固定資産の用途変更で耐用年数はどうなる？資本的支出と減価償却の計算を税理士が解説

2017年5月29日2026年9月1日

「飲食店だった建物を事務所に改装したいが、工事費は経費にできるのか、耐用年数は変わるのか」と迷う方は少なくありません。

固定資産の用途変更は、工事費用の処理と耐用年数の見直しがセットで必要になる論点です。

事業者が処理を誤ると、本来は数十年かけて費用化すべき工事費を一度に経費として処理することになり、税務調査で税務署から否認されるおそれがあります。

本記事では、不動産業専門の税理士が、用途変更の工事費用が資本的支出になる理由と、用途変更後の耐用年数、用途変更した年の減価償却費の計算方法（原則処理と容認処理）を解説します。

法人と個人事業主の両方の扱いに分けて、具体例と仕訳で説明します。

用途変更の工事費用は「資本的支出」として固定資産に計上します

法人・個人事業主が建物の用途を変更するために支出した改装工事の費用は、修繕費ではなく資本的支出として固定資産に計上します。

資本的支出（＝固定資産の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする支出）は、支出した年に一括で経費にできません。

事業者はいったん資産に計上し、減価償却（＝耐用年数にわたって少しずつ費用にする手続き）で費用化します。

国税庁の通達は、資本的支出の例として「用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用の額」を明記しています（法人税基本通達7-8-1「資本的支出の例示」）。

個人事業主も同じ内容が定められています（所得税基本通達37-10「資本的支出の例示」）。

つまり、飲食店を事務所に変えるための内装工事費は、金額の大小にかかわらず原則として資本的支出になります。

「入口をガラス張りにする」「間仕切りを撤去して執務室にする」といった工事が典型例です。

ここまでが「資本的支出になる」という結論です。次は、修繕費との線引きと、どの勘定科目に計上するかを整理します。

修繕費との違いと勘定科目の分け方（建物・建物附属設備）

用途変更の工事費は修繕費にはならず、事業者は工事の内容に応じて「建物」と「建物附属設備」の2つの勘定科目に分けて計上します。

修繕費（＝壊れた部分を元に戻す、または通常の維持管理のための支出）は、支出した年の経費になります。用途変更のための改装は「元に戻す」工事ではないため、修繕費にはできません。

ただし、用途変更の工事と同時に行った雨漏りの補修や塗装の塗り替えなど、原状回復に当たる部分は修繕費に区分できる余地があります（国税庁タックスアンサー No.5402「修繕費とならないものの判定」）。

事業者が施工業者に依頼して見積書の内訳を工事内容ごとに分けておくことが、実務上の第一歩です。

勘定科目は次のとおりです。壁紙や床の張替え、間仕切り壁の新設など建物と一体になる部分は「建物」、給排水設備・電気設備・空調設備の設置は「建物附属設備」に計上します。

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工事の内容	勘定科目	耐用年数の目安
壁紙・床の張替え、間仕切り壁の新設、入口のガラス張り化	建物	用途変更後の建物の年数
給排水設備・衛生設備・ガス設備	建物附属設備	15年
電気設備（照明設備を含む）	建物附属設備	15年
冷房・暖房設備	建物附属設備	13年または15年
雨漏りの補修・塗装の塗り替え（原状回復部分）	修繕費	一括で経費

建物附属設備は建物本体より耐用年数が短いため、事業者は分けて計上したほうが早く費用化できます（年数は国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」による）。

次は、建物本体の耐用年数が用途変更でどう変わるかを整理します。

用途変更をすると建物の耐用年数が変わります【構造別一覧】

建物の法定耐用年数は「構造」と「用途」の組み合わせで決まるため、用途を変更すると耐用年数も変わります。

法定耐用年数（＝税法で決められた、費用化にかける年数）は、耐用年数省令別表第一で構造別・用途別に定められています（国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」）。

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構造	事務所用	店舗用・住宅用	飲食店用
木造・合成樹脂造	24年	22年	20年
金属造（骨格材の肉厚4mm超）	38年	34年	31年
金属造（肉厚3mm超4mm以下）	30年	27年	25年
金属造（肉厚3mm以下）	22年	19年	19年
鉄筋コンクリート造	50年	39年（店舗）・47年（住宅）	41年（木造内装30%以下）

例えば、事業者が骨格材の肉厚4mm超の鉄骨造の建物を飲食店用から事務所用に変えると、法定耐用年数は31年から38年に変わります。

用途変更後、事業者は新しい耐用年数で建物の減価償却費を計算します。

「軽量鉄骨」という呼び方に注意。耐用年数表に「軽量鉄骨」「重量鉄骨」という区分はなく、骨格材（柱や梁の鋼材）の肉厚で判定します。一般に軽量鉄骨と呼ばれる建物は肉厚4mm以下（事務所用30年または22年）に当たることが多く、38年・31年は肉厚4mm超の建物の年数です。肉厚は設計図書や施工業者への確認で判定してください。

耐用年数が変わることを踏まえ、次は「用途変更した年」の減価償却費の計算方法を説明します。

用途変更した年の減価償却費の計算方法（原則処理と容認処理）

用途変更した年の減価償却費は、法人・個人事業主が、転用前後の期間で分けて計算する「原則処理」と、期首から変更後の耐用年数で計算する「容認処理」のどちらかを選んで計算します。

原則処理：転用前と転用後の期間に分けて月割り計算する

原則処理では、事業者は転用前の期間には変更前の耐用年数を、転用後の期間には変更後の耐用年数を使い、それぞれ月割りで減価償却費を計算して合計します。

翌年度以降、事業者は変更後の耐用年数だけで減価償却費を計算します。

容認処理：期首から変更後の耐用年数で計算する

容認処理では、法人は転用した日の属する事業年度の開始日から、個人事業主は転用した年の1月1日から、変更後の耐用年数で1年分の減価償却費を計算できます（法人：法人税基本通達7-4-2「転用資産の償却限度額」、個人：国税庁質疑応答事例「建物を転用した場合の減価償却費の計算」・所得税基本通達49-18）。

ただし、容認処理は、その年に転用した資産の全部について同じ方法で計算する場合にだけ認められます。

例えば、事業者が同じ年に2棟の建物を用途変更した場合に、1棟だけを容認処理にして、もう1棟を原則処理にすることはできません（所得税基本通達49-18（注）1）。

計算方法の枠組みを踏まえ、次は実際の金額で2つの方法を計算します。

計算例：飲食店を事務所に用途変更した場合の仕訳と減価償却費

飲食店用の建物（取得価額1,178万円）を事務所用に用途変更した計算例では、既存建物の当期の減価償却費は原則処理で371,070円、容認処理で318,060円になります。

前提条件

会社：3月末決算の法人。建物の償却方法は定額法（取得価額×償却率）
建物：鉄骨造（骨格材の肉厚4mm超）、取得価額1,178万円、平成19年4月1日以後に取得
用途変更：当期12月20日に飲食店用（31年・償却率0.033）から事務所用（38年・償却率0.027）へ転用
工事：用途変更のための内装工事費380万円を12月20日に支出（すべて建物に計上）

内装工事費の仕訳（資本的支出）

用途変更のための内装工事費は資本的支出なので、会社は内装工事費を建物勘定に計上します。

資本的支出は、元の建物と同じ種類・同じ耐用年数の資産を新たに取得したものとして償却します（法人税法施行令第55条第1項）。

用途変更後の建物の耐用年数は38年なので、会社は内装工事費も38年で償却します。

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借方	金額	貸方	金額
建物	380万円	現金預金	380万円

期末の減価償却費（1）内装工事費380万円の部分

内装工事費の当期の償却期間は12月20日から3月31日までの3か月12日ですが、会社は1か月未満の端数を切り上げて4か月として計算します（法人税法施行令第59条第1項）。

380万円×0.027×4か月÷12か月＝34,200円が当期の減価償却費です。

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借方	金額	貸方	金額
減価償却費	34,200円	建物	34,200円

期末の減価償却費（2）既存建物1,178万円の部分：原則処理

転用時の月数の端数処理には明文の規定がありません。

実務では会社は、転用前の4月1日から12月19日まで（8か月19日）を9か月、転用後の12月20日から3月31日まで（3か月12日）を3か月とし、合計が12か月になるように按分するのが一般的です。

転用前は1,178万円×0.033×9か月÷12か月＝291,555円、転用後は1,178万円×0.027×3か月÷12か月＝79,515円です。

合計371,070円が当期の減価償却費になります。

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借方	金額	貸方	金額
減価償却費	371,070円	建物	371,070円

期末の減価償却費（2）既存建物1,178万円の部分：容認処理

容認処理では、会社は事業年度の開始日である4月1日から変更後の耐用年数38年で1年分の減価償却費を計算します。1,178万円×0.027＝318,060円が当期の減価償却費です。

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借方	金額	貸方	金額
減価償却費	318,060円	建物	318,060円

計算方法について。税法上の定額法は「取得価額×償却率」で計算します（償却率は国税庁「減価償却資産の償却率等表」）。「取得価額÷耐用年数」で計算すると端数分だけ金額がずれるため、申告書では償却率を使ってください。平成19年3月31日以前に取得した建物は旧定額法のため計算式が異なります。

同じ建物でも、原則処理と容認処理で当期の減価償却費は約5万円異なります。次の章で、どちらを選ぶべきかを比較します。

原則処理と容認処理はどちらを選ぶべきか

事業者は、原則処理のほうが当期の減価償却費が多くなる場合、すなわち用途変更で耐用年数が長くなる場合にだけ原則処理を選び、それ以外の場合は容認処理を選ぶのが基本です。

容認処理は計算が簡単で、翌年度以降と同じ式で処理できます。事業者が手間のかかる原則処理をあえて選ぶ意味があるのは、原則処理のほうが当期の減価償却費を多く計上できる場合に限られます。

耐用年数が長くなる用途変更（例：飲食店用31年から事務所用38年）では、転用前の短い耐用年数を使う期間がある原則処理のほうが当期の減価償却費は多くなります。

記事の計算例で原則処理が371,070円、容認処理が318,060円となったのはこの理由によるもので、この場合は原則処理を選びます。

耐用年数が短くなる用途変更（例：事務所用38年から飲食店用31年）では、期首から短い耐用年数を使う容認処理のほうが当期の減価償却費が多く、計算も簡単なので、容認処理を選びます。

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用途変更の方向	選ぶ方法	理由
耐用年数が長くなる（例：飲食店用31年→事務所用38年）	原則処理	転用前の短い耐用年数を使う期間がある分、当期の減価償却費が容認処理より多い
耐用年数が短くなる（例：事務所用38年→飲食店用31年）	容認処理	期首から短い耐用年数を使う分、当期の減価償却費が原則処理より多く、計算も簡単

原則処理と容認処理のどちらを選んでも、事業者が建物について償却できる総額は取得価額の全額で同じであり、違いは費用化のタイミングだけです。

容認処理を選ぶ場合は、その年に転用した資産の全部に同じ方法を適用することが条件です。計算方法を選んだ後の経理処理は、次の流れで進めます。

用途変更があったときの経理処理の流れ

用途変更があったときの経理処理は、事業者が工事費の区分から減価償却費の計上までを5つのステップで進めます。

STEP

工事費の内訳を「資本的支出」と「修繕費」に区分する

事業者は見積書・請求書の内訳をもとに、用途変更のための改装部分（資本的支出）と、原状回復・維持管理の部分（修繕費）を分けます。

STEP

資本的支出を「建物」と「建物附属設備」に分けて計上する

事業者は建物と一体の内装部分を建物に、給排水・電気・空調などの設備を建物附属設備に計上し、固定資産台帳に転用日と新しい用途を記録します。

STEP

用途変更後の耐用年数を確定する

事業者は建物の構造（肉厚区分を含む）と新しい用途を耐用年数省令別表第一に当てはめて、変更後の耐用年数を確定します。既存建物と資本的支出の両方に同じ耐用年数を使います。

STEP

原則処理か容認処理かを選ぶ

事業者は当期の利益状況と事務負担を踏まえて計算方法を選びます。容認処理を選ぶ場合は、前章で説明した「転用した資産の全部に同じ方法を適用する」条件に注意します。

STEP

減価償却費を計算し、決算書と申告書に反映する

事業者は選んだ方法で減価償却費を計算して仕訳を計上し、法人は別表十六(一)、個人事業主は青色申告決算書の減価償却費の計算欄に、転用後の耐用年数と償却率を記載します。

事業者がステップ1の区分を工事前に済ませておくと、決算時の処理が大幅に簡単になります。次に、実務で誤りやすいポイントを確認します。

用途変更の減価償却でよくある間違いと注意点

用途変更の減価償却で多い間違いは、事業者が工事費の全額を修繕費として処理することと、耐用年数を見直さずに従来のまま償却を続けることの2つです。

用途変更の内装工事費を修繕費として一括で経費にする誤り。用途変更の改装費は通達で資本的支出と明示されており、税務調査で否認されやすい項目です。
用途変更後も転用前の耐用年数で償却を続ける誤り。転用後、事業者は変更後の用途の耐用年数で減価償却費を計算し直します。
内装工事費（資本的支出）を元の建物の帳簿価額に足して、1つの資産としてまとめて償却する誤り。平成19年4月1日以後に行った資本的支出は、元の建物とは別の新しい資産として固定資産台帳に登録し、支出した日から別々に償却します。記事の計算例でも、既存建物1,178万円と内装工事費380万円は別の資産として計算しています（法人税法施行令第55条第1項）。

中古建物を取得と同時に用途変更する場合

事業者が飲食店用だった中古建物を取得してすぐに事務所用へ改装する場合、事業者は改装費用を建物の取得価額に含めます。

耐用年数は、法定耐用年数のほか、中古資産の耐用年数を選べます（耐用年数省令第3条、耐用年数の適用等に関する取扱通達第5節「中古資産の耐用年数」）。

中古資産の耐用年数には、残りの使用可能年数を合理的に見積もる「見積法」と、経過年数から機械的に計算する「簡便法」があり、どちらも法定耐用年数より短くなります。

ただし、改装費用が大きい場合には制限があります。

判定に使う「取得価額」はその中古建物を買った値段（改装費用を含まない本体の価格）、「再取得価額」は同じ建物を今新築したらいくらかという金額（新築価格）です。

改装費用（資本的支出）が中古建物の購入価格の50%を超えると簡便法は使えず、新築価格の50%を超えると法定耐用年数しか使えません（耐用年数省令第3条第1項ただし書、耐用年数通達1-5-2）。

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改装費用（資本的支出）の大きさ	使える耐用年数
購入価格の50%以下	簡便法・見積法・法定耐用年数のいずれか
購入価格の50%超〜新築価格の50%以下	簡便法は不可。見積法、通達の特例算式（耐用年数通達1-5-6）、法定耐用年数のいずれか
新築価格の50%超	法定耐用年数のみ

新築価格は建築士や施工業者の見積もりなどで合理的に算定する必要があるため、大規模な改装を伴う中古取得では、工事の契約前に改装費用がどの段階に当たるかを確認しておくことが重要です。

旧内装の取壊し費用と除却損

事業者が用途変更に伴って旧内装を取り壊した場合、旧内装部分の帳簿価額（未償却残高）は固定資産除却損として、取壊し費用は撤去費用として、いずれも取り壊した事業年度の損金になります。

新しい内装の取得価額（資本的支出）には含めません。

まだ使える建物等を取り壊して新たにこれに代わるものを取得した場合、取り壊した資産の取壊し直前の帳簿価額はその事業年度の損金に算入します（法人税基本通達7-7-1「取り壊した建物等の帳簿価額の損金算入」）。

取壊し費用についても、国税不服審判所は工事のうち既存部分の撤去費用や既設照明器具の処分費を新たな資産の取得価額ではなく損金と判断しています（国税不服審判所平成24年2月6日裁決）。

旧内装部分の帳簿価額は固定資産台帳で建物本体と区分されていないことが多いため、事業者は当初の工事見積書や取得時の内訳をもとに合理的に按分して算定します。

以上が注意点です。最後に、この記事の要点を整理します。

まとめ：固定資産の用途変更は「資本的支出」と「耐用年数の見直し」がセット

固定資産の用途変更では、工事費用を資本的支出として計上することと、用途変更後の耐用年数で減価償却費を計算し直すことの2つが必ずセットになります。

用途変更のための改装費用は資本的支出として「建物」「建物附属設備」に計上する（法人税基本通達7-8-1、所得税基本通達37-10）
耐用年数は構造と用途で決まるため、用途変更後は新しい耐用年数で償却する（耐用年数省令別表第一）
用途変更した年は、転用前後で月割りする原則処理か、期首から新耐用年数で計算する容認処理を選べる（法人税基本通達7-4-2、所得税基本通達49-18）
容認処理は転用した資産の全部に同じ方法を適用することが条件

事業者が工事前に見積書の内訳を資本的支出と修繕費に分けておけば、決算時の処理と税務調査での説明が容易になります。

耐用年数の判定や計算方法の選択に迷う場合は、個別の事情を確認したうえで判断してください。

固定資産の用途変更と耐用年数に関するよくある質問

固定資産の用途変更と耐用年数について、読者から質問の多い4つの疑問に回答します。

建物の用途変更のために支出した工事費用は、修繕費として一括で経費にできますか？

できません。

用途変更のための模様替えや改装に直接要した費用は、通達で資本的支出として例示されており、固定資産に計上して減価償却で費用化します（法人税基本通達7-8-1(2)、所得税基本通達37-10(2)）。用途変更の工事と同時に行った雨漏りの補修など原状回復に当たる部分は、事業者が見積書の内訳を分ければ修繕費にできる余地があります。

固定資産の用途を変更した場合、耐用年数はいつから変更後の年数を使いますか？

原則は転用した日からです。

転用日の前後で期間を分け、それぞれの耐用年数で月割り計算します。容認処理として、法人は転用した日の属する事業年度の開始日から、個人事業主は転用した年の1月1日から、変更後の耐用年数で計算することも認められています（法人税基本通達7-4-2、所得税基本通達49-18）。

用途変更のために支出した資本的支出（内装工事費）は、何年で減価償却しますか？

用途変更後の建物の耐用年数で償却します。

平成19年4月1日以後の資本的支出は、元の建物と同じ種類・同じ耐用年数の資産を新たに取得したものとして扱うためです（法人税法施行令第55条第1項）。記事の例では事務所用の38年で償却します。

中古の建物を購入してすぐに用途変更した場合、耐用年数はどうなりますか？

事業者は改装費用を取得価額に含めたうえで、法定耐用年数か中古資産の耐用年数（見積法・簡便法）を選べます（耐用年数省令第3条）。ただし、改装費用が中古建物の購入価格の50%を超えると簡便法は使えず、同じ建物の新築価格の50%を超えると法定耐用年数しか使えません（耐用年数省令第3条第1項ただし書、耐用年数通達1-5-2）。