賃貸人の敷金・保証金と礼金の仕訳

不動産賃貸借契約を結び、賃貸人(大家)になった場合、賃借人から敷金(保証金という名目の時もある)や礼金を収受することになります。

それに伴い、会計処理が必要になり、収受した敷金(保証金)や礼金の勘定科目を選定し、仕訳を行うことになります。

また、収受した敷金(保証金)や礼金の消費税課税の有無についても検討しなければなりません。

今回は、大家(賃貸人)側の敷金・礼金の仕訳と勘定科目について確認していきましょう。

敷金とは

敷金(保証金)とは、①賃借人(借主)が家賃を滞納した時や②退去時に部屋の破損があった時に備えて、不動産賃貸借契約の締結の段階で、賃貸人(大家)が、あらかじめ担保として預かっておくお金のことです。

よって、多くの不動産賃貸借契約では、賃貸借契約が終了した時に、賃貸人(大家)は、賃借人(借主)に敷金を返還することを定めています。

しかし、敷金の返還額については、法律上正確に定められていないので、最初に締結した不動産賃貸借契約の内容次第で、敷金(保証金)の返還額が一部であったり全額返還しない場合もあります。

礼金とは

礼金とは、不動産賃貸借契約締結時に賃借人(借主)が賃貸人(大家)に家賃の前払金として払うお金のことです。

家賃の前払金なので、賃貸人(大家)は賃借人(借主)の退去時に礼金を返還する義務はありません

敷金(保証金)の仕訳・勘定科目について

敷金(保証金)の仕訳・勘定科目のポイントは、預かったお金を返還するかどうかです。

敷金(保証金)を返還する場合

敷金(保証金)を返還するときは、預かったお金はただの預り金なので、売上高に計上する必要はありません。

つまり、預かったお金を預り金(負債勘定)の勘定科目で仕訳するだけです。

不動産賃貸借契約を締結し、借主より敷金10万円が振り込まれた。
敷金は賃貸借契約終了時に借主に返還する。
【敷金預け入れ時】

借方
金額
貸方
金額
普通預金
10万円
預り金
10万円

【敷金返還時】

借方
金額
貸方
金額
預り金
10万円
普通預金
10万円

仕訳の勘定科目を見ると、2年間預かったお金を返還するだけなので、普通預金(資産)預り金(負債)しかでてこないことが確認できます。

敷金(保証金)を返還しない場合

敷金(保証金)を賃借人に返還しない場合は、返還しないことが決まった段階で、預り金(負債)から売上高(収益)に振り替えなければなりません

なお、敷金を返還しないことが決定するタイミングは以下の3つのパターンが考えられるでしょう。

  • 賃貸借契約締結時に返還しない金額が決定する場合
  • 賃貸借契約期間の経過とともに返還しない金額が決定する場合
  • 賃貸借契約の期間終了時に返還しない金額を決定する場合

賃貸借契約時に返還しない金額が決定する場合

不動産賃貸借契約を締結し、借主から敷金5万円の振込みを受けた。
なお、敷金については、契約締結時に返還されないことが確定した。
【契約締結時の仕訳】

借方
金額
貸方
金額
普通預金
5万円
売上高
5万円

敷金は初めから返還されない契約なので、家賃収入と同じように売上高(収益)の勘定科目で仕訳することになります。

預り金(負債)の勘定科目は出てきませんので注意が必要です。

賃貸借契約期間の経過とともに返還しない金額が決定する場合

不動産賃貸借契約を期首に締結し、賃借人から敷金5万円の振込みを契約締結時に受けている。
この敷金は2年間で償却されていくものとする。
【敷金受取時の仕訳】

借方
金額
貸方
金額
普通預金
5万円
預り金
5万円

【期末の敷金償却時の仕訳(1年目)】

借方
金額
貸方
金額
預り金
2.5万円
売上高
2.5万円

【期末の敷金償却時の仕訳(2年目)】

借方
金額
貸方
金額
預り金
2.5万円
売上高
2.5万円

契約締結時は、敷金を預かっているので、預り金(負債)の勘定科目で仕訳します。

そして、期末ごとに預り金(負債)が売上高(収益)の勘定科目に振り替えられ、2年経過時に預り金(負債)は0になります。

賃貸借契約の期間終了時に返還しない金額を決定する場合

不動産賃貸借契約を期首に締結し、敷金5万円を契約締結時に振込みにより受け取っている。
この敷金は契約期間終了時に一括償却される。
【敷金受取時】

借方
金額
貸方
金額
普通預金
5万円
預り金
5万円

【契約期間終了時】

借方
金額
貸方
金額
預り金
5万円
売上高
5万円

不動産賃貸借契約締結時は、敷金をまだ預かっている状態なので、預り金(負債)の勘定科目で仕訳をすることになります。

そして、契約期間終了時に一括で預り金(負債)から売上高(収益)の勘定科目に5万円が振り替える仕訳を行います。

礼金の仕訳・勘定科目について

礼金は、不動産賃貸借契約締結日に売上高(収益)の勘定科目で仕訳されます。

不動産賃貸借契約を締結し、礼金として賃料の1か月分の10万円の振り込みを受けた。
【礼金受け取り時の仕訳】

借方
金額
貸方
金額
普通預金
10万円
売上高
10万円

敷金(保証金)・礼金の消費税の取り扱い

インボイス制度の導入に伴い、不動産賃貸業を営む多くの人が消費税の課税事業者になったので、最後に敷金(保証金)・礼金の消費税の取り扱いについてまとめておきましょう。

敷金(保証金)のうち賃貸借契約終了後に返還される金額は、消費税の課税対象外取引に該当します。

敷金のうち借主に返還しない部分と礼金については、売上高(収益)に計上されるため、消費税課税の有無が問題になります。

売上高に計上される敷金と礼金については、不動産賃貸借契約の①対象物(土地や建物のこと)・②使用目的(居住用や事業用のこと)によって消費税の課税の有無が異なります。

不動産賃貸借契約の対象物が、土地の場合や居住用の建物の場合は、消費税が非課税となります。

不動産賃貸借契約の対象物が、土地や居住用の建物以外の場合は、消費税が課税されることになります。

なお、一般的に、月額の賃料にかかる消費税区分と売上計上される敷金・礼金にかかる消費税区分は一致します

もし、月額の賃料の消費税区分と売上計上される敷金・礼金にかかる消費税区分が違う場合には、どちらかが間違っている可能性が高いです。

対象物・使用目的
消費税の課税の有無
敷金(保証金)のうち返還される部分
課税対象外
返還義務のない敷金(保証金)や礼金
土地の賃貸や居住用建物の賃貸
非課税取引
返還義務のない敷金(保証金)や礼金
土地や居住用建物「以外」の賃貸(例:事業用建物の賃貸)
課税取引