会社所有方式とは？賃貸不動産を法人に売る節税と注意点を税理士が解説

賃貸用の不動産をお持ちの個人事業主で、所得税や住民税の負担の重さに悩んでいる方はいませんか？

個人の所得は、金額が大きくなるほど税率が高くなる「累進課税」という仕組みです。個人に所得が集中するほど、所得税や住民税の負担は重くなります。

そこで税負担を抑える有効な手段が、法人の低い税率を活用することです。

所得を法人へ移す方法には、管理委託方式・サブリース方式・会社所有方式の3つがあります。なかでも会社所有方式は、家賃収入の全額を法人へ移せる、最も節税効果の大きい方法です。

本記事では、会社所有方式で節税する仕組みとメリットから、売却時にかかる税金や注意点まで、不動産業を専門とする税理士がわかりやすく解説します。

会社所有方式とは？賃貸不動産を法人に売却する仕組み

会社所有方式とは、個人が持つ賃貸不動産を法人に売却し、その法人名義で賃貸経営を続ける方法です。

建物だけ、または建物と土地の両方を、不動産管理会社（＝オーナーが不動産賃貸業のために設立する会社）へ売却します。

管理だけを任せる方式と違い、不動産の所有権そのものを法人へ移すのが特徴です。

売却が済むと、不動産の登記名義や入居者との賃貸借契約は、すべて法人に引き継がれます。

会社所有方式は、賃貸経営で一定の所得があり、本格的な法人化を考える個人事業主に向いています。

仕組みを押さえたうえで、次に会社所有方式のメリットを詳しく見ていきます。

会社所有方式の2つのメリット｜家賃を全額移せて否認されにくい

会社所有方式のメリットは、家賃を全額法人に移せることと、税務署に否認されにくいことの2つです。

管理委託方式やサブリース方式では、家賃の一部しか法人に移せませんでしたが、会社所有方式なら建物ごと移すため、収入の全額が法人のものになります。

特に所得の大きいオーナーほど、全額移転による節税効果が高まります。

もう一つのメリットは、税務署に所得移転を否認されにくいことです。

管理委託方式やサブリース方式では、管理の実態が不十分だと所得移転を否認されるリスクがありますが、会社所有方式は建物ごと法人へ移すため、管理実態を問われず、所得移転が否認される心配もありません。

会社所有方式の位置づけは、3つの方式を並べると分かりやすくなります。移せる所得・手続きの手間・否認リスクの違いを、下の表で整理します。

方式	移せる所得	手続きの手間	否認リスク
管理委託方式	一部	少ない	あり
サブリース方式	中程度	ふつう	あり
会社所有方式	全額	多い	低い

管理委託方式やサブリース方式に関しては別に詳しい解説記事がありますので、ご興味がある方はそちらをご覧ください。

会社所有方式は、メリットが大きい一方で、売却の前にはいくつかの検討が必要なので次の章で確認していきましょう。

賃貸不動産を法人へ売却する前に検討する3つのポイント

賃貸不動産を法人へ売却する前に、対象物件・売却価額・銀行融資の3点を必ず検討します。

法人へ移す対象物件の選び方

複数の物件を所有している場合は、どの物件を法人へ移すかを選びます。

移す物件は、次の3つの観点で選びます。

• 収益性の高さ：家賃収入が多い物件ほど、所得移転の効果が大きくなります。
• 築年数の古さ：中古資産として短い期間で減価償却でき、法人の経費を大きくできます。
• 建物の金額：高額な建物は売主に消費税の負担が生じるため、影響を確認します。

減価償却とは、建物の価格を毎年少しずつ経費にする仕組みです。中古の建物は残りの使用可能な年数が短いため、法人が買い直すと1年あたりの経費を大きく計上でき、節税につながります。

消費税は建物の売却分にかかり、土地にはかかりません。高額な建物ほど消費税の納税額が大きくなり、また、売主が課税事業者になってしまうこともあるため、どの物件を移すかは消費税も見て判断します。

売却価額（時価）の決め方

不動産管理会社への売却価額は、税務上の「時価」で決めるのが大前提です。

時価が問題になるのは、所得税・法人税・贈与税の3つの場面です。

3つの税金では、時価の基準や課税される条件が異なるので、まず下の表で整理します。

立場	税金（課税）	時価の基準	課税される条件
売主（個人）	所得税（みなし譲渡）	市場価格	時価の1/2未満で発生
買主（法人）	法人税（受贈益）	市場価格	時価との差額で発生
株主	贈与税（みなし贈与）	相続税評価額	著しく低いと発生・基準なし

贈与税がかかるのは、同族会社（＝家族など少数の株主が支配する会社）が安く不動産を買うと、会社の資産が増えて株価が上がるためです。

贈与税は株価の上がった分にかかり、その株価は会社の不動産を相続税評価額（土地は路線価、建物は固定資産税評価額）で評価して計算します。

土地・建物の相続税評価額は市場価格よりかなり低いため、贈与税で問題になる時価は3つの中で一番小さくなります。

一方、最も厳しいのは、わずかな差額も認めない法人税の時価です。

よって、法人税の時価（市場価格）どおりに売れば、所得税も贈与税も課税される心配はありません。

そもそも時価（市場価格）とは、第三者どうしの取引で通常成立する価額です。同じマンションの同じ間取りが売れているなど、参考になる取引事例があれば、その価格が市場価格の最有力の手がかりになります。

取引事例がつかみにくいときは、次の方法で市場価格を見積もります。

土地の市場価格は、公示価格で判断します（国税不服審判所 平24.8.16裁決）。

公示価格は代表的な地点（標準地）にだけ定められるため、多くの土地には自分の公示価格がありません。

実務では、近くの似た標準地の公示価格や、相続税路線価を0.8で割り戻した額から見積もります。

建物の市場価格は、再建築価額（今、同じ建物を建て直すのにかかる金額）から減価償却した額で判断します（国税不服審判所 平16.3.16裁決）。

ただし、再建築価額は自分では調べにくいため、実務では、同じ再建築価格をもとに市町村が算定する固定資産税評価額を用います。

なお、実務上算定できる公示価格や固定資産税評価額は、厳密な意味での市場価格ではなく、あくまで概算のため、より確実に時価を示したいときは、不動産鑑定士による鑑定評価を受けます。

不動産鑑定評価基準に沿って適正に評価された鑑定であれば、時価（市場価格）として認められます（国税不服審判所 平16.3.16裁決）。

賃貸不動産を法人へ売却する前に確認する融資と担保の引き継ぎ

会社所有方式では、物件に付いた銀行融資と担保を法人へ引き継ぐため、売却前に銀行の承認が必要です。

賃貸不動産の多くは銀行融資で購入しており、その物件には担保（抵当権）が設定されています。

法人が個人から賃貸不動産を買い取り、その融資を引き継ぐときは、お金を借りる人が個人から法人へ変わります。自分の会社であっても、銀行は法人に返済できる力があるかをあらためて審査します。

審査や担保の付け替えには時間がかかるため、売買を進める前に銀行へ相談し、承認を得てから手続きを進めます。承認が下りないと、引き渡しや名義変更ができません。

建物だけを法人へ売却する場合の土地の貸し方｜使用貸借と賃貸借

建物だけを法人へ売却する場合、土地は使用貸借か賃貸借で法人に貸します。毎年の所得を法人に集めたいなら使用貸借、相続税評価を下げたいなら賃貸借（無償返還届出とセット）が基本です。

2つの違いは、地代の水準です。無償か少額（固定資産税の2〜3倍程度まで）なら使用貸借、通常の地代を払うなら賃貸借です。

ただし境目は金額だけで決まらず、契約書の有無や地代の決め方なども見て判断されます。

契約の種類	土地の使用料	法人に所得を集めやすいか	相続時の土地評価
使用貸借	無償〜固定資産税の2〜3倍程度	集めやすい	下げられない
賃貸借	通常の地代	集めにくい	下げられる（要届出）

賃貸借による評価の引き下げ、株主構成の影響、小規模宅地等の特例など、くわしくは別記事で解説しています。

契約形態が決まったら、次に売買でかかる税金を確認します。

法人への売却でかかる税金と見落としやすい注意点

会社所有方式の売買では、一般的な税金のほかに、見落としやすい注意点が2つあります。契約書の印紙税の貼り忘れと、売主（個人）が2年後に消費税の課税事業者になることです。

契約書の印紙税を貼り忘れない

不動産の売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。収入印紙を貼り、消印をして納めます。

仲介会社が入らない個人と法人の直接売買では、印紙の貼り忘れや消印忘れが起こりがちです。

貼り忘れると、本来の印紙税額の3倍（本税＋その2倍）の過怠税がかかることがあります（自主的に申し出れば1.1倍）。

売主（個人）が2年後に消費税の課税事業者になることがある

建物の売却は消費税の課税取引です（土地は非課税）。個人が賃貸建物を法人へ売ると、その売却代金が課税売上になります（国税庁タックスアンサー No.3240「個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」）。

消費税を納める義務があるかは、2年前（基準期間）の課税売上高が1,000万円を超えるかで判定します。建物を売った年の課税売上高が1,000万円を超えると、その2年後に課税事業者になります。

以前は消費税を納めていなかった（免税事業者だった）個人でも、建物の売却をきっかけに2年後に納税義務が生じることがあります。

特に気をつけたいのは、法人に移さず個人に残す賃貸不動産に、店舗や事務所など事業用のもの（課税される賃料）があるときです。建物売却をきっかけに2年後から課税事業者になると、その事業用の賃料にも消費税がかかるようになります。

残すのが住宅（居住用）の賃貸だけなら、賃料は非課税のため影響はありません。

売買にかかる一般的な税金は、立場ごとに別記事で詳しく解説しています。

税金の注意点を押さえたら、次は実際の売却手続きの流れを確認します。

賃貸不動産を法人へ売却する手続きの流れ

会社所有方式は、物件選び・時価算定・銀行承認・契約・登記の順で進めます。

登記や契約が絡むため、司法書士など専門家と進めると安全に完了できます。

手順を押さえたら、最後に全体のポイントを整理します。

会社所有方式のまとめ｜メリットと注意点

会社所有方式は、賃貸不動産を自分の法人へ売り、家賃収入を全額法人へ移して所得を分散する節税策です。

まずは法人へ移す物件を整理し、法人化全体の設計を進めましょう。

会社所有方式のよくある質問（FAQ）

会社所有方式について、よくある質問に税理士がお答えします。

建物だけを法人に売ることはできますか？

はい、できます。土地は個人が持ったまま建物だけを法人へ売り、その土地を法人へ貸す（使用貸借か賃貸借）方法がよく使われます。

会社所有方式で消費税はかかりますか？

建物を売ると消費税がかかりますが、土地を売っても消費税はかかりません。ただし、この建物の消費税を実際に納めるのは、売主がもともと消費税の課税事業者である場合です。

また、それまで課税事業者でなかった人も、高額な建物を売ると、その代金が課税売上となって2年後に課税事業者になることがあります。

売却価額はどのように決めればよいですか？

税務上の「時価（市場価格）」で決めます。同じような物件の取引事例があればそれが目安になり、なければ土地は公示価格、建物は再建築価額から減価償却した額（または固定資産税評価額）で見積もります。

参考文献

• 国税庁タックスアンサー No.3240「個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」
• 国税不服審判所 平16.3.16裁決（裁決事例集No.67・建物の時価）
• 国税不服審判所 平24.8.16裁決（裁決事例集No.88・土地の時価）