この記事の要約
  1. 不動産賃貸業を営む個人事業主利益金額500万円以上の方は、不動産管理会社を設立すると節税になる可能性があります
  2. 不動産賃貸業を営む個人事業主が設立する不動産管理会社の形態は3つあり、①不動産管理会社に振り替えたい利益金額と②必要な手間暇によりどの形態にするか決定します(不動産管理会社の形態により節税できる金額は変わってきます)。




不動産管理会社を設立した方が節税になる利益金額

不動産賃貸業をある程度の規模で営んでいる個人事業主の方ならば、不動産管理会社を設立した方が基本的に税金は安くなります。

個人事業主に適用される所得税は、収益-費用で計算される利益が多いほど税率も高くなる累進税率を採用しているため、目安金額で利益が500万円以上あるのなら、不動産管理会社を設立して利益に対する税率が一定である法人税を支払った方が全体の納税額が少なくなります

そうすると、「目安金額で利益が500万円未満ならば、不動産管理会社を設立する意味はない!」という結論も考えらますが、さらに一手間かけるともっと少ない利益金額でも不動産管理会社を設立した方が有利になる場合もあります。

その一手間とは、個人事業主とその配偶者を不動産管理会社の役員にして、会社から役員報酬(=給料)をもらうことです。

役員報酬に対しては、所得税法上、最低でも55万円の給与所得控除が利用できます。

給与所得控除は、簡単に言うと利益金額に対する控除なので、給与所得控除×所得税率分だけ所得税の納税額を減少させることができます

もし給与所得控除を利用すれば、会社設立で節税効果があるとされる利益金額500万円-家族で会社の役員になる人数×55万円の金額が不動産管理会社を設立して節税対策を行う一つの基準利益金額になるでしょう。

例えば、あなたと奥さんが会社役員になる場合、500万円―55万円×2人=390万円以上の利益がある個人事業主なら不動産管理会社の設立を考えた方が良いことになります。

個人事業主が設立する不動産管理会社の種類と節税方法

不動産賃貸業を営む個人事業主が不動産管理会社を設立した場合、どのようなスキームで節税対策を行っていくのかを確認していきましょう。

まず、最初に考えなければならないのは、不動産管理会社が支払う費用以上に不動産管理会社が受け取る収益(=不動産管理報酬)が多くなくてはならないという点です。

不動産管理会社は個人事業主の所有する不動産管理報酬以外の収益が見込めず、さらに税務上、収益は毎年ほぼ一定額になるため、恒常的に費用の支払いの方が多いと、常に不動産管理会社の収支は赤字になり、赤字部分だけ節税目的を果たさないことになります

不動産管理会社の形態は以下の3つがありますが、費用との兼ね合いと、手続きの実施可能性を考えて、どれにするかを考えればよいでしょう。

  • 管理委託方式
  • 一括賃貸方式(サブリース方式)
  • 自社保有方式

なお、どの不動産管理会社の形態を選択した場合でも、個人事業主と不動産管理会社の間で必ず契約書を作成して、それに従って不動産管理報酬の金銭の授受も行ってください

また、管理委託方式・一括賃貸方式(サブリース方式)の場合は契約書に定めた管理業務についての作業報告書なども作成しておくと良いと考えられます。

個人事業主が設立した不動産管理会社への不動産管理報酬は恣意的に決められるため、税務上論点になり、否認される可能性もあります。

よって、なぜその不動産管理報酬を支払ったかという客観的な証拠を残しておくことが重要になります。

管理委託方式

個人事業主が行っていた賃貸の管理業務を設立した不動産管理会社に委託する方式です。

不動産管理会社が不動産管理報酬として収益(売上高)に計上できるのは、個人事業主の総賃貸料収入の5%程度でしょう。

一括賃貸方式(サブリース方式)

建物全部を個人事業主から不動産管理会社にいったん賃貸し、不動産管理会社が第三者へ転貸する方式です。

転貸なので、個人事業主と不動産管理会社の賃貸借契約書だけでなく、不動産管理会社と第三者である賃借人の賃貸借契約書も作成しなければならなくなり、管理委託方式より手続きが煩雑になります。

不動産管理会社が利益(収益-費用)に計上できる金額は、不動産管理会社が第三者である賃借人に対して賃貸した総賃料(≒不動産管理会社を設立しなかった場合の個人事業主の総賃料収入)の15%程度でしょう。

要は、一括管理方式(サブリース方式)では、不動産管理会社の利益=第三者から受け取る転貸の賃料(収益)-個人事業主へ支払う賃料(費用)になり、税務上、この利益が不動産管理会社が第三者である賃借人に対して賃貸した総賃料の15%程度になるということです。

自社保有方式

お金がなければ建物だけ、お金があれば建物と土地を個人事業主から不動産管理会社に売却し、不動産管理会社が直接賃貸用不動産の所有者になる方式です。

一括賃貸方式(サブリース方式)を利用しても、個人事業主の総賃貸料収入の15%程度しか不動産管理会社に振替られませんでしたが、所有者が個人事業主から不動産管理会社に変わったので、自社保有方式ならば、個人事業主の総賃貸料収入の金額の100%を不動産管理会社に振り替えられます

ただし、不動産取得税や登録免許税などの不動産取得に係る税金の支払いが、個人事業主から不動産管理会社に建物・土地を売却するときに再度生じます

また、土地・建物の取得価額の決定方法次第では、個人事業主から不動産管理会社への不動産売買価額が時価ではないとして、追徴課税される恐れもあるので注意が必要です。