不動産管理会社を設立する目安金額と管理会社の種類について！

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所得税と法人税の税率差だけで考えると利益500万円で会社化を検討した方が良いです。役員報酬を利用すればもっと少ない利益金額でも会社化した方が良い場合もあります。不動産管理会社の形態は３つあり、会社に付け替えたい金額と必要な手間暇によりどの形態にするか決定します。	高

不動産管理会社を設立した方が節税になる可能性は高い

不動産賃貸業をある程度の規模で営んでいる個人事業主の方ならば、不動産管理会社を設立した方が基本的に納税額は少なくなります。

所得税（＝個人事業主の税金の納付額を決める法律）は、収益-費用で計算される利益が多いほど税率も高くなる累進税率のため、利益が500万円以上あるのなら、不動産管理会社を設立して利益に対する税率が一定である法人税（＝会社の税金の納付額を決める法律）を支払った方が納税額が少なくなります。（参考：法人化した方がお得？個人事業主の法人成りの本当の目安金額！）

そうすると、「利益が500万円未満ならば、不動産管理会社を設立する意味はない！」という結論も考えらますが、さらに一手間かけるともっと少ない利益金額でも不動産管理会社を設立した方が有利になる場合もあります。

その一手間とは、不動産のオーナー一族を会社設立時に役員にして、会社から役員報酬をもらうことです。

役員報酬に対しては、所得税法上最低でも65万円の給与所得控除が利用できます。

給与所得控除は、簡単に言うと利益の控除なので、給与所得控除の分だけ納税額を減少させることができます。

もし給与所得控除を利用すれば、「会社設立で節税効果があるとされる利益金額500万円-家族で会社の役員になる人数×65万円」の金額が不動産管理会社を設立して節税対策を行う一つのベンチマーク金額になるでしょう。

例えば、あなたと奥さんが会社役員になる場合、500万円―65万円×2人＝370万円以上の利益があるのなら、不動産管理会社の設立を考えた方が良いことになります。

不動産管理会社の種類と節税方法

不動産管理会社を設立した場合、どのようなスキームで節税を行うのかを考えていきましょう。

まず、最初に考えなければならないのは、役員報酬という費用以上に不動産管理料という収益を計上しなくてはならないということです。

不動産管理会社はあなたの所有する不動産の管理料以外の収益が見込めず、さらに収益は毎年ほぼ一定額になるため、役員報酬の支払いの方が多いと、常に赤字になり、赤字部分だけ節税目的を果たさないことになります。

不動産管理会社の種類は以下の３つがありますが、役員報酬との兼ね合いと、手続きの実施可能性を考えて、どれにするかを考えればよいでしょう。

管理委託方式
一括賃貸方式（サブリース方式）
自社保有方式

なお、どの場合でも必ず契約書を作成してそれに従って金銭の支払いもしてください。また、管理委託方式・一括賃貸方式の場合は契約書に定めた管理業務についての作業報告書なども作っておくと良いと考えられます。同族会社への管理料は恣意的に決められるため、税務上論点になり、否認される可能性もあります。なるべく客観的な証拠を残しておくことが肝要になります。