土地・建物の取得時の税金・報酬・仲介手数料・保険料の勘定科目について

法人が土地・建物を取得した場合、土地・建物の取得価格以外に、税金（不動産取得税・登録免許税等）、登記書換による司法書士報酬、不動産業者に対する仲介手数料、火災保険料、地震保険料などの付随費用が発生します。

これら付随費用の経理処理は非常に難解で、どのような勘定科目で仕訳をするか、国税庁のタックスアンサーでも「減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用」という形でまとめられているほどです。

ただし、国税庁のタックスアンサーでも土地・建物を取得した時のすべての付随費用については言及されていません。

そこで、今回は土地・建物の取得に係るすべての付随費用についての勘定科目を明示していきます。

付随費用の種類と区分について

土地・建物を取得した際に発生する付随費用は以下のようになります。

経理処理を行う際、土地・建物取得に係る付随費用は、①経費処理、②土地・建物の取得価額に算入、③その他の資産に計上するのどれかに区分されます。

経費処理する付随費用について

不動産取得税、登録免許税、印紙税は経費処理できます。

不動産取得税、登録免許税、印紙税は土地・建物の取得に「直接」関係する費用ではなく、あくまで土地・建物の取得の結果、「間接的」に発生する税金なので、「直接」の土地・建物の取得価額に算入しづらいためです。

また、土地・建物の登記書換による司法書士報酬も経費処理できます。

登記書換による司法書士報酬は、土地・建物の取得に必須の行為ではなく、「間接」業務に対する報酬だからです。

なお、不動産取得税、登録免許税、印紙税、登記書換による司法書士報酬は経費処理できるだけであり、「法人」の場合、土地・建物の取得価額に算入しても問題ありません。

つまり、法人税の所得金額（当期純利益）がプラスになりそうならば、経費処理し、法人税の所得金額（当期純利益）がマイナスになりそうならば、土地・建物の取得価額に算入することになります。

不動産取得税

不動産取得税は、売主と買主の不動産売買契約が終了した後、おおよそ3ヶ月～6ヶ月後ぐらいに買主のもとに納税通知書が届きます。

一方、建物の減価償却費の計算は、不動産の引渡し日（供用日といいます）を基準に開始されますので、仮に、不動産取得税が土地・建物の取得価額に算入されなければならないとすると、建物の減価償却費の計算が非常に煩雑になります。

よって、土地・建物の取得価額を速やかに確定するために、不動産取得税は経費処理することができると覚えておいてください。

登録免許税

登録免許税とは、土地・建物の登記の変更に対して課税される税金です。

土地・建物の取得に「直接」関与する費用ではなく、あくまで登記事項を変更するために「間接的」に支出する税金のため、経費処理できると覚えておいてください。

印紙税

印紙は、不動産売買契約書の他に、金銭消費貸借契約書（借入金契約書のこと）にも貼付します（印紙を貼付＝印紙税を支払う）。

印紙税は、課税文書に該当するかどうかだけで支払う税金であり、土地・建物の取得に「直接」関係する費用ではありませんので、経費処理すると覚えておきましょう。

登記書換による司法書士報酬

登記書換による司法書士報酬は経費処理できます。

土地・建物の登記は第三者（売主・買主以外の人）に所有者が買主であることを知らしめるだけの手段であり、登記がなくても不動産売買契約自体は有効な契約になります。

よって、登記は登記事項を変更するための間接的な作業であり、作業から発生した登記書換による司法書士報酬も経費処理できることになります。

なお、司法書士から届く請求書の内容には、土地・建物の登録免許税と司法書士報酬が区分されて記されていますが、登録免許税は「租税公課」、司法書士報酬は「外注費」や「支払報酬料」という勘定科目に区分して処理してください。

区分していないと、消費税の計算を間違える可能性があります（租税公課⇒消費税不課税、外注費又は支払報酬料⇒消費税課税のため）。

また、司法書士が個人事業主の場合、報酬に対する源泉所得税が発生し、買主は、「預り金」を計上しなければならないので、こちらも注意が必要です。

土地・建物の取得価額に算入される付随費用について

土地・建物の取得価額に算入される付随費用には、不動産会社に対する仲介手数料、「売主」が既に支払っている固定資産税・都市計画税の清算金があります。

覚え方として、土地・建物の取得に「直接関係ある」付随費用は、土地・建物の取得価額に算入されると考えてください。

仲介手数料や固定資産税・都市計画税の清算金を経費処理してしまうと、当期の経費が過剰に計上されてしまい、税務調査時の指摘事項とされる可能性がありますので注意しましょう。

不動産会社に対する仲介手数料

不動産会社に対する仲介手数料は、土地・建物の取得価額に算入されます。

土地・建物の取得を目的として、不動産会社が仲介したために生じる経費であり、土地・建物取得に「直接関係ある」付随費用だと考えられるためです。

売主が既に支払っている固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税・都市計画税は1月1日の所有者（＝売主）に1年分の納税義務があります。

「売主」が既に支払っている固定資産税・都市計画税の清算金とは、１月１日にすでに「売主」が支払っている税金を、不動産売買時に清算しようというものです。

売主が既に支払っている固定資産税・都市計画税の清算金は、売主・買主の両者が行う利益調整のための私的な取引で、税金の支払に該当せず、土地・建物の取得に「直接」関係する付随費用なので、土地・建物の取得価額に算入されることになります。

その他の資産に計上する付随費用について

土地・建物取得に係る付随費用の中には、土地・建物の取得価額には算入しないものの、一旦資産として計上し、毎年資産を取り崩して経費処理するものがあります。

つまり、サービスが数年間続く付随費用の対価を土地・建物取得時に事前に支払っており、その効果が翌期以降も生じるものは、一旦資産に計上し、効果発現時に資産を取り崩して、経費処理することになります。

その他の資産に計上する付随費用の代表例については、火災保険料と地震保険料があります。

火災保険料

建物に係る火災保険料は、「支払保険料」の勘定科目で経費処理されます。

ただし、長期に渡る保険料（翌期以降の保険料も前払している場合）については、当期分保険料と翌期以降分保険料を区分して、経費（支払保険料）と資産（長期前払費用）に計上する必要があります。

火災保険料については、建物の取得の際に、長期間の火災保険料を前払いする形で契約することがあります。

その場合、当期の火災保険料以外の部分は翌期以降に効果が発生するため、当期の経費とはならず、翌期以降の経費とするために、当期は、長期前払費用として資産計上することになります。

地震保険料

地震保険料も、火災保険料と同じで1年単位の契約か複数年単位の契約になります。

１年単位の契約では、当期の保険期間に対する費用であるため、経費処理します。

複数年単位の契約の場合、当期の火災保険料以外の部分は翌期以降に効果が発生するため、翌期以降の経費とするために、当期は、長期前払費用として資産計上することになります。