この記事の対象者
  1. 個人から会社に不動産を売却するときにかかる税金を知りたい人
  2. 個人から会社に不動産を売却するときの注意点を知りたい人




初めて会社で不動産を購入するのは敷居が高くなります

節税対策目的等で、自分が100%出資している会社に個人事業主として所有している不動産を移管したいと思うことはないでしょうか。

しかし、たとえ、個人事業主として所有している不動産を100%出資している会社に移管するのであっても、会社で不動産を初めて購入しようとした場合、会社側で銀行借入をすることは非常に困難です。

借入実績の乏しい会社(取引量の少ない会社)に借入をさせてくれる銀行が少ないからです。

よって、通常の場合、不動産賃貸業を始めた当初は、個人事業主として不動産を購入し、利益が大きくなってきたら、節税対策目的等を含めて、徐々に会社に不動産を移管していくことになるでしょう。

個人事業主から会社に不動産を移管するだけでも税金がかかる

自分に所有権がある不動産を自分の会社に移管しても、実質的な所有権者は変わりませんので、単純に自己所有不動産の名義を個人名義から会社名義に変更すれば移管手続きは終わりだと考える人は多いです。

しかし、残念ながら、個人事業主所有の不動産を会社に移管するだけでも、税法上は立派な不動産売却取引に該当します

そのため、本人は売買したつもりがなくても、通常の不動産売買取引と同様に登録免許税や不動産取得税などの税金を最初の取得時と同様に支払わなければなりません

つまり、単純な個人事業主から会社への不動産の移管であっても、税務上は売買取引に該当してしまうので、登録免許税や不動産取得税などが発生してしまい、不動産売買価格の5%強くらいの費用が別途かかってきてしまうことになります。

会社への不動産売買価格は慎重に決定しなければならない

自己所有の不動産を会社に売却する場合、価格を決めるのは所有者自身なので、不動産の売買価格は恣意的に設定できます。

つまり、売買価格によっては、いくらでも利益調整ができてしまうことになります

しかし、そんなこと許してしまっては、どんどん国が得られる税金が減っていってしまいます

そこで、自己所有の物件を会社に売却するときは、時価(市場価格)で不動産売買契約を締結しないと個人事業主には所得税、会社には法人税を追徴課税できるように国は定めました。

具体的には、個人事業主が時価(市場価格)の半分未満の価格で会社に不動産を売却した場合には、時価(市場価格)で不動産を売却したとみなされ、追徴課税される可能性があります。

また、会社の方では、時価(市場価格)より低額で不動産を仕入れた場合、時価(市場価格)と購入価格の差額を受贈益と見做して、法人税を追徴課税できることになっています。

つまり、時価(市場価格)より低額で個人事業主所有の不動産を会社に売却した場合、所得税と法人税のダブルパンチを受ける可能性があるため、時価(市場価格)で不動産を販売しないといけないことになります。

会社で購入した不動産を第三者に売却するときは時期に気をつけよう

個人事業主が所有する不動産を会社で購入する場合は時価(市場価格)で売却しなければいけませんでした。

不動産の時価(市場価格)は不動産鑑定士から不動産鑑定評価を受ければ分かります。

不動産鑑定士は会社からお金をもらって不動産鑑定評価を行うので、どうしても会社の意向を無視した不動産の評価額は出しづらくなります

そして、同じ不動産なんて世の中に一つもない訳で、厳密には、100%正しい不動産の時価(市場価格)は存在しません

言い換えると、合理的な算定根拠に基づいた適正だと考えられる価格を時価としたならばだれも文句がつけられない訳です。

つまり、合理的な算定根拠に基づいた売却金額ならば、個人事業主と会社間の不動産売買契約で、ある程度恣意的な売買金額を値付けしても許される(誰も本当に適切な時価なんて分からないため…)ことになります。

ただし、会社が購入した不動産を第三者に売却するのは1年超待った方が無難でしょう

短期間で売買が2度行われている場合、第三者に不動産を売却した金額が個人事業主と会社間の時価(市場価格)だっただろうと推定でき、いくら不動産鑑定評価を準備していても、不動産鑑定評価に恣意性が存在するのは前述の通りなので反論するのが難しくなるからです

不動産売却時には抵当権設定先の銀行にも許可をとろう

個人事業主と会社の売買対象となる不動産に抵当権が設定されていても、不動産売買契約は個人事業主と会社の契約であり、銀行の許可を取らなくても契約自体は有効です

しかし、銀行側から考えると、銀行融資をした相手(個人事業主)と形式的とはいえ別の相手(会社)に所有権が移っていたら、問題がないとは言えないでしょう。

また、登記を考えた場合も非常に複雑になり、現実的ではありません。

よって、必ず事前に銀行の許可を得て、個人事業主から会社に不動産を売却した方が賢明でしょう。