小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が所有していた敷地について、親族が相続した場合、最大で80％も敷地の評価額を減額できる相続税の特例です。
そして、小規模宅地等の特例の１つの種類に特定事業用宅地等というものがあります。
これは、亡くなった人が残した事業用の「敷地」を取得した親族が事業を継続する場合に、税負担の軽減を通して、その事業を保護することを目的としてます。
ところで、小規模宅地等の特例では、このように「敷地」にスポットライトが当たることが多いですが、その上に建っている事業用「建物」の所有者が誰であるかは問題にならないのでしょうか？
今回は相続時の建物の所有者の違いによる特定事業用宅地等としての小規模宅地等の特例の適用の有無を考えていきましょう。
特定事業用宅地等によって保護される事業について
特定事業用宅地等は次の事業を保護することを目的としています。
①相続によって亡くなった人（被相続人）の事業を継続した親族の事業
②亡くなった人（被相続人）と生計を一にしていた親族が営んでいる事業
①は被相続人の死亡後に事業承継をした場合、②は被相続人の生存中に事業承継をした場合です。
相続において、特定事業用宅地等に該当すれば、小規模宅地等の特例を適用し、敷地の評価額を80％減額することができます。
相続時の建物の所有者は被相続人に限られない！
特定事業用宅地等の要件に該当するためには、亡くなった人（被相続人）の所有の建物で事業を営んでいた場合に限らず、親族名義の建物で事業を営んでいた場合も含まれます。
例えば、事業用の土地の名義が父親で事業用の建物の名義が息子の場合です。
この場合、親族間（親子間）で土地・建物を融通しているだけなので、たとえ、息子が建物を所有していたとしても、親族の事業を保護するという特定事業用宅地等の趣旨に背くものではありません。
よって、父親が事業用の建物を所有していなくても（息子が事業用の建物の所有者でも）、特定事業用宅地等に該当し、父親の相続の際には、小規模宅地等の特例（宅地等の評価額に対して80％減額）を適用できることになります。
ただし、どんな場合でも建物の家賃や土地の地代は無償であることが条件になります。
有償の場合、親族間（親子間）で土地・建物を融通しているのではなく、賃貸人と賃借人として賃貸借契約が成立してしまいます。
つまり、賃貸借として第三者取引関係となり、特定事業用宅地等として小規模宅地等の特例（80％減額）は適用できなくなります。
ただし、この場合でも貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例（50％減額）は適用できる可能性があります。
建物の所有は赤の他人ではいけない！
建物の所有者が亡くなった人（被相続人）又は親族の場合、特定事業用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（80％減額）を適用できるということでした。
しかし、被相続人の宅地等の上の建物が赤の他人の所有の場合、特定事業用宅地等には該当しなくなります。
親族間での土地・建物の融通ではなくなるからです。
例えば、被相続人の土地の上に同族会社の建物があるような場合には注意が必要です。
同族会社とは、家業を法人化した時に設立される一族経営の会社のことですが、相続税法上は別人格の団体として認識されてしまいます。
つまり、相続税法上では、被相続人やその親族とは全く別の赤の他人として認定されてしまいます。
ただし、被相続人やその親族の一般的な認識としては、自分達が経営している会社なので、赤の他人という認識は全くありませんので注意が必要です。
よって、この場合、地代をいくら「無償」に設定していても、特定事業用宅地等に該当しなく、小規模宅地等の特例（80％減額）を適用できなくなります。
なお、地代を「有償」に設定しておけば、特定「同族会社事業用」宅地等として、特定「事業用」宅地等とは別の種類の小規模宅地等の特例を適用出来る可能性が残ります。
同族会社が建物を所有している場合は、必ず地代を「有償」にすると覚えておきましょう！
