白色申告のデメリット5つを税理士が解説｜青色申告との違いと不動産所得の控除額

同じ売上、同じ経費の個人事業主が2人並んでいても、白色申告を選んでいるほうは年間で20万円近く多く税金を払っている——所得400万円・税率20%のケースで現実に起きていることです。

届出が要らず記帳もシンプルというイメージから「とりあえず白色」を続けていると、見えないコストが毎年積み上がっていきます。

特に、不動産業の個人事業主にとって、白色申告のままでいるデメリットは深刻です。

1棟目を取得した年に出た赤字を翌年へ繰り越せず、家族への給与を経費にできず、令和8年度改正で拡充された40万円未満の一括経費の特例も使えません。

さらに帳簿が薄ければ、税務調査で推計課税と加算税の上乗せを受けるリスクも残ります。

本記事では、不動産業に強い税理士の視点から、白色申告の5つのデメリットを金額の目安とともに整理し、青色申告へ切り替えるための具体的な手順までを順番に解説します。

白色申告とは？対象者と帳簿の義務をやさしく整理

白色申告とは、事前の届出をせずに行う確定申告のことです。

青色申告承認申請書を提出していない個人事業主・不動産オーナーは、自動的に白色申告に分類されます。

「届出が要らない＝楽そう」と思われがちですが、帳簿の作成と保存は白色申告でも必須です。

次の用語を最初に押さえておくと、以降の内容が読み解きやすくなります。

白色申告

青色申告承認申請書を出さずに行う確定申告。

簡易簿記（＝家計簿のような単純な記帳）でよいが特別控除はありません。

青色申告

事前に税務署へ申請して承認を受けた個人事業主が選べる方法。

最大65万円の特別控除など節税メリットが豊富です。

推計課税

税務署が売上や経費を推計して税額を決める処分。

帳簿が不十分なときに行われ、実際より重い税額になる恐れがあります。

事業的規模

不動産貸付けが事業として行われている水準。

戸建て5棟以上または貸室10室以上が目安（国税庁タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」）。

白色申告の5つのデメリット【影響額の比較表】

白色申告には次の5つのデメリットがあります。

年間の所得が同じでも、青色申告と比べると数十万円単位で税負担が増えることが珍しくありません。

比較項目	白色申告 （このままだと）	青色申告 （参考）	白色を選んで失うもの
特別控除	控除0円	最大65万円	所得税・住民税で年約19.5万円を払い過ぎ（所得400万円・税率20%）
赤字の繰越	繰越不可 （1年で切捨て）	3年間繰越可	黒字転換した翌年に赤字分を相殺できず満額課税
家族への給与	専従者控除のみ （配偶者86万円・親族50万円）	青色事業専従者給与 （全額経費）	給与の全額経費化と所得分散のチャンスを毎年喪失
少額減価償却資産	10万円以上は数年かけて減価償却	40万円未満を年300万円まで一括経費化	購入年に一括経費化できる節税枠を毎年失う
調査時の推計課税リスク	帳簿不備で推計課税の対象になりやすい	正規の簿記でリスク低	本来より重い税額に加え加算税5%〜10%が上乗せ

それぞれのデメリットを、不動産業の個人事業主が陥りやすい具体例に沿って順に見ていきます。

①青色申告特別控除（最大65万円）が使えない

白色申告の最大の損失は、青色申告特別控除（最大65万円）が一切使えないことです。

控除がないぶん、同じ売上・経費でも課税所得が大きくなり、所得税・住民税・国民健康保険料がそろって増えます。

青色申告で65万円控除を受けるには、（1）正規の簿記（複式簿記）による記帳、（2）貸借対照表と損益計算書の添付、（3）e-Tax申告または優良な電子帳簿保存、の3要件を満たす必要があります（国税庁タックスアンサーNo.2072「青色申告特別控除」）。

要件を満たさない場合でも55万円または10万円の控除は使えます。

なお令和8年度税制改正大綱では、令和9年分以後、複式簿記＋e-Tax＋電子帳簿保存をすべて満たすと最大75万円控除に引き上げられる方向で見直しが進んでおり、白色申告と青色申告の差はさらに広がる見込みです。

ここまでが控除の話です。

次は赤字が出た年に効く「繰越控除」の差を見ていきます。

②赤字の繰越（純損失の繰越控除）が3年間使えない

白色申告では、事業や不動産で出た赤字を翌年以降に繰り越せません。

青色申告なら3年間にわたって翌年以降の黒字と相殺できるため、開業初期や大規模修繕の年に大きな差が出ます。

純損失の繰越控除（＝今年の赤字を翌年以降3年の黒字と相殺できる制度）は、青色申告者だけに認められた特典です。

白色申告の場合は、同じ赤字が出ていてもその年で切り捨てとなり、翌年の黒字に対して満額の税金がかかります。

③家族への給与（青色事業専従者給与）が経費にならない

白色申告では、家族へ支払った給与をそのまま必要経費にできません。

代わりに「事業専従者控除」として配偶者86万円・その他親族50万円までの定額控除が認められるだけです。

青色申告なら青色事業専従者給与（＝家族に支払った給与を実額で必要経費にできる制度）が使え、事前届出と実態があれば月額10〜30万円といった給与をまるごと経費化できます。

所得が分散されるため、累進税率の高い階層から低い階層へ所得を移せるのも大きな利点です。

④40万円未満の少額減価償却資産の特例が使えない

白色申告では、10万円以上の固定資産はすべて減価償却の対象です。

エアコン1台、給湯器1台でも数年かけて経費化することになり、購入年の節税効果が薄まります。

青色申告なら、40万円未満の少額減価償却資産を年間300万円まで一括で経費にできる特例を使えます（令和8年度税制改正で2026年4月1日取得分から30万円未満→40万円未満に引き上げ、適用期限は令和11年3月31日まで延長）。

設備投資の多い年に課税所得をピンポイントで圧縮できるため、不動産業との相性が非常に良いルールです。

不動産所得の白色申告で特に不利になる「5棟10室」の壁

不動産所得は5棟10室を超える事業的規模かどうかで、青色申告の節税効果がさらに大きく変わります。

白色申告のままでは、事業的規模に達しても次のメリットを一切取り逃がします。

事業的規模の判定は国税庁タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」の5棟10室基準が原則で、

独立家屋なら5棟以上、貸室なら10室以上が目安です。

アパート1棟10室を取得した時点で要件を満たすことが多く、不動産投資を本格化するタイミングと青色申告への切替時期は重なります。

白色申告から青色申告へ切り替える3つのステップ

白色申告から青色申告への切替は、原則として申告したい年の3月15日までに届出が必要です。

新規開業の場合は開業から2か月以内が期限となります。

白色申告に関するよくある質問

白色申告でも帳簿はつけないといけませんか？

はい、必須です。

白色申告でも記帳と帳簿保存（法定帳簿7年、任意帳簿5年）は全員に義務付けられています（国税庁No.2080）。

帳簿が不十分だと推計課税や加算税の加重5%〜10%の対象になり得ます。

副業の不動産収入だけでも青色申告にできますか？

はい、可能です。

不動産所得があれば事業的規模でなくても青色申告は選択できます。

ただし、事業的規模未満の場合、青色申告特別控除は10万円が上限で、青色事業専従者給与は使えません。

途中で白色申告から青色申告に切り替えるとどうなりますか？

青色申告承認申請書を提出した翌年（または承認を受けた年）から青色申告になります。

過去にさかのぼって青色化することはできないため、早めの切替がそのまま節税につながります。

白色申告で確定申告をしないと、どのようなペナルティがありますか？

無申告加算税（最大30%）、延滞税、悪質な場合は重加算税が課されます。

さらに帳簿不備があると加算税が5%または10%上乗せされる加重措置の対象となり、税負担は雪だるま式に増えます。

不動産業の個人事業主にとって、白色申告と青色申告のどちらがおすすめですか？

原則として青色申告がおすすめです。

65万円控除・赤字3年繰越・専従者給与・少額減価償却の特例をすべて使えるため、5棟10室未満の規模でも年間で数十万円単位の差になります。

詳細は税理士にご確認ください。

まとめ｜白色申告は手間が少ない一方で節税メリットも少ない

白色申告は事前の届出が不要で導入のハードルが低い一方、①青色申告特別控除65万円・②赤字の3年繰越・③青色事業専従者給与・④40万円未満の少額減価償却の特例のすべてが使えず、さらに⑤帳簿が薄いと推計課税や加算税の5〜10%加重を受けるリスクも残ります。

不動産所得の比重が高い個人事業主ほど、白色申告のままでいるコストは年々大きくなります。

実務的には、事業を始めた最初の年から青色申告承認申請書を出し、複式簿記で記帳する体制をつくるのが最も損の少ない選択です。