不動産売却の土地建物の按分｜消費税の逆算と固定資産税評価額の計算例を税理士が解説

「不動産を売却したら、契約書には土地と建物の合計額しか書かれていない…」——これはマンションでも戸建てでも一棟ものでも起こる悩みです。

按分（＝売買価格を土地分と建物分に割り振ること）——これを間違えたとき、影響が大きいのは消費税です。

不動産の売却では、建物部分にだけ消費税がかかるため、課税事業者の按分計算次第で、消費税の納税額は大きく変わります。

この記事では、不動産業専門の税理士が、契約書の消費税記載の確認から、固定資産税評価額を使った按分の計算方法まで、具体例つきで初心者向けにわかりやすく解説します。

土地建物の按分とは？売却時に必要になる理由

土地建物の按分とは、契約書に総額しか書かれていない売買価格を、土地分と建物分に合理的に分ける手続きです。

なぜ分ける必要があるかというと、税金の計算では土地と建物がまったく別扱いだからです。

法人・個人事業主のどちらの場合でも、不動産を売却するときは、消費税の申告のため、土地・建物の按分が必要になります。

なお、購入時の土地・建物の按分は土地建物の取得価額の按分方法で解説しています。

ここまでが按分の役割です。次は、「不動産売買契約書に消費税の記載がある場合」の按分方法を見ていきます。

按分方法は不動産売買契約書の消費税記載で決まる

不動産売買契約書に消費税額の記載があれば、原則として、消費税からの逆算で土地・建物の按分が決まります。

消費税の記載は売主・買主が内訳に合意した証拠とされ、基本的には、これ以外の按分は認められません。

ただし、不動産売買契約書に消費税の記載があっても、金額が時価と著しくかけ離れている場合は、税務署側から否認され、鑑定評価額や固定資産税評価額の比率で計算し直されることがあります（詳しくは消費税の章で説明します）。

計算例（税率10％の場合）を見てみましょう。

前提：売買総額1億円（税込）・消費税額400万円と不動産売買契約書に記載されていた。

項目	計算	金額
建物（税抜）	400万円 ÷ 10％	4,000万円
建物（税込）	4,000万円 ＋ 400万円	4,400万円
土地	1億円 − 4,400万円	5,600万円

なお、税率は「引渡日」時点のものを使います。

一方、契約書で消費税の記載がない場合は、税法で「合理的に区分」することが求められます（消費税法施行令45条3項）。

次章では、その「合理的な区分」として認められている3つの方法を比較します。

消費税から逆算できないときの按分方法3つを比較

契約書に消費税の記載がなく逆算が使えない場合は、固定資産税評価額按分・建物取得費相当額法・不動産鑑定評価の3つから選びます。

方法	概要	メリット	デメリット
固定資産税評価額按分	評価額の比率で売買価格を分ける	手軽で客観的。税務署も用いる実務の定番	築古物件は建物が小さくなりがち
建物取得費相当額法	建物の取得費（償却後）をそのまま建物の売却価格とする	建物の譲渡損益がゼロになり計算がシンプル	取得費の計算が必要で、利用場面は限定的
不動産鑑定評価	不動産鑑定士が時価を算定して区分	最も精緻で説得力が高い	費用が数十万円かかり期間も必要

迷ったら固定資産税評価額の比率で按分すれば大きな間違いはありません。税務署と見解が分かれた場合も、最終的にこの方法に落ち着くのが通例です。

3つのうち、実務の第一候補は固定資産税評価額按分です。次章で計算手順を3ステップで詳しく見ていきます。

固定資産税評価額で按分する計算方法【3ステップ】

固定資産税評価額による按分は、お手元の課税明細書さえあれば3ステップで計算できます。

固定資産税評価額（＝市区町村が固定資産税を計算するために付けた資産の値段）は土地・建物の両方に同じ時期の基準で付けられているため、同じ物差しで土地と建物を比べられるのが強みです。

裁判でも合理的な按分基準と認められています。

【計算例】売却価格3,000万円・土地の評価額1,200万円・建物の評価額800万円の場合：

項目	計算	金額
建物の比率	800万円 ÷（1,200万円＋800万円）	40％
建物の価格	3,000万円 × 40％	1,200万円
土地の価格	3,000万円 − 1,200万円	1,800万円

使うのは「課税標準額」ではなく「価格（評価額）」です。住宅用地は特例で課税標準額が評価額の最大6分の1まで圧縮されているため、課税標準額で按分すると土地が極端に小さくなり、比率が大きく狂います。

築年数が古い物件では「そもそも購入時の資料が残っていない」こともよくあります。次は取得費がわからない場合の対処法です。

取得費がわからないときの計算方法

購入時の不動産売買契約書を紛失していても、「建物の標準的な建築価額表」や概算取得費（譲渡価額の5％）で取得費を計算できます。

売却価格の按分ができても、譲渡所得の計算にはもう1つ、購入時にいくらで買ったかという「取得費」が必要です。

前章で紹介した建物取得費相当額法を使う場合も、まず建物の取得費を出すことになります。

建物の標準的な建築価額表（＝国の建築統計をもとにした建築年・構造別の1㎡あたり建築単価の表）を使うと、建築時の建物価格を再現できます。

求めるもの	計算式
建物の取得価額	建築単価 × 延床面積（中古で買った場合は購入時までの償却費相当額を差し引く）
土地の取得価額	購入総額 − 建物の取得価額

それでも資料がない場合は、譲渡価額の5％を取得費とみなす概算取得費（No.3258）が最後の手段です。

なお、概算取得費やこの償却計算は個人の譲渡所得の制度です。

法人は帳簿価額（＝会計帳簿に記録された取得価額）を使うため、通常この問題は生じません。

築年数の古いマンションや価格の安い中古物件では、建築価額表で計算した建物の金額が購入総額を上回り、差し引きで出す土地がマイナスになる——という不合理な結果になることがあります。この場合は建築価額表は使えないため、固定資産税評価額の比率で購入総額を按分するなど、別の合理的な方法で区分します。

ここまでは所得税（譲渡所得）の話でした。法人や課税事業者の売主は、消費税の按分も必要になります。

消費税の按分ルール（法人・課税事業者の売主）

課税事業者（＝消費税を国に納める義務がある事業者）が土地建物を一括売却したときは、建物部分の対価だけに消費税がかかります。

といっても、消費税のために特別な計算があるわけではありません。

内訳が決まっていないときは、ここまで見てきたとおり固定資産税評価額の比率などの合理的な基準で建物部分の金額を出して計算するだけです（消費税法施行令45条3項・消費税法基本通達10-1-5）。

このとき、法人税や所得税では固定資産税評価額の比率で建物価格を計算したのに、消費税の申告では別の金額を使う——というように、税目ごとに違う按分を使うことはできません。1つの按分で統一します。

契約書に金額を書き分けても、実態とかけ離れた金額は否認されるリスクがあります。建物を意図的に小さくして消費税を減らすような恣意的な設定は、鑑定評価による按分で課税し直された判決例（東京高裁令和6年5月30日・上告中）もあるため絶対に避けてください。

なお、個人がマイホームを売る場合は事業としての譲渡ではないため、消費税はかかりません。

買う側の消費税の扱いは土地建物の購入にかかる消費税区分で解説しています。

最後に、実務でよくあるミスをまとめて確認しましょう。

按分でよくある3つの間違い

按分ミスの多くは、使う数字の取り違えと恣意的な金額設定が原因です。

• 課税標準額で按分してしまう：課税標準額（＝住宅用地の特例などを適用した後の、税額を計算するための金額。土地は評価額の最大6分の1まで小さくなる）は資産の価値を表しません。按分に使うのは課税明細書の「価格（評価額）」です。
• 契約書に消費税の記載があるのに別の方法で按分する：契約書に消費税の記載があれば原則として逆算で建物の価格は確定します。
• 建物だけ意図的に大きく（小さく）する：否認・追徴課税のリスクがあります。

以上を踏まえてまとめます。

まとめ：まず契約書を確認、記載がなければ固定資産税評価額で按分

按分の手順は、「①契約書の消費税記載を確認する → ②記載がなければ固定資産税評価額の比率で按分する」の2段階です。

• 契約書に消費税の記載があれば原則として逆算で確定（納税者は基本的に別の方法を選べない）
• 記載がなければ固定資産税評価額の「価格」の比率で按分するのが実務の定番
• 建物取得費相当額法や不動産鑑定評価は、固定資産税評価額按分が実態に合わないときなどの限定的な選択肢
• 恣意的な按分は否認・追徴課税のリスクがあるため避ける

【参考】国税庁の公式情報

• タックスアンサーNo.3261「建物の取得費の計算」
• タックスアンサーNo.3258「取得費が分からないとき」
• タックスアンサーNo.6301「課税標準」（消費税）
• 質疑応答事例「建物と土地との一括譲渡の場合の課税標準」

よくある質問

固定資産税評価額と課税標準額はどう違いますか？

固定資産税評価額（価格）は資産の価値そのもの、課税標準額は住宅用地特例などを適用した後の税金計算用の金額です。按分に使うのは「価格（評価額）」です。

マンションの売却でも固定資産税評価額で按分できますか？

できます。課税明細書には敷地（土地の持分）と専有部分（建物）それぞれの価格が記載されているので、その比率で按分します。

売主と買主で按分の割合が違ってもいいですか？

望ましくありません。契約書に消費税額の記載があれば逆算で確定するため、双方とも同じ金額になります。記載がない場合は売主と買主が別々の方法で按分してしまうこともあり得ますが、食い違いは税務署への説明やトラブルの火種になるため、売買契約の段階で内訳を合意しておくのが理想です。

不動産鑑定評価は取るべきですか？

通常は固定資産税評価額按分で足ります。取引金額が大きい場合や、評価額の比率が実態と大きくかけ離れている場合に限り、費用（数十万円）と効果を比べて検討しましょう。

個人と法人で按分のやり方は変わりますか？

変わりません。契約書に消費税の記載があれば逆算、なければ固定資産税評価額按分などで合理的に区分する手順は共通です。違うのは計算結果の反映先で、個人は譲渡所得として、法人は売却損益として申告し、課税事業者であれば消費税の申告でも同じ区分を使います。