【個人事業主向け】不動産経営の節税対策10選｜不動産業専門の税理士が解説

「不動産業を営む個人事業主として家賃収入は得ているけれど、税金で半分近く持っていかれている気がする」「節税対策と言われても、何から始めればいいかわからない」と悩む方は少なくありません。

実は、適切な節税対策を知っているかどうかで、年間の手取り額は数十万円から数百万円単位で変わります。

本記事では、不動産業を専門とする税理士が、不動産業を営む個人事業主がすぐに実践できる節税対策10選を、初心者向けにわかりやすく解説します。

そもそも不動産経営の節税とは？個人事業主が押さえる基本

結論として、不動産業を営む個人事業主の節税は「必要経費の正しい計上」と「所得控除・特例の最大活用」の組み合わせで実現します。

個人事業主には、法人にはない青色申告特別控除・専従者給与・各種所得控除といった豊富な節税メニューが用意されており、これらをフル活用できるかどうかが毎年の手取り額を大きく左右します。

不動産所得は家賃収入 − 必要経費で計算されます。

経費を漏れなく計上し、所得控除や特例を活用することで、合法的に税負担を抑えられます。

国税庁「不動産所得の課税のしくみ」でも、家賃収入から控除できる必要経費の範囲が明確に示されています。

不動産所得

土地・建物などの貸付けによる所得。家賃・地代・更新料などが該当します。

必要経費

家賃収入を得るために直接かかった費用。

固定資産税・損害保険料・修繕費・減価償却費・借入金利子などが含まれます。

損益通算

不動産所得で赤字が出た場合に、給与所得など他の所得と相殺できる仕組みです（土地取得のための借入金利子部分は除く）。

節税対策①｜必要経費を漏れなく計上する

節税の第一歩は「使える経費を1円残らず計上する」ことです。

不動産経営では、個人事業主の方が計上を忘れがちな経費が数多くあります。

• 固定資産税・都市計画税（賃貸物件分）
• 損害保険料（火災保険・地震保険の当期分）
• 減価償却費（建物・附属設備の取得価額を耐用年数で按分）
• 修繕費・原状回復費（資本的支出に該当しないもの）
• 借入金利子（土地や建物部分・運転資金分）
• 管理会社への管理委託料・仲介手数料・広告宣伝費
• 税理士報酬・司法書士報酬・登記費用（取得時を除く）
• 物件視察の旅費交通費・通信費・書籍代など

自宅兼事務所の家賃や通信費など、事業と家事の両方に使う費用は事業使用割合で按分して経費にできます。

按分根拠を帳簿に残しておくと税務調査でも安心です。

節税対策②｜減価償却を戦略的に活用する

減価償却は現金支出を伴わずに毎年経費化できる、個人事業主にとって最強の節税アイテムです。

木造は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年が法定耐用年数の目安です。

とくに押さえておきたいのが建物本体と附属設備（給排水・電気・空調設備など）の区分です。

附属設備は15年と建物より短い耐用年数で償却できるため、取得時に建物本体と分けて計上することで早期に経費化できます。

中古物件を取得した場合は「簡便法」で残存耐用年数を計算でき、より早く経費化できる可能性が高いです。

節税対策③｜青色申告で最大65万円の特別控除を活用する

不動産業の個人事業主が節税する最大の武器は「青色申告」です。

事業的規模（おおむね5棟10室基準）を満たし、複式簿記とe-Taxによる電子申告を行えば、最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。

申告方式	特別控除額	主な要件
白色申告	0円	簡易な記帳のみ
青色申告（10万円控除）	10万円	事業的規模未満でも可
青色申告（55万円控除）	55万円	事業的規模＋複式簿記
青色申告（65万円控除）	65万円	事業的規模＋複式簿記＋e-Tax

青色申告では特別控除のほかに、赤字の3年間繰越、後述する専従者給与の必要経費算入、30万円未満の少額減価償却資産の一括経費化など、白色申告にはない大きな特典があります。

詳細は国税庁「青色申告制度」を参照してください。

節税対策④｜青色事業専従者給与で家族に所得分散する

家族に物件管理を手伝ってもらえる場合、青色事業専従者給与を活用することで世帯全体の税負担を大きく下げられます。

事業的規模の不動産経営を行う個人事業主であれば、生計を一にする配偶者や15歳以上の親族に支払う給与を必要経費にできます。

所得税は超過累進課税のため、事業主1人に集中していた所得を家族に分散することで、世帯全体の税率を引き下げられるのです。

たとえば年間の不動産所得が1,000万円の個人事業主が、配偶者に年300万円の専従者給与を支払えば、課税所得は700万円に圧縮され、世帯全体で年30〜50万円程度の節税になるケースもあります（給与所得控除・配偶者控除の関係を含めた試算）。

節税対策⑤｜損益通算で給与所得・他所得と相殺する

不動産所得で赤字が出た場合は、給与所得や事業所得など他の所得と相殺（損益通算）して全体の課税所得を圧縮できます。

これは個人事業主や副業大家にとって非常に大きなメリットです。

サラリーマン大家や副業大家の場合、不動産所得が赤字なら給与から源泉徴収された所得税の還付を受けられます。

ただし、土地取得のための借入金利子部分は損益通算の対象外になるため、必要経費を計上する際は土地分と建物分を区分して管理してください。

節税対策⑥｜修繕費と資本的支出を正しく区分する

同じ支出でも「修繕費」なら一括経費、「資本的支出」なら資産計上して減価償却になるため、区分しだいで当期の経費額が大きく変わります。

原状回復や維持管理のための支出は修繕費、価値や耐用年数を高める支出は資本的支出に区分するのが原則です。

判断に迷う場合は、次のような国税庁の形式基準も活用できます。

• 支出額が20万円未満なら修繕費として処理可能
• おおむね3年以内の周期で発生する支出は修繕費
• 明らかに資産価値・耐用年数を高めるものは資本的支出として資産計上

節税対策⑦｜国民年金基金や付加年金で老後の備えと所得控除を両立する

不動産所得のみの個人事業主が「自分の老後資金を作りつつ所得控除も取る」手段として有効なのが、国民年金基金や付加年金です。

国民年金基金は国民年金第1号被保険者である個人事業主が加入できる公的年金の上乗せ制度で、掛金は全額が社会保険料控除（所得控除）になります。

掛金の上限は月額6万8,000円（後述のiDeCoと合算）で、フルに使えば年816,000円の所得控除を作れます。

また、月額わずか400円の付加年金を国民年金保険料に上乗せして納付する方法もあります。

納付2年で元が取れる仕組みで、生涯にわたり「200円×納付月数」が老齢基礎年金に加算されます。

ただし国民年金基金と付加年金は同時加入できない点に注意してください。

加入方法｜国民年金基金・付加年金

国民年金基金の加入は、全国国民年金基金（2019年に全国一本化）に申し込みます。

公式サイトまたはコールセンターで資料請求し、「加入申出書」「預金口座振替依頼書」を返送するだけで手続きが完了します。

1口目は終身年金（A型・B型）から選び、2口目以降に確定年金などを追加できます。

月額掛金は加入時年齢・性別・型・口数で決まり、申込から数週間で加入決定通知が届きます。

付加年金の加入手続きは、お住まいの市区町村役場の国民年金窓口で「付加保険料納付申出書」を提出すれば即日で完了します。

通常の国民年金保険料に月400円を上乗せして納付するだけで、納付2年で元が取れる仕組みです。

なお、国民年金基金に加入すると付加年金は自動的に外れます。

終身でしっかり積み上げたい方は国民年金基金、最小コストで始めたい方は付加年金、と整理して選びましょう。

個人事業主に人気が高い小規模企業共済は不動産所得のみの個人事業主は原則として加入不可（中小機構の取扱い）です。事業所得を生む事業を別に営んでいる場合などに限り加入できます

節税対策⑧｜iDeCoで老後資金作りと節税を両立させる

iDeCo（個人型確定拠出年金）は掛金全額が所得控除の対象で、運用益も非課税になる、個人事業主にとって極めて有利な制度です。

国民年金第1号被保険者である個人事業主は、月額6万8,000円までiDeCoに拠出でき、その全額が小規模企業共済等掛金控除として所得から差し引けます。

受け取り時にも退職所得控除・公的年金等控除を使えるため、入口・運用中・出口の三段階で税制優遇を受けられます。

なお国民年金基金とiDeCoの掛金は合算で月6万8,000円が上限となるため、両者をどう配分するかは老後設計とあわせて検討しましょう。

加入方法｜iDeCo

iDeCoは金融機関（運営管理機関）を1社選んで申し込む仕組みです。

銀行・証券会社・保険会社など約160社が窓口になっており、口座管理手数料の安さ・運用商品ラインナップで比較するのが一般的です。

個人事業主には、口座管理手数料が最安水準で品揃えも充実したネット証券（SBI証券・楽天証券・マネックス証券・松井証券など）が人気です。

具体的な加入手順は次のとおりです。

月5,000円から1,000円単位で掛金を設定でき、年1回まで金額の変更も可能です。

商品は元本確保型（定期預金・保険）と投資信託から自由に配分できます。

節税対策⑨｜ふるさと納税・医療費控除など個人ならではの控除を活用する

個人事業主は法人にはない所得控除・税額控除を多数使えるため、確定申告でフル活用するのが鉄則です。

とくに次のような控除は見落としやすいので、毎年の申告前にチェックしましょう。

• ふるさと納税：実質2,000円の自己負担で返礼品が得られ、寄付額の大半が住民税・所得税から控除される
• 医療費控除：家族全員の年間医療費が10万円超なら超過分が所得控除に
• 生命保険料控除・地震保険料控除：自宅分の保険料も含めて漏れなく申告
• 配偶者控除・扶養控除：家族構成に応じて最大38〜63万円の所得控除

節税対策⑩｜相続税対策と小規模宅地等の特例

不動産経営の節税は所得税だけでなく、相続税まで見据えて設計することで効果が最大化します。

現預金で1億円を相続するより、賃貸不動産1億円のほうが相続税評価額は3〜5割程度低くなります。

さらに被相続人の貸付事業用宅地に該当する場合、小規模宅地等の特例により200㎡まで評価額を50％減額できます。

詳細は国税庁「小規模宅地等の特例」を確認してください。

節税対策で陥りやすい注意点｜税務調査での指摘事例

行き過ぎた節税は税務調査で否認され、追徴課税のリスクがあります。

とくに次のようなケースは要注意です。

• 家事関連費の按分が不合理（自宅家賃の100％を経費にする等）
• 専従者給与が労務の対価として過大（同業他社水準を逸脱）
• 修繕費と資本的支出の区分を誤り、本来資産計上すべきものを一括経費化
• 事業的規模を満たさないのに65万円控除や専従者給与を適用

節税策はそれぞれ法令や通達で適用要件が定められています。

不動産業に強い税理士に相談しながら、根拠ある節税を行うことが、結果として一番の安全策になります。

個人事業主の節税に限界を感じたら｜法人化も将来の選択肢

個人事業主としての節税策をすべて使い切ったうえで、課税所得が概ね500万円を超えてくると、個人より法人のほうが税率面で有利になるラインに入ります。

家賃収入が大きくなり、家族への所得分散ニーズや相続対策ニーズが高まってきたら、不動産管理会社の設立も将来の選択肢として検討する価値があります。

ただし設立コスト・行為計算否認のリスクもあるため、税理士と試算してから判断するのが安全です。

まとめ｜不動産業の個人事業主の節税は税理士と二人三脚で進めよう

• 個人事業主の節税の柱は「必要経費＋減価償却」「青色申告」「所得分散」「個人控除」「相続対策」の5つ
• まずは青色申告65万円控除＋専従者給与＋国民年金基金・iDeCoという王道4本柱を押さえる
• 修繕費・資本的支出の区分や、ふるさと納税・医療費控除など細かな部分まで漏れなく
• 長期目線では賃貸不動産化＋小規模宅地等の特例で相続税まで設計、個人で限界が見えたら法人化も検討

節税対策は「やった人」と「やらなかった人」で生涯手取りが大きく変わる領域です。

当事務所は不動産業を専門に、多数の個人事業主オーナー様をサポートしてきました。

ご自身の状況に合った節税プランを設計したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

よくある質問｜不動産業の個人事業主の節税対策

サラリーマン大家でも青色申告できますか？

事業的規模（5棟10室基準）を満たさなくても青色申告自体は可能で、10万円控除を受けられます。

事業的規模を満たせば最大65万円控除や専従者給与も活用できるようになります。

不動産所得のみの個人事業主でも小規模企業共済に加入できますか？

原則として加入できません。

中小機構の取扱いでは「不動産所得のみで申告している方」は小規模企業共済の対象外とされており、事業所得を生む事業を別に営んでいる場合などに限り加入が認められます。

不動産所得のみの方は、代わりに国民年金基金やiDeCoの活用が現実的な選択肢になります。

国民年金基金とiDeCoは併用できますか？

併用できますが、両者の掛金合計は月額6万8,000円（年816,000円）が上限です。

安定した上乗せ年金が欲しい方は国民年金基金を厚めに、運用益で増やしたい方はiDeCoを厚めに、といった配分が一般的です。

修繕費と資本的支出はどう区別しますか？

原状回復や維持管理のための支出は修繕費として一括経費に、価値や耐用年数を高める支出は資本的支出として資産計上し減価償却します。

判断に迷う場合は、20万円未満・3年以内の周期的支出など、国税庁の形式基準も活用できます。

個人事業主のままがよいですか？法人化したほうがよいですか？

一般的には個人の課税所得が500万円を超えるあたりが法人化の検討目安です。

ただし所得規模だけでなく、家族構成・物件数・相続対策の必要性によっても最適なタイミングは変わるため、税理士に試算してもらうことをおすすめします。