申告納税方式と賦課課税方式の違いとは？不動産業の税金を初心者向けに解説

2026年6月1日2026年6月5日

「固定資産税の通知書が届いたけど、なんで自分で計算しなくていいの？」
「不動産を買ったら後日いきなり請求書が来て、資金繰りが苦しくなった…」

こんな経験や疑問を持つ不動産オーナー・経営者はとても多いです。

実は日本の税金には大きく2種類あります。

それが「申告納税方式」と「賦課課税方式」です。

この2つの違いを理解していないと、ある日突然高額な納税通知書が届いて、資金繰りが悪化する「税金ショック」に陥るリスクがあります。

逆に、申告納税方式の仕組みを正しく理解すれば、知れば知るほど節税対策の幅が広がります。

【この記事でわかること】

不動産業専門の税理士が、税務知識ゼロの方にもわかりやすく解説します。

最後まで読めば、税金に対する不安が「知識という安心感」に変わるはずです。

申告納税方式と賦課課税方式とは？まず2種類の違いを把握しよう

「申告納税方式」は自分で税額を計算・申告する方式、「賦課課税方式」は国・自治体が税額を計算して通知書を送ってくる方式です。

まずこの定義を押さえましょう。

方式	誰が税額を計算？	代表的な税金	節税対策
申告納税方式	納税者本人（あなた）	所得税・法人税・消費税・相続税・贈与税	✅ できる
賦課課税方式	国や地方公共団体	固定資産税・不動産取得税・自動車税・個人住民税	❌ ほぼできない

最大のポイントは「節税できるかどうか」の違いです。

申告納税方式は自分で税額を計算するため、正しい知識があれば合法的な節税対策が可能です。

一方、賦課課税方式は国・自治体が税額を決定するため、個人レベルの節税余地はほぼありません。

申告納税方式の税金は、正しい知識・経費計上・各種控除の活用で合法的に税負担を大きく減らせます。

不動産業に関係する主な税金を確認しましょう。

所得税（個人事業主）：家賃収入から管理費・修繕費・減価償却費・借入金利息などの必要経費を差し引いた「不動産所得」に課税。青色申告特別控除（最大65万円）や損益通算が節税の柱です。参照：国税庁：不動産所得
法人税（法人化した場合）：不動産管理会社として法人化すると、役員報酬による所得分散・経営セーフティ共済・各種節税スキームが活用できます。
消費税：課税売上が1,000万円超で課税事業者に。インボイス制度（適格請求書）への対応と、簡易課税・原則課税の選択が節税の分岐点です。
相続税・贈与税：不動産の相続税評価額（路線価）は時価より低くなることが多く、相続対策として不動産を活用するケースも。土地建物の按分方法も重要です。

申告納税方式の最大の特徴は「勉強すればするほど節税対策が広がる」点です。

税理士任せにするだけでなく、経営者自身が基本を理解することが手残りを最大化する近道です。

賦課課税方式の税金は節税できませんが、「いつ・いくら来るか」を事前に把握して資金を準備しておくことが重要になります。

税金の種類	課税主体	通知書の目安時期	不動産業での関係
固定資産税・都市計画税	市区町村	毎年4〜5月	所有不動産すべてに課税
不動産取得税	都道府県	取得後3〜6ヶ月後	不動産購入・新築時に課税
個人住民税	市区町村	毎年6月	前年の所得に基づき課税
自動車税	都道府県	毎年5月	社用車がある場合

不動産取得税の落とし穴に注意：不動産取得後3〜6ヶ月後に都道府県税事務所から送付されます。住宅以外の場合は軽減措置がなく、数十万〜数百万円になることも。購入時に必ず試算して資金を確保してください。
固定資産税は毎年必ず発生：所有不動産が増えるほど固定資産税の総額も増加します。年間の資金繰り計画に必ず組み込みましょう。固定資産税の計算は「固定資産税評価額×1.4%」が基本です（市区町村によって税率が異なる場合あり）。

申告納税方式で申告内容に誤りがあった場合、過少申告には「修正申告」、過大申告には「更正の請求」で対処できます。

いずれも早期対応が重要です。

修正申告（税額が少なすぎた場合）：申告後に経費の計上漏れや誤りが判明し、税額が過少だった場合に行います。自主的に修正申告すれば、過少申告加算税は5%（税務調査後は10〜15%）と低く抑えられます。
更正の請求（税額が多すぎた場合）：払いすぎた税金を取り戻す手続きです。申告期限から原則5年以内に税務署へ請求します。ただし、請求すれば必ず認められるわけではなく、多額の還付には税務調査が入ることもあります。