この記事の概要
  1. 会社所有方式の場合、管理委託方式や一括転貸方式などで問題になる管理業務の有無の争点がありません
  2. ただし、個人事業主(建物所有者)から不動産管理会社への建物の売却価額は大きな争点になります
  3. 個人事業主(土地所有者)と不動産管理会社の土地の貸借の契約には、使用賃借契約賃貸借契約の2つがあり、どちらにも長所があります
  4. 会社所有方式で個人事業主(土地所有者)に相続が発生した場合、土地を不動産管理会社に売却すると、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が利用でき、有利になる場合があります。





不動産賃貸業を営む個人事業主で、ある程度の利益がある人(500万円以上)は会社を設立した方が良いということを「不動産賃貸業を営む個人事業主が管理会社を設立するメリットについて!」で説明しました。

実際に不動産管理会社を設立して、不動産賃貸業を営む個人事業主から所得を移転するには、次の3つの方式があります。

  • 管理委託方式
  • 一括転貸方式(サブリース方式)
  • 会社所有方式

所得の移転しやすさでいえば、管理委託方式>一括転貸方式(サブリース方式)>会社所有方式になりますが、所得を移転できる金額の上限でいえば、会社所有方式>一括転貸方式(サブリース方式)>管理委託方式となります。

今回は3つの方式のうち「会社所有方式」を採用した場合の節税対策とその注意点を説明します。

なお、その他の方式はそれぞれ別の記事として記載していますので、そちらをご覧ください。


会社所有方式とは?

会社所有方式とは、建物又は建物と土地の両方を不動産所有者から同族経営の不動産管理会社に売却して、同族経営の不動産管理会社の名義で不動産賃貸業を行っていく方式です。

所有権が同族経営の不動産管理会社に移転するので、当然、家賃収入・礼金・敷金等の全ての収入が同族経営の不動産管理会社に帰属することになります。

管理委託方式や一括転貸方式では、家賃収入の一部しか同族経営の不動産管理会社に移転できなかったのに対し、会社所有方式ではすべての家賃収入を同族経営の不動産管理会社に移転できます

さらに、管理委託方式や一括転貸方式では、管理実態が重視され、管理実態がない、又は不十分な場合は税務上所得の移転を否認されるリスクがありましたが、会社所有方式は所有権自体を同族経営の不動産管理会社に移転するので管理実態に関する論点がなくなるというメリットがあります。

会社所有方式では、土地・建物の両方を同族経営の不動産管理会社に売却する例もありますが、相続・資金繰りの関係で建物のみを同族経営の不動産管理会社に売却する方法が主流です。

つまり、土地を建物と一緒に売却すると、相続時の土地の20%評価減を受けられなかったり、売却時に土地部分に対する不動産取得税・登録免許税などの税金を追加で払わなくてはいけないので、建物のみを同族経営の不動産管理会社に売却ことが主流になります。

不動産管理会社への建物売却時の注意点

不動産所有者がすでに不動産賃貸業を個人事業主として営んでおり、複数の賃貸用建物を所有している場合には、以下の問題が生じることになります。

  • どの賃貸用建物を同族経営の不動産管理会社に売却するか
  • 売却価額をいくらにするか
  • 銀行ローンの同族経営の不動産管理会社への引継ぎは可能か

どの賃貸用建物を同族経営の不動産管理会社に売却するか?

不動産所有者から同族経営の不動産管理会社へ売却する賃貸建物の選び方のポイントは以下の3つになります。

  • 収益性が高い物件
    多額の所得の移転効果が見込まれるため
  • 物件の評価額が低く、耐用年数が短い物件
    譲渡に係る税金が安く、減価償却費の利用で移転後も会社に多額の費用が計上できるため
  • 借入れによる抵当権が設定されていない物件
    銀行との交渉が不要になるため、また借入金のある物件は相続上、債務控除が発生するため個人事業主に残しておいた方が有利になるため

建物の売却価額の決定方法について

税務上、一番問題になるのが、不動産所有者から同族経営の不動産管理会社へ建物を売却した時の価額についてです。

例えば、1億円で購入した建物を1億5,000万円で売却した場合、差額の5,000万円が利益になるため、譲渡所得税が不動産所有者に発生します。

逆に、1億円で購入した建物を5,000万円で売却した場合、5,000万円の損失になり、利益が発生しないので、譲渡所得税は発生しません。

不動産所有者と同族経営の不動産管理会社との建物売買取引の場合、不動産所有者=同族経営の不動産管理会社の株主のため、不動産所有者が考えた都合の良い金額で建物売買契約を結べることになります。

不動産所有者が考えた都合の良い金額だと、節税のために、利益を出さないように建物売買価額を決定することになりますが、それでは税務署側は税金を取りあぐねてしまします

そこで、不動産所有者と同族経営の不動産管理会社との建物売買取引の場合は、「時価」を建物売買価額にするように決められています

「時価」の決定方法には主に以下の4つの考え方があります。

  • 過去の中古建物取得価額から経過年数分の減価償却費を除いた建物の未償却残高を時価とする考え方
  • 税務署が発表している「建物の標準的な建築価額」を基に新築当時の建築価額を計算し、そこから経過年数分の減価償却費部分を除いた建物の未償却残高を時価とする考え方
  • 固定資産税評価額(実際の建築価額の6割程度)から割り戻した価額を時価とする考え方
  • 不動産鑑定評価価額・直近の売買実例価額(主にマンションの場合)を時価とする考え方

不動産所有者側では上記の4つのうち、2つ~3つを選んで時価を計算してみて、それぞれの時価に乖離が大きくなければ、計算結果が一番有利になる時価を採用すれば良いでしょう。

不動産鑑定評価価額や直近の売買実例価額は入手するのに、不動産鑑定士や不動産会社の介入が必要になり、手間と時間がかかってしまいますが、不動産所有者にとって最も有利な時価を入手できる可能性が高くなりますので、状況によっては入手した方がよいでしょう。

銀行ローンの引継ぎについて

同族経営の不動産管理会社と言えども、不動産所有者とは別人格になります。

不動産所有者が銀行借入をしており、同族経営の不動産管理会社に売却予定の建物又はその建物が建っている土地に抵当権が設定されている場合、あらかじめ抵当権が設定されている銀行に不動産所有者から同族経営の不動産管理会社へ建物を売却したい旨を知らせ、銀行側の承認を取っておいてください

不動産管理会社と不動産所有者との契約形態について

会社所有方式の場合、不動産所有者から不動産管理会社が土地を「借りる」ことになります。

土地を「借りる」契約形態については、①使用賃借契約と②賃貸借契約の2つのパターンがあります。

使用賃借契約

使用賃借契約とは、不動産管理会社に対する土地の使用料を無償にする契約又は、固定資産税・都市計画税相当額のみを不動産管理会社に対する土地の使用料とする契約です。

使用料を低く設定できるので、不動産管理会社⇒不動産所有者への所得の逆流を防ぐメリットがあります

ただし、不動産所有者が死亡して相続が発生した時に、賃貸借契約の場合のような土地の20%評価減の適用を受けられなくなります

賃貸借契約

賃貸借契約とは、不動産管理会社が土地の固定資産税・都市計画税の合計額を大幅に上回る土地の賃借料を不動産所有者に支払う契約です。

固定資産税・都市計画税は3年に一度評価替えされますので、賃借料もそのタイミングで見直す契約形態になっていることが多く、支払い賃借料が多額になると、不動産管理会社⇒不動産所有者への所得の逆流が生じてしまうので、固定資産税・都市計画税の合計額の2倍~3倍程度の賃借料にしていることが実務上多い印象です。

また、賃貸借契約書に借りた土地をタダで返す旨の条項を追加して、不動産所有者と同族経営の不動産管理会社の連名で「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば、不動産所有者の相続時の土地評価額を80%にできます

ただし、不動産所有者の相続税の計算で、不動産所有者が同族経営の不動産管理会社に土地を賃貸しており、その貸宅地とともに不動産管理会社の株式を評価するときは、株式の純資産価額の評価上、その土地の自用地評価額の20%相当額を借地権の価額として算入することになります。

相続を前提に考えるならば、同族経営の不動産管理会社の株式はお子さんやお孫さんに譲渡するタイミングが大切になるでしょう。

使用賃借契約と賃貸借契約のどちらが良いか?

実務上は、不動産所有者の相続時に土地評価額を80%にできる賃貸借契約が主流ですが、不動産所有者が若い場合は、使用賃借契約を利用して、使用料を低く抑えて、節税効果を大きくする方法も考えらます

使用賃借契約と賃貸借契約のどちらが良いということはありませんので、不動産所有者の年齢に応じてベストな方法を選択するべきでしょう。

また、一旦使用賃借契約を締結したとしても、賃貸借契約に変更することが不可能ということはありません

もし、不動産所有者が若い場合は、まずは使用賃借契約を採用し、相続が近づいたタイミングで賃貸借契約への切り替えを検討する方法も考えられます。

不動産管理会社へ売却するための税金や司法書士手数料

不動産所有者から同族経営の不動産管理会社に建物を売却する場合、税金や司法書士手数料が発生します。

税金の種類としては、①消費税、②印紙税、③登録免許税、④不動産取得税、⑤譲渡所得税、諸手数料としては、⑥司法書士手数料があります。

一つずつ内容と注意点を見ていきましょう。

消費税

建物を売却した場合、売却益に対して消費税が課税されると思っている人が多いのですが、「売却した価額」に対して消費税は課税されるので注意してください。

仕訳で確認する方が分かり易いので、まずは下の仕訳をご覧ください。

借方
金額
貸方
金額
現金預金
1億1,000万円
建物
仮受消費税
固定資産売却益
8,000万円
1,000万円
2,000万円
借方
金額
貸方
金額
現金預金
固定資産売却損
1億1,000万円
1億円
建物
仮受消費税
2億円
1,000万円

上記の仕訳は建物を売却した時に譲渡益と譲渡損が生じるそれぞれの場合ですが、注目してもらいたい所は、仮受消費税の金額です。

両者とも1,000万円で、建物の売却価額1億1,000万円の消費税部分になっており、固定資産売却益2,000万円、固定資産売却損1億とは無関係ということになります。

固定資産売却益に消費税が課税されると思って、消費税の納税準備金を少額に見積もっていたり、固定資産売却損だから消費税がかからないと思っている方は割と多いのでご注意ください。

また、現在、消費税免税事業者の不動産所有者も課税売上高1,000万円超になれば、2年後から消費税課税事業者になってしまいますが、その1,000万円超の判定に建物売却価額が含まれてしまいます

余程少額な建物売却取引でない限り、建物売却取引をした場合、不動産所有者が2年後から消費税課税事業者になってしまいますので、ご注意ください。

印紙税

不動産所有者から同族経営の不動産管理会社へ建物を売却する場合でも、一般の売買取引と同様に建物売買契約書が必要になります。

建物売買契約書が存在する以上、売買金額により印紙税を支払うことが必要になります。

一般的な建物売買契約の場合、不動産仲介会社が契約締結に係る諸手続きの指示をしてくれるのですが、不動産所有者と同族経営の不動産管理会社の建物売買取引では、仲介役の不動産会社は不在(契約者同士の直取引)の場合が多く、印紙の貼付が漏れている例がしばしばあります

建物売買取引の場合、貼付する印紙金額が多額になることもあり、貼り忘れると地味に痛い追徴課税を受けることもありますのでご注意ください。

登録免許税

不動産所有者と同族経営の不動産管理会社との間の建物売買取引でも、一般の建物売買取引の場合と同じように建物所有権移転に伴い、不動産管理会社側に登録免許税が課税されます

登録免許税は固定資産税評価額の2%です。

不動産取得税

不動産所有者と同族経営の不動産管理会社との間の建物売買取引でも、一般の建物売買取引の場合と同様に建物所有権移転に伴い、不動産管理会社側に不動産取得税が課税されます

不動産取得税は取得する物件の種類により税率が違い、住宅用の家屋は固定資産税評価額の3%非住宅用の家屋に関しては固定資産税評価額の4%になります。

譲渡所得税

不動産所有者と同族経営の不動産管理会社との間の建物売買取引でも、時価で売買取引を行う以上、固定資産売却益・固定資産売却損が計上される可能性があります

固定資産売却益は所有期間5年未満の短期所有ならば、約40%の税率が適用され、所有期間5年以上の長期所有ならば、約20%の税率が適用されます。

固定資産売却損の場合は、納税義務は生じませんが、固定資産売却損を他の所得(例えば給与所得や不動産所得等)と損益通算できませんので、注意が必要です。

司法書士手数料

建物売却契約に伴って、不動産所有者から同族経営の不動産管理会社への所有権移転登記を行いますが、司法書士に登記手続きをお願いする場合は司法書士手数料が必要になります

なお、不動産所有者本人が所有権移転登記手続きをすることもできます

法務局に事前に電話をかけて、必要な書類を聞き、予約日に法務局の局員と一緒に書類を作成すれば簡単に所有権移転登記はできてしまいます。

時間がある不動産所有者はご自身で所有権移転登記を行ってみても良いかもしれません。

相続後3年以内に不動産管理会社が土地を取得する場合

会社所有方式の場合、建物のみを不動産管理会社に売却し、土地は不動産所有者が引き続き所有するケースが多いです。

建物売却時には、同族経営の不動産管理会社の株主=不動産所有者になるため、建物と土地の所有権が形式的に異なっても、実質的な所有権は不動産所有者にあるため、土地の取得費用や税金のことを考えて建物・土地の所有権をバラバラにしても問題ありませんでした

しかし、不動産所有者が死亡し、相続が始まると、同族経営の不動産管理会社の株主=不動産所有者にならなくなる場合もあります。

例えば、会社の株式を被相続人A,Bで相続したとして、必ずしもA,Bが同じ考え方をするとは限りません。

今までは、被相続人(先代の不動産所有者)の影響力が強かったため、その意思決定に従っていたA,Bも被相続人が死んだ後はばらばらに行動したい場合もあります。

そこで、会社所有方式の出口戦略として、相続開始以後3年以内(正確には相続開始日から3年10カ月以内)に土地を同族経営の不動産管理会社に売却してしまうという手が考えらます。

そうすることにより、少なくても不動産管理会社に土地・建物の両方が帰属することになり、争いの火種を1つ減らすことができます

また、相続開始以後3年以内(正確には相続開始日から3年10カ月以内)に相続・遺贈により取得した土地を売却した場合は、相続時に支払った土地の部分に対する相続税を不動産売却時の譲渡費用に加算できる特例があります

例えば、4,000万円の土地を不動産所有者が所有しており、相続の発生時に200万円の相続税を支払ったとします。

その1年後に、相続人が同族経営の不動産管理会社に5,000万円で土地を売却した場合、相続税の200万円を売却代金の5,000万円から控除できるということになります。

会社所有方式の場合はどうしても、土地・建物の所有者が異なってくるので、どこかで所有者を同一人物に戻すことが必要になります

外部の第三者に土地・建物ごと売却してしまえば、こんな論点は出てこないのですが、相続時まで不動産を所有し続けるならば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」というものがあることを知っておくと良いでしょう。