相続前に小規模宅地等の特例の種類と概要を知っていれば、宅地等の相続税評価額を大幅に減額することができ、結果的に将来の相続税の納税額も少なくなります。
小規模宅地等の特例には、以下の区分があり、それぞれ限度面積、減額割合が異なります。
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区分
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限度面積
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減額割合
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特定居住用宅地等
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330㎡
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80%
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特定事業用宅地等
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400㎡
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80%
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特定同族会社事業用宅地等
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400㎡
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80%
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貸付事業用宅地等
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200㎡
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50%
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なお、宅地等とは土地や借地権のことを言います（宅地等の上にある建物は含まれません）。
それでは、以下でそれぞれの小規模宅地等の特例の区分の概要を見ていきましょう。
特定居住用宅地等
特定居住用宅地等は、①被相続人（亡くなった人）又は②その生計一親族が、居住の用に供していた宅地等を「親族」が相続した場合に、その親族の相続後の住家を保護するための制度です。
例えば、父親（被相続人）と息子（親族）が同居していた場合です。
父親の死亡後、同居していた息子の住家を保護するために特定居住用宅地等の制度があります。
住家が保護される「親族」は以下の通りになります。
- 配偶者（配偶者特例）
- 被相続人と同居していた親族（同居特例）
- いずれ被相続人と同居予定であった持ち家のない親族（家なき子特例）
- 被相続人と生計一の親族（生計一親族特例）
被相続人と生計一の親族（生計一親族特例）は父親が単身赴任中に死亡し、相続が発生し、実家に残された息子が宅地等を相続する場合を想定しています。
なお、特定居住用宅地等として住家が保護される親族に該当するためには、親族が被相続人の居宅に居住しており、その居宅敷地を相続して相続税の申告期限まで継続保有することが必要になります。
ただし、配偶者だけは被相続人と一緒に財産を築き上げてきた張本人と考えられるため、申告期限までの居宅保有や居住を継続する必要はなく、自己の財産と同じように被相続人の財産を処分できることになります。
特定事業用宅地等
特定事業用宅地等の趣旨は次の事業を保護することにあります。
- 相続によって被相続人の事業を継続した親族の事業
- 被相続人と生計を一にしていた親族の事業
1.は被相続人の死亡に伴って事業承継をした場合、2.は被相続人の生存中に事業承継をした場合です。
ただし、2.の場合は生計を一にしていたことが求められるので、当初生計を一にしていても、途中で別生計になった場合、特定事業用宅地等に該当しなくなってしまう場合もありますので注意が必要です。
その場合には、特定同族会社事業用宅地等の適用を考えていくことになります。
特定同族会社事業用宅地等
被相続人の宅地等を同族会社で利用している場合に、宅地等を相続した親族に対して小規模宅地等の特例（80％減額）を認める制度が特定同族会社事業用宅地等です。
例えば、父親の事業が拡大し、個人事業主から株式会社へと切り替わり、その株式会社が事業の用に供している父親名義の敷地を息子が相続し、相続税の申告期限までにその株式会社の役員に就任した場合、特定同族会社事業用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（80％減額）を適用できることになります。
貸付事業用宅地等
被相続人やその生計一親族が貸付事業を営んでいる場合に、貸付事業用宅地等に対して小規模宅地等の特例（50％減額）を適用できます。
他の制度と違い、上限面積が200㎡と少し控えめになっています。
貸付事業用宅地等は不動産賃貸業という不労所得を得るための資産を保有している者にも適用できる制度です。
よって、その者を優遇し過ぎないための措置として、どんなに貸付事業用宅地等を所有していても200㎡までしか保護されないこととしています。
なお、貸付事業用宅地等には事業的規模の基準がないため、所有不動産が、例え1部屋でも適用できる可能性があります（マンションの敷地にも適用できます）。
また、小規模宅地等の特例としては、50％減額しかありませんが、貸付事業用宅地等に該当する場合、元々、貸宅地評価や貸家建付地評価になり、相続税評価額自体が他の宅地等に比べて低くなっていますので、80％減額より必ずしも不利になるとは限りませんので覚えておきましょう。
まとめ
今回解説した小規模宅地等の特例は、相続時にその要件を満たしていれば利用できる制度なので、対策を考えていないケースが圧倒的に多いです。
しかし、日本では税収不足を解消するため、相続税の非課税枠が減少傾向にあります。
それに伴い、今後、都心部で宅地等（土地や借地権）を所有している人の相続税が高くなったり、本来相続税の課税対象者でなかった人でも相続税の支払い義務が生じる可能性が高くなります。
一度、被相続人の生前に家族間で小規模宅地等の特例の利用方針について話し合っておけば、相続税の納税額を減額できるかもしれません。
家族間で話しずらい、もしくは複雑で分からないという場合には、税理士を絡めて話し合いを行うことも一つの手段になると考えられます。
是非、相続前に家族間で話し合いの機会を持つことをお勧めします。
