務の範囲

不動産管理会社で行う管理業務の範囲は、以下のようなものが考えらます。

管理業務の範囲
  • 入居者の募集
  • 入居者の審査
  • 賃貸借契約の締結・更新
  • 敷金・礼金・保証金等の請求・受領
  • 入居者や近隣住民などのクレーム対応
  • 退去時の書類のやりとり、現地立会
  • 退去時の敷金や日割り家賃等の金銭の精算
  • 家賃の請求・受領
  • 建物を含む敷地の清掃・見回り
  • 共用部分の保守・管理
  • 簡易修繕の実行や業者紹介

不動産管理会社への業務委託料の適正額について

管理委託方式の税務上の最大の争点は、不動産管理会社への業務委託料をどの位の金額にするかです。

不動産管理会社へ業務委託料を支払うことにより、個人事業主は不動産管理会社に所得を分散でき、不動産管理会社の税率が個人事業主の税率より低いため、結果として全体の納税額を減少させることができます。

つまり、個人事業主の所得が多ければ多いほど、業務委託料を高く設定出来れば、節税効果が高くなります

しかし、業務委託料を過剰に高くすると、実態の伴わない費用(必要経費)だと税務調査時に指摘されることになります。

個人事業主が設立したような小さい会社(以下、同族会社といいます)では、日頃は第三者のチェックの目が入らないため、多少無理な経理処理も出来てしまいます

多少無理な経理処理も出来てしまうため、同族会社では、高額な業務委託料を設定し、意図的に納税額を減少させる手法が行われるリスクがあります

これを規制するために、同族会社の行為計算の否認というの規定を適用して、税務署側は実態の伴わない費用(必要経費)を否認してきます

ただし、同族会社の行為計算の否認の規定は取引実態がある経理処理を否定する極めて異例の取り扱いであり、税務署側でも利用するのが非常に困難な規定です。

よって、納税者側が、同族会社を利用して、実態に反する異常に高額な業務委託料を設定していない限り、適用すること自体が難しい規定だと考えられます。

税務上否認されてしまう高額な業務委託料はいくら?

一般的な不動産管理会社の業務委託契約書では、管理業務の範囲で紹介した管理内容を契約書の条項に記載し、管理料は全体で○○%などと記載します

よって、個人事業主と同族会社の業務委託契約書でも管理料○○%という形で記載することになりますが、管理料○○%は一般の管理会社の管理内容とその金額を参考にして積み上げ計算をした結果となります

裁決例などを見ると、管理料5%前後と結論付けているものが多いですが、あくまでその個別事例での結論であってそれに縛られる必要はありません

例えば、節税対策で不動産管理会社を設立したけど、すでにサブリース会社として一般の不動産会社に業務委託をしていて、新たに設立した不動産管理会社ではなにも仕事をしていないのであれば、税務上、管理料は一切認められないです。

また、築40年の木造の賃貸建物の管理業務を不動産管理会社に業務委託するのであれば、入居者の募集・建物簡易修繕・建物の清掃・見回りに相当なコストがかかることが想定されますので、管理料は10%でも妥当な場合もあるでしょう。

同族会社に対する業務委託料を決定する際に大切なことは、以下の2点になります。

  1. 同族会社である不動産管理会社にどれだけの業務内容を負わせるかという範囲を業務委託契約書で明確にして、実際にその範囲内の仕事をさせたことが分かる業務報告書を作成させること
  2. 個々の業務内容に対する報酬を適正金額内に設定すること

1.で業務内容が実際と相違する又は行った業務内容を文書で証明できないのであれば、業務委託料の一部又は全額が税務上否認される可能性があります

また、2.で著しく高額な業務報酬を設定していれば、高額と認められる部分の金額が税務上否認される可能性があります

つまり、不動産賃貸業を営む事業者にできる対策は以下の2つになります。

  • 業務委託契約書と業務報告書を作成すること
  • 業務報酬を著しく高額にしないこと(適正額は誰にも分からないので事業者が第3者に委託したら適正だと考える金額にする)

ここまで決定しておけば、仮に業務委託料が高額すぎるとして税務署が否認しようとする場合、立証責任は当然税務署側が負うことになります

もし、仮に私が税務調査をする立場であれば、ある程度きちんとした証拠が提出されている以上、業務委託料が高額過ぎるとして否認するのを諦めると思います。

個人事業主と不動産管理会社の費用負担について

個人事業主と同族の不動産管理会社が業務委託契約を締結する場合、業務委託内容に対する費用負担の方法を決めておかないと税務上問題になることがあります

例えば、共用部分の電球交換は不動産管理会社が行うものとして取り決められているのに、費用負担を個人事業主が行い、業務報告書にも電球交換の事実が記載されていなければ、、実質的には個人事業主が電球交換しているとみなされ、不動産管理会社の業務委託料を一部否認されてしまうかも知れません

不動産管理会社を設立した目的が節税対策ならば、不動産管理会社に業務委託料をなるべく多く払いたいので、基本的に不動産管理会社の費用負担で管理業務を行うと決めておきましょう

ただし、日常の管理業務の費用ではなく、管理業務の範囲外である大規模修繕費用などは、建物所有者である個人事業主の費用負担にしておかないと管理を委託しているだけという建付けに合わなくなりますので、管理業務の範囲外の費用については、個人事業主が負担することになります。

すでに外部業者に管理業務を委託している場合や管理委託業務をさらに外部業者に再委託する場合の業務委託料について

税務相談でよく不動産オーナーから聞かれる質問に、以下の2つのものがあります。

  • 「すでに民間の不動産会社に不動産管理業務を委託しているのだけど、自分でも管理会社を設立すれば節税対策になるの?」
  • 「会社を設立して、管理業務を行っているのだけど、一部を民間の不動産会社に再委託した場合、個人事業主に請求する業務委託料を増額していいの?」

1つ目の質問に対しては、「民間の不動産会社に管理業務をお願いしている範囲以外の業務を同族の不動産管理会社を設立して行えば、その分のみは業務委託料(=費用)が計上できるので、節税対策になります」というのが答えになります。

すでに民間の不動産会社に管理業務を委託している場合は、ほぼ一般的な管理業務を網羅している可能性が高いので、会社設立の労力と節税対策できる金額を比較のうえ、会社設立を検討すべきでしょう。

2つ目の質問に対しては、「再委託によって会社の費用が増えたからといって、個人事業主に請求する業務委託料を増やすことはできません」というのが答えになります。

今まで、請け負っていた業務を委託会社(同族会社)と再委託先(民間の不動産会社)の2つに分けただけなので、当然個人事業主(不動産オーナー)に請求できる業務委託料を増やす原因にはなりません

例えば、今まで同族の不動産管理会社に業務委託料を8%支払っていて、同族の不動産管理会社が請け負っている清掃業務を民間のA不動産会社に3%で再委託しても、同族管理会社の業務委託料を11%に変更することはできません。

業務委託料はあくまで管理業務の内容×単価で決まりますので、作業を2社に切り分けただけで業務委託料が増加するということはないと覚えておいてください。