不動産売却時に発生する税金と手数料のまとめ

[char no=2 char=”くま君”]おさる先生！
所有している不動産を売却しようと思うんだけど、事前にどんな税金や手数料が発生するか知りたいんだけど…[/char]
[char no=1 char=”おさる先生”]一般的には、不動産購入時と同じような税金や手数料がかかることになるよ。[/char]
[char no=2 char=”くま君”]具体的には？[/char]
[char no=1 char=”おさる先生”]税金としては、以下のものがあるよ。

• 印紙税
• 登録免許税
• 所得税・住民税（個人事業主の場合のみ）
• 法人税・法人住民税・法人事業税（会社の場合）
• 消費税

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[char no=1 char=”おさる先生”]また、手数料としては、以下のものがあるよ。

• 司法書士報酬
• 不動産会社に対する仲介手数料

[/char]
[char no=2 char=”くま君”]なるほど。想像していたよりいろいろな税金や手数料が発生するんだね。[/char]
[char no=1 char=”おさる先生”]そうだね。[/char]

不動産売却時にかかる税金

不動産売却時には以下の税金がかかります。

印紙税

不動産を売却するときは売主と買主の間で、不動産売買契約書を取り交わすことになります。

不動産の売買代金に応じて、不動産売買契約書に印紙税を貼ることにより、印紙税が支払らわれたことになります。

印紙は貼り付けた後は必ず消印（印紙と契約書にまたがって印鑑などを押すこと）を行ってください。

なお、不動産の売主の場合で、買主が信用できる場合、不動産売買契約書をコピーで貰う事もできます。

コピーの契約書には印紙税が課税されないので、売主は印紙税の支払いがなくなり、節税対策になります。

登録免許税

不動産購入時には、土地・建物の固定資産課税台帳の価格に応じた登録免許税を支払う必要がありましたが、不動産売却時には、土地・建物の売買に対する登録免許税を支払う必要はありません。

ただし、売却する不動産に抵当権が設定されている場合、不動産の売却と同時に土地・建物の抵当権の抹消登記も行わなければなりません。

抵当権を抹消するためには登録免許税1,000円/件を支払わなければなりません。

なお、銀行から融資額を完済していても、売主が抹消登記をしていない場合、自然に抵当権の抹消登記がなされることはありませんのでご注意ください。

所得税・住民税（個人事業主の場合）

個人事業主で不動産の売却で利益がある場合は、所得税・住民税を払わなくてはなりません。

なお、自己の居住用財産の譲渡（マイホームの譲渡）については、3,000万円の特別控除等の優遇措置がありますので、必ずしも所得税・住民税が発生するとは限りません。

法人税・法人住民税・法人事業税（会社の場合）

会社の場合は、法人税・法人住民税・法人事業税を支払う可能性があります。

ただし、不動産売却損益以外の他の損益と合算された金額が最終的に支払う法人税・法人住民税・法人事業税として計算されます。

よって、不動産の売却で「利益」が出たからと言って必ずしも法人税・法人住民税・法人事業税を払うとは限りません。

消費税

消費税は個人事業主でも会社でも発生する税金ですが、不動産を売却した時の主な消費税の注意点は2つです。

1つ目は、土地の売却に係る消費税は非課税なのに対して、建物の売却に係る消費税は課税になるということです。

2つ目は、消費税は利益に対して課税されるのではなく、売却金額に対して課税されるということです。

総括すると、①「建物」の②「売却金額」に対して消費税が課税されるということを必ず覚えておいてください。

会計システムの入力方法に従って仕訳をすると、全体の利益金額（固定資産売却益）に対して消費税を課税しているというミスが非常に多いです。

不動産売却の場合、取引金額が非常に大きく、致命的なミスになり兼ねないので、必ず仕訳後にもう一度確認しましょう。

不動産売却時にかかる手数料

不動産売却時には以下の手数料がかかります。

司法書士報酬

抵当権抹消登記等をおこなってくれる司法書士に支払う報酬です。

司法書士事務所によって値段はばらばらですが、通常の場合、数万円程度と不動産売却取引の中では非常に小さい金額です。

売主本人が手続きをすることもできますが、司法書士に任せた方が安全で楽です。

不動産会社に対する仲介手数料

手数料としては売却代金の3％+6万円+消費税です。

東京都内などでは、不動産を購入する場合より、売却する場合の方が不動産会社は喜びます。

①不動産を購入したい人は多いのですが、売却したい人は少ないのと、②売主側で仲介をして、さらに、自前で買主を見つけられれば、不動産会社は買主からの手数料と売主からの手数料で報酬を2倍貰えるからです。

基本的には、不動産の売却の場合、仲介手数料の値下げ交渉なども出来ることも多いのですが、不動産売却の下準備に不動産会社もかなりの労力を費やしている可能性もあります。

よって、不動産売買取引がまたありそうで、親切な対応をしてくれた不動産会社の場合は値引交渉はほどほどにしておくと良いでしょう。