小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が所有していた敷地について、最大で80%も敷地の評価額を減額できる相続税の特例です。

小規模宅地等の特例は居住用の敷地に限られず、事業用の敷地に対しても適用することが出来ます

なお、小規模宅地等の特例の目的は、亡くなった人が残した事業用の敷地を取得した親族が事業を継続する場合に、税負担の軽減を通して、その事業を保護することです。

よって、以下の時点で一定の要件を満たしているかを確認する必要があります

一定の要件について

①被相続人や生計一親族の事業用の宅地等であったかどうか(相続開始前)
②宅地等を取得した親族は誰か(相続時)
③相続税の申告期限までの事業継続要件等を満たすか(相続後)

①被相続人や生計一親族の事業用の宅地等であったかどうか(相続開始前)
事業には、製造業・サービス業・小売業などの一般的な事業全部が含まれます規模の大小も関係ありません)。

ただし、不動産貸付業や駐車場貸付業などの貸付事業だけは、小規模宅地等の特例の対象になりますが、減額率が50%と一般的な事業用宅地の80%より控えめになっています(資産家が余剰資金で事業を営んでいることが多いから)。

宅地等とは、「土地及び土地の上に存する権利」のことを言います。

具体的には、土地だけでなく、借地権なども含まれます

なお、宅地の上にある建物は小規模宅地等の特例の対象ではありません(土地の上に存する権利ではありません)。

また、駐車場貸付業などの場合は、事業用の建物がない場合もありますが、構築物(アスファルトなど)の敷地になっていれば小規模宅地等の特例の対象になります

②宅地等を取得した親族は誰か(相続時)
事業用の宅地等として小規模宅地等の特例を適用するためには、①亡くなった人(被相続人)の事業を相続によって承継する場合と、②同一生計の後継者が生前に事業を承継する場合が考えられます。

両者の違いは被相続人の「死後に」事業承継するか、「生前に」事業承継するかですが、「生前に」事業承継する場合には注意が必要になります

つまり、同一生計の後継者が事業を継承することが要件になっているため、別生計の後継者が事業承継しても小規模宅地等の特例の対象にならなくなります

③相続税の申告期限までの居住継続要件等を満たすか(相続後)
相続が終了した後、相続税の申告期限(10か月)まで事業を継続し、宅地等を保有していることが条件になります。

宅地等の保有要件に関しては、相続税の申告期限である10カ月間、売却しなければ良いので分かりやすい要件になります。

問題になり易いのが、貸付事業での事業を継続するという要件です。

不動産貸付業の場合、建物と土地のそれぞれが被相続人からの相続対象物になることが多いです。

この場合に、建物と土地を別の相続人が取得したら、貸付事業用宅地等に該当しなくなり、小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまいます

例えば、建物を息子が相続し、不動産貸付業を承継した場合に土地を母親が相続したとします。

不動産貸付業を営んでいるのは、あくまで息子で、母親が相続した土地に関しては、貸付事業用宅地等に該当しなくなり、小規模宅地等の特例を適用できなくなってしまいます