この記事の対象者
  • 不動産の購入を考えている個人事業主
  • 不動産の購入を考えている会社経営者
  • 不動産を購入した会社の経理の人




不動産購入時にかかる報酬や租税公課の種類

不動産を購入した場合、いくつかの報酬や租税公課を支払うことになりますが、具体的には以下のようなものがあります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 印紙税
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 火災保険料や地震保険料
  • 固定資産税清算金

なお、上記以外にも、建物を購入した場合に、その建物に賃借人がいれば、敷金を引き継ぐことになります。

それでは、それぞれの仕訳をするときの勘定科目と仕訳をする時期を見ていきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産を購入した場合には、最大で売買価格の3%+6万円+消費税を不動産会社に仲介手数料として支払うことになります。

不動産会社に支払う仲介手数料は建物と土地の価格に按分して、それぞれの取得価額に含めます

建物・土地の価格としては、①不動産売買契約書に記載された消費税額から建物価格を割り返す方法や②固定資産税評価額を利用する方法などがあります。

  • 仲介手数料の金額 60万円
  • 建物の固定資産税評価額 500万円
  • 土地の固定資産税評価額 1500万円
借方
金額
貸方
金額
建物 ※1
土地 ※2
15万円
45万円
現金または預金
60万円

※1 建物:60万円÷(1,500万円+500万円)×500万円=15万円
※2 土地:60万円÷(1,500万円+500万円)×1,500万円=45万円

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に印紙を貼り付け、消印(印紙と契約書にまたがるように印鑑などを押すこと)することにより支払われたことになります。

よって、印紙を購入した時は、貯蔵品という流動資産勘定で仕訳を行い、不動産売買契約書に貼り付けて、消印した時に租税公課という勘定科目で必要経費(個人事業主)又は損金(会社)に振り替えます

  • 印紙を20万円購入した。
  • 不動産売買契約書に10万円の印紙を貼り、消印した。
  • 金銭消費貸借契約書に5万円の印紙を貼り、消印した。
  • 期末に5万円分の印紙が余っている。

【印紙を購入したとき】

借方
金額
貸方
金額
貯蔵品
20万円
現金または預金
20万円

【印紙を契約書に貼り付け、消印した時】

借方
金額
貸方
金額
租税公課
15万円
貯蔵品
15万円

※ 期末に残っている印紙の5万円分は貯蔵品(資産勘定)で繰り越します。

司法書士報酬

不動産を購入した場合、①土地・建物の所有権移転登記や②抵当権の設定登記などをするため、司法書士に仕事を依頼することになります。

司法書士に対する報酬は、必要経費(個人事業主)又は損金(会社)になります

  • 所有権移転登記の報酬 10万円
  • 抵当権設定登記の報酬 5万円
借方
金額
貸方
金額
支払報酬
15万円
現金または預金
15万円

登録免許税

登録免許税は、①土地・建物の所有権移転登記や②抵当権の設定登記の際に発生する税金です。

事業用で使用する不動産の場合、通常、不動産売買の決済日に司法書士が立会い、その司法書士に司法書士報酬とともに支払うことになります。

登録免許税は、必要経費(個人事業主)又は損金(会社)になります

  • 土地の登録免許税 10万円
  • 建物の登録免許税 15万円
  • 抵当権の登録免許税 5万円
借方
金額
貸方
金額
租税公課
30万円
現金または預金
30万円

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入した時に発生する税金です。

不動産取得税は、必要経費(個人事業主)又は損金(会社)になります

ただし、不動産取得税の納付通知書に記載されている通知日付が必要経費又は損金にできる日です。

納付通知書が送られてくるのは、不動産売買契約を締結した3か月~6か月後なので、だいぶ経ってから必要経費又は損金に算入できることになります。

  • 土地の不動産取得税 5万円
  • 建物の登録免許税 10万円
借方
金額
貸方
金額
租税公課
15万円
現金または預金
15万円

火災保険料や地震保険料

火災保険料や地震保険料は、通常、掛け捨てタイプの保険なので、必要経費(個人事業主)又は損金(会社)計上になります

銀行融資期間等を保険期間としていて数年分を一括で支払っている場合は、期間按分して当年度の該当期間分を必要経費又は損金に算入しなければなりません。

当社は12月末決算の不動産会社であり、不動産の購入にあたり7月に以下の保険料を支払った。
・火災保険料60万円(15年分)を支払った。
・地震保険料5万円(1年分)を支払った。

【保険料を支払ったとき】

借方
金額
貸方
金額
前払保険料(資産勘定)
支払保険料(経費)
60万円
5万円
現金または預金
65万円

※ 火災保険料は15年分を前払いしているので、いったん資産勘定である前払費用にします。

【期末日後の処理】

借方
金額
貸方
金額
支払保険料
2万円
前払保険料(資産勘定)
2万円

前払費用に計上されていた火災保険料の半年分(7月~12月分)を経費勘定である支払保険料に振り替えます
よって、60万円÷15年×6か月÷12か月=2万円となります。

固定資産税清算金

固定資産税清算金とは固定資産税が毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、その時点の所有者である売主がすでに支払っている固定資産税を買主が売主に精算する金額のことをいいます。

固定資産税清算金は建物と土地の価格で按分し、それぞれの取得価額に含めます

固定資産税自体は税金のため、経費算入されそうですが、税務署の考え方では、固定資産税清算金はあくまで売主と買主が取引をする上で合意した任意の清算金であり、税金ではなく、当事者間の利益調整と考えられるため、売買代金の一部とみなして、建物と土地の価格で按分し、それぞれの取得価額に含めるという見解になります。

少し脱線しますが、建物の取得価額の含まれた固定資産税清算金は、売買価格の一部とみなされるため、消費税課税取引になりますので、消費税の取り扱いにも注意してください。

  • 固定資産税清算金80万円
  • 建物の固定資産税評価額 1,500万円
  • 土地の固定資産税評価額 4,500万円
借方
金額
貸方
金額
建物 ※1
土地 ※2
20万円
60万円
現金または預金
80万円

※1 建物:80万円÷6,000万円×1,500万円=20万円(消費税課税取引になります!)
※2 土地:80万円÷6,000万円×4,500万円=60万円(消費税非課税取引になります!)

敷金を引き継いだ時

売主から賃借人に対する敷金を引き継いだ時は、預り金(負債科目)で処理します。

なお、敷引き(敷金のうち償却するお金)がある時は注意が必要です。

敷引きが行われるタイミングには、借主との契約の取決めにより、①契約当初、②期間を通して均等、③契約終了時の3パターンが考えらます。

残念ながら、不動産売買契約時の敷金の清算方法は多岐に渡るため、細かい税務処理は実際の状況を見ないと分かりません

例えば、賃貸借契約終了時に敷金を償却する場合ならば、不動産売買時には、まだ貸主としての義務が残っているので、一旦敷金を引き継いだうえで、賃貸借契約終了時に敷引きの償却を行うことになります。

不動産の購入にあたり賃借人を引き継ぐため敷金の50万円を売主から支払われた。
借方
金額
貸方
金額
現金または預金
50万円
預り金(負債科目)
50万円
不動産の購入にあたり賃借人を引き継ぐため敷金の50万円を売主から支払われた。
なお、敷金には敷引きが設定されており、賃貸借契約終了時に100%が償却される取決めになっている。
購入後、1年して1人の賃借人が退去し、10万円の敷金が償却された。

【敷金を売主から受領したとき】

借方
金額
貸方
金額
現金または預金
50万円
預り金(負債科目)
50万円

【1年後に賃借人が退去したとき】

借方
金額
貸方
金額
預り金(負債科目)
10万円
売上高
10万円