特定事業用宅地等とは？要件・80%減額・3年縛りを税理士が初心者向けに解説

2026年7月16日

「店舗や事務所の土地を相続したら、相続税はどれくらいかかるのだろう」──事業用の土地を持つご家庭にとって、避けて通れない不安です。

特定事業用宅地等の特例を使えば、最大400㎡まで土地の相続税評価額を80%減額できます。

ただし要件を1つでも外すと減額はゼロになり、相続税の納税額が数百万円単位で変わります。

本記事では、税理士が制度の定義・適用要件・3年縛りの注意点を初心者向けにわかりやすく解説します。

特定事業用宅地等とは？対象になる土地と除外業種

特定事業用宅地等とは、個人事業に使っていた土地を、事業を引き継ぐ親族が相続したときに、その土地の相続税評価額を80%減額できる宅地です（国税庁タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」）。

事業に使っていたのは、被相続人（＝亡くなった人）か、生計を一にする親族（＝生活費を共にする家族）のどちらかです。

簡単に言えば、家族で営んできた事業の土地を継ぐ人のために、相続税を計算するときの土地の値段を8割引きにする特例です。

対象になるのは、店舗・事務所・工場・倉庫などの建物や資材置き場や屋外展示場などの構築物の敷地として事業に使われていた土地です。

建物も構築物もない更地は、そもそもこの特例の対象になりません。

一方、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業で使われていた土地は特定事業用宅地等の対象から除外されています。

つまり、自分で商売をしていた土地は特定事業用宅地等の対象、人に貸して家賃や料金を得ていた土地は対象外、という線引きです。

賃貸アパートや貸駐車場の土地は、相続税評価額を50%減額できる「貸付事業用宅地等」として判定されます。

対象範囲を押さえたところで、減額の効果を具体的な金額で確認します。

特定事業用宅地等に該当すると、400㎡までの部分について土地の相続税評価額を80%減額できます。

例として、相続税評価額8,000万円・面積400㎡の店舗敷地を後継者が相続したケースを考えます。

減額される金額は8,000万円×80%＝6,400万円で、課税価格に算入する額（＝相続税の計算のもとになる金額）は1,600万円まで下がります。

課税価格に算入する額が小さくなるほど相続税額も下がるため、税額ベースでは1,000万円単位の差になることも珍しくありません。

80%の減額は効果が大きい分、特例を使うための要件は厳格です。次章で要件を1つずつ確認します。

特定事業用宅地等の要件は、相続税の申告期限まで事業を続けることと、土地を持ち続けることの2つです。

土地のほうは単純で、どちらの場合も申告期限まで売らずに持ち続けるだけです（＝保有継続要件）。

事業のほうは、亡くなった人の事業を引き継ぐのか、もともと自分が営んでいた事業を続けるのかで変わります。

どんな土地か	事業についてやること	土地についてやること
亡くなった人（被相続人）が営んでいた事業の土地	申告期限までに事業を引き継ぎ、申告期限まで営む（事業承継要件）	申告期限まで持ち続ける（保有継続要件）
生計を一にする親族が営んでいた事業の土地	相続開始前から申告期限まで営み続ける（事業継続要件）	申告期限まで持ち続ける（保有継続要件）

申告期限（＝相続開始から10か月）より前に事業をやめたり土地を売ったりすると、特例は使えません。

要件を満たしていても、もう1つ確認しておくべきルールが「3年縛り」です。

3年縛りとは、相続開始前3年以内に新たに事業を始めた土地を、原則として特例の対象外とするルールです。

3年縛りの目的は、相続の直前に形だけ事業を始めて80%減額を狙う、駆け込み節税を防ぐことです（国税庁「相続税法基本通達等の一部改正について（法令解釈通達）のあらまし」）。

ただし例外があります。土地の上にある建物や設備の相続税評価額が、土地の相続税評価額の15%以上あれば、3年以内に始めた事業でも特例を使えます。

15%ルールと呼ばれるこの例外は、建物を建てて設備をそろえるような本気の事業と、相続税対策で形だけ始めた事業を分けるための線引きです。

3年縛りの具体的な場合分けや例外の判定は、「【小規模宅地等の特例】特定事業用宅地等の3年縛りのルールとその例外」で詳しく解説しています。

次に、ほかの宅地と併用するときの面積の上限を整理します。

小規模宅地等の特例は土地の使い道ごとに区分が分かれていて、特定事業用宅地等はそのうち事業用の区分にあたります。

事業用の土地は400㎡まで、自宅の敷地（＝特定居住用宅地等）は330㎡までが上限で、両方を相続するなら合計730㎡まで減額できます。

賃貸アパートや貸駐車場の土地（＝貸付事業用宅地等）を1㎡でも選ぶと、全体を200㎡に換算し直すため、使える面積が大きく目減りします。

組み合わせ	限度面積
事業用の土地（400㎡）＋自宅の敷地（330㎡）	合計730㎡まで両方とも上限まで使える
賃貸アパートや貸駐車場の土地を含める場合	全体を200㎡に換算し直す（合計730㎡は使えない）

どの土地に特例を使うかの選択が、そのまま納税額を左右します。

区分ごとの限度面積の一覧や、同じ区分の土地が複数あるときの選び方は、「小規模宅地等の特例の適用最大面積について」で解説しています。

適用する土地を決めたら、あとは申告手続きです。必要書類を確認します。