この記事の概要 重要度
  • 所得税と法人税の税率差だけで考えると利益500万円で会社化を検討した方が良いです。
  • 役員報酬を利用すればもっと少ない利益金額でも会社化した方が良い場合もあります。
  • 不動産管理会社の形態は3つあり、会社に付け替えたい金額と必要な手間暇によりどの形態にするか決定します。




不動産管理会社を設立した方が節税になる可能性は高い

不動産賃貸業をある程度の規模で営んでいる個人事業主の方ならば、不動産管理会社を設立した方が基本的に納税額は少なくなります。

所得税(=個人事業主の税金の納付額を決める法律)は、収益-費用で計算される利益が多いほど税率も高くなる累進税率のため、利益が500万円以上あるのなら、不動産管理会社を設立して利益に対する税率が一定である法人税(=会社の税金の納付額を決める法律)を支払った方が納税額が少なくなります。(参考:法人化した方がお得?個人事業主の法人成りの本当の目安金額!

そうすると、「利益が500万円未満ならば、不動産管理会社を設立する意味はない!」という結論も考えらますが、さらに一手間かけるともっと少ない利益金額でも不動産管理会社を設立した方が有利になる場合もあります。

その一手間とは、不動産のオーナー一族を会社設立時に役員にして、会社から役員報酬をもらうことです。

役員報酬に対しては、所得税法上最低でも65万円の給与所得控除が利用できます。

給与所得控除は、簡単に言うと利益の控除なので、給与所得控除の分だけ納税額を減少させることができます

もし給与所得控除を利用すれば、「会社設立で節税効果があるとされる利益金額500万円-家族で会社の役員になる人数×65万円」の金額が不動産管理会社を設立して節税対策を行う一つのベンチマーク金額になるでしょう。

例えば、あなたと奥さんが会社役員になる場合、500万円―65万円×2人=370万円以上の利益があるのなら、不動産管理会社の設立を考えた方が良いことになります。

不動産管理会社の種類と節税方法

不動産管理会社を設立した場合、どのようなスキームで節税を行うのかを考えていきましょう。

まず、最初に考えなければならないのは、役員報酬という費用以上に不動産管理料という収益を計上しなくてはならないということです。

不動産管理会社はあなたの所有する不動産の管理料以外の収益が見込めず、さらに収益は毎年ほぼ一定額になるため、役員報酬の支払いの方が多いと、常に赤字になり、赤字部分だけ節税目的を果たさないことになります。

不動産管理会社の種類は以下の3つがありますが、役員報酬との兼ね合いと、手続きの実施可能性を考えて、どれにするかを考えればよいでしょう。

  • 管理委託方式
  • 一括賃貸方式(サブリース方式)
  • 自社保有方式

なお、どの場合でも必ず契約書を作成してそれに従って金銭の支払いもしてください。また、管理委託方式・一括賃貸方式の場合は契約書に定めた管理業務についての作業報告書なども作っておくと良いと考えられます。同族会社への管理料は恣意的に決められるため、税務上論点になり、否認される可能性もあります。なるべく客観的な証拠を残しておくことが肝要になります。

管理委託方式

賃貸の管理業務を設立した管理会社に委託する方式です。

管理料として収益に計上できるのは、収入金額の5%程度でしょう。収入の10%程度計上したいのなら、外部の管理会社の管理料の見積もりなども入手した方が賢明でしょう。

一括賃貸方式(サブリース方式)

建物全部を役員から管理会社にいったん賃貸し、管理会社が第三者へ転貸する方法です。要は、又貸しする方法です。又貸しなので、あなた(=不動産オーナー)と管理会社の賃貸借契約書だけでなく、管理会社と賃借人の賃貸借契約書も作成しなければならなくなり、管理委託方式より手続きが煩雑になります。

管理料として売上に計上できるのは、収入金額の15%程度でしょう。収入金額の20%程度計上したいのなら、外部の管理会社の管理料の見積もりなども入手した方が賢明でしょう。

自社保有方式

お金がなければ建物だけ、お金があれば建物と土地をあなた(=個人事業主)から会社に売却してしまい、会社が直接賃貸用不動産の所有者になる方式です。

一括賃貸方式(サブリース方式)を利用しても、全体の不動産賃貸収益の20%程度しか個人事業主から会社に付け替えられませんでしたが、自社保有方式ならば、会社に売却する建物・土地を選択することにより、付け替えられる収益の金額は大幅に増加します

ただし、不動産取得税や登録免許税などの不動産取得に係る税金の支払いが、個人事業主から会社に建物・土地を売却するときに再度生じます

また、土地・建物の取得価額の決定方法次第では、個人事業主から会社への不動産売買価額が時価ではないとして、追徴課税される恐れもあるので注意が必要です。