不動産売買の手付金の仕訳｜売主・買主別の勘定科目と違約金・消費税を税理士が解説

「不動産売買で受け取った（支払った）手付金は、いつ・どの勘定科目で計上すればいいの？」——手付金の仕訳は、法人の経理でも個人事業主の申告でも迷いやすいポイントです。

手付金は受け取った時点では収入にならず、「前受金」で処理して引渡しのときに売却代金へ振り替えるのが基本です。

この記事では、不動産業専門の税理士が、売主側・買主側それぞれの手付金の仕訳から、契約解除・違約金・消費税の処理まで、仕訳例つきで初心者向けにわかりやすく解説します。

手付金とは？売買代金に充当されるお金

手付金とは、不動産売買契約を結ぶときに買主が売主に渡すお金で、取引が無事に完了すれば売買代金の一部に充当されます。

不動産取引は、次の2段階で進むのが一般的です。

手付金の金額の目安は次のとおりです。

売主	手付金の金額
一般の個人・法人	売買代金の5〜10％程度が相場
宅地建物取引業者（不動産会社）	代金の2割以内（法律上の上限）

多くの契約では「解約手付」（＝買主は手付金を放棄すれば、売主は手付金の倍額を返せば契約を解除できる仕組み）とされています。

この解除の場面の処理は後半で説明します。

まずは取引が順調に進んだ場合の仕訳を、売主側から見ていきましょう。

【売主側】手付金を受け取ったときの仕訳

売主が受け取った手付金は、受け取った時点では売上にせず「前受金」（負債）で処理します。

まだ物件を引き渡していない＝取引が完了していないため、収入として確定していないからです。

【例】土地を2,100万円で売却する契約を結び、手付金100万円を受け取った場合：

借方	金額	貸方	金額
現金預金	100万円	前受金	100万円

後日、残代金2,000万円を受け取って土地（帳簿価額1,500万円）を引き渡したときに、前受金を売却代金へ振り替えます。

借方	金額	貸方	金額
現金預金	2,000万円	土地	1,500万円
前受金	100万円	固定資産売却益	600万円

売却損益（固定資産売却益）を計上するタイミングは原則として引渡日です。

詳しくは土地・建物の売上計上時期の解説をご覧ください。

次は、支払う側（買主）の仕訳です。

【買主側】手付金を支払ったときの仕訳

買主が支払った手付金は「前渡金」（資産）で処理し、引渡し時に土地・建物の取得価額に振り替えます。

【例】土地を2,100万円で購入する契約を結び、手付金100万円を支払った場合：

借方	金額	貸方	金額
前渡金	100万円	現金預金	100万円

残代金2,000万円を支払って引渡しを受けたとき：

借方	金額	貸方	金額
土地	2,100万円	前渡金	100万円
		現金預金	2,000万円

手付金は経費ではなく、土地・建物の取得価額の一部になる点がポイントです。

ここまでが順調に取引が終わった場合。次は、契約が途中で解除されたときの処理です。

契約解除になったときの税務処理（手付流し・倍返し）

解約手付による契約解除では、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しで契約を解除でき、その負担額・受取額は税務上の処理が立場と税目で変わります。

立場	法人	個人
売主：手付金を没収した	雑収入として益金に算入	不動産所得（賃貸用物件）・事業所得（販売用物件）の収入
買主：手付金を放棄した	雑損失などとして損金に算入	事業用・賃貸用に取得予定だった物件なら必要経費となる余地あり（明文の取扱いがなく個別判断）
売主：倍返しで支払った	支払額は損金に算入	より有利な条件で売るための解除なら譲渡費用になる（タックスアンサーNo.3255）
買主：倍返しを受け取った	自分が支払った手付金の返還部分は前渡金の戻し（収益ではない）。上乗せ部分は雑収入として益金に算入	上乗せ部分は不動産所得（賃貸用物件）・事業所得（販売用物件）の収入

個人事業主が業務用物件の契約解除で没収した手付金は、譲渡所得にはなりません。賃貸用物件なら不動産所得、販売用物件（不動産売買業）なら事業所得の収入になります。一時所得となるのは業務に関しない契約（例：自宅や別荘など、業務に使っていない資産の売買）の場合に限られます（所得税基本通達34-1(8)）。

没収手付金・違約金を「いつ」計上するかも、法人・個人事業主それぞれ整理しておきましょう。

立場	法人	個人事業主
受け取った側	支払を受けるべきことが確定した日の益金（実際に受け取った日の計上も容認。法人税基本通達2-1-43）	収入すべき権利が確定した日の収入（所得税法36条）
支払った側	支払う債務が確定した日の損金（法人税基本通達2-2-13）	債務が確定した日の必要経費（所得税法37条）

次は、手付解除とセットで問題になる違約金です。

違約金の勘定科目と経費になるか

違約金とは、契約違反（債務不履行）をした側が相手に支払う損害賠償のお金で、手付解除とは発生する場面が異なります。

前章の手付解除は「相手が契約の履行に着手する前なら、理由を問わず手付金の負担だけで契約をやめられる」仕組みでした。

これに対して違約金は、履行に着手した後の解除や、代金を支払わない・物件を引き渡さないといった契約違反があったときに、契約書の違約金条項（損害賠償の予定）に基づいて支払うものです。

	手付解除	違約金
発生する場面	相手が履行に着手する前の解除（理由は問わない）	契約違反（債務不履行）による解除など
支払うもの	買主＝手付金の放棄／売主＝倍返し	契約で定めた違約金（代金の10〜20％の定めが多い。売主が不動産会社の場合は手付等と合わせて2割以内）

違約金が発生したときの経理処理は次のとおりです。

立場	勘定科目	税務上の扱い
支払った側	雑損失 など	法人は原則損金。個人事業主は必要経費となる余地あり（明文の取扱いがなく個別判断）
受け取った側	雑収入	法人は益金。個人事業主は不動産所得（賃貸用物件）・事業所得（販売用物件）の収入

より有利な条件で売るために既契約を解除して支払った違約金は、譲渡費用として譲渡所得から差し引けます（タックスアンサーNo.3255）。個人の場合、賃貸用物件を売却したときの所得も譲渡所得になるため、この取扱いは個人事業主にも当てはまります。

最後に残るのが「消費税はかかるのか」という疑問です。

手付金・違約金の消費税（原則かからない）

手付金の受け取り自体や、没収・違約金には消費税はかかりません（不課税）。

取引	消費税の扱い
手付金を受け取った・支払った	不課税（この時点では資産の譲渡の対価ではない）
手付金を没収した・放棄した	不課税（損害賠償金の性質のため）
違約金・倍返しの受払い	不課税（同上）
引渡しが完了し代金に充当	建物部分は課税・土地部分は非課税

不課税となる根拠は、損害の発生に伴い受け取る損害賠償金が消費税の「対価を得て行う取引」に当たらないためです（国税庁タックスアンサーNo.6157）。これは法人・個人事業主に共通の扱いです。

注意すべきは取引が完了したときだけです。手付金を充当した売買代金のうち建物部分には消費税がかかるため、課税事業者は土地と建物の内訳が必要になります。

内訳の出し方は土地建物の按分方法の解説をご覧ください。

以上を踏まえて、間違いやすいポイントを整理します。

手付金・違約金でよくある3つの間違い

間違いの多くは、計上タイミングと所得区分の取り違えです。

• 受け取った時点で売上にしてしまう：手付金は受取時＝前受金。収入になるのは引渡しのときです。
• 没収した手付金を譲渡所得で申告してしまう：物件を譲渡していないため譲渡所得にはなりません。法人は益金、個人事業主は不動産所得（賃貸用物件）・事業所得（販売用物件）など業務に係る所得の収入です。
• 違約金や手付流しに消費税を計上してしまう：損害賠償金の性質のため不課税です。

それでは、この記事の要点をまとめます。

まとめ：手付金は引渡しまで「前受金・前渡金」で処理する

手付金の処理は、「①受取・支払時は前受金・前渡金 → ②引渡時に売却代金・取得価額へ振替」の2段階です。

契約が解除されたときだけ、引渡しを待たずに解除の時点で経理処理します。

• 売主：受取時は前受金。引渡時に売却代金へ振替（売上計上は引渡日）
• 買主：支払時は前渡金。引渡時に取得価額へ振替（経費にはならない）
• 契約解除：没収した売主は収入（法人＝益金、個人事業主＝不動産所得など）。放棄した買主は法人＝損金、個人事業主＝個別判断で必要経費等
• 手付金・違約金そのものに消費税はかからない（不課税）

【参考】国税庁の公式情報

• 所得税基本通達34-1（一時所得の例示）
• タックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」
• 法人税基本通達2-1-43（損害賠償金等の帰属の時期）
• 法人税基本通達2-2-13（損害賠償金）
• タックスアンサーNo.6157「課税の対象とならないもの（不課税）の具体例」

よくある質問

売主が受け取った手付金は、すぐ収入に計上できますか？

できません。手付金を受け取った時点では前受金（負債）として処理します。引渡しが完了したときに売却代金へ充当し、売却代金の総額と帳簿価額との差額を売却益・売却損として計上します。なお、契約解除で手付金を没収した場合は、解除が確定した時点で収入になります。

買主が支払った手付金はすぐ経費にできますか？

できません。手付金の支払時は前渡金（資産）として処理し、引渡しを受けた時点で土地・建物の取得価額に振り替えます。建物部分はその後の減価償却を通じて費用化されます。契約を解除して手付金を放棄した場合は、法人は損金、個人事業主は個別判断で必要経費や譲渡費用になる可能性があります。

個人事業主が没収した手付金は何の所得になりますか？

譲渡所得にはなりません。賃貸用物件の契約なら不動産所得、販売用物件（不動産売買業）の契約なら事業所得の収入（雑収入）です。自宅や別荘など業務に関しない資産の契約だった場合は一時所得となります（所得税基本通達34-1(8)）。

手付金と内金（中間金）は何が違いますか？

手付金は契約の証拠や解除権の対価という性質を持つお金で、内金は単純な代金の前払いです。ただし会計処理はどちらも前受金・前渡金で行い、引渡時に代金へ充当する点は共通です。

没収した手付金や違約金に、請求書やインボイスは必要ですか？

通常は不要です。手付流しの場合は、すでに受け取っている手付金を没収するだけなので、新たに請求書を発行する場面はありません。違約金を別途請求する場合も、損害賠償金は消費税の不課税取引のため消費税額は記載せず、インボイス（適格請求書）の交付も不要です。経理上は、解除合意書など精算の内容がわかる書類を保存しておきましょう。