不動産業の消費税と仕訳完全ガイド｜課税・非課税の区分から仕訳例まで税理士が解説

不動産業の消費税は「課税」と「非課税」が入り混じっており、仕訳ミスが税務調査の指摘につながりやすいテーマです。

本記事では、不動産業専門の税理士が、収益種別ごとの消費税区分と具体的な仕訳例、インボイス制度への対応までわかりやすく解説します。

不動産業を営む経営者・経理担当者の方はぜひご参考ください。

① 不動産業における売上の消費税―課税・非課税・不課税の違いとは？

不動産業の売上は「課税・非課税・不課税」の3つに分かれ、区分を誤ると消費税の計算が大きく狂います。

消費税は「国内で行う資産の譲渡等」に課税されますが、政策上、消費税が課されない「非課税取引」が定められています。不動産業は特に課税・非課税が入り混じりやすい業種です。

区分	主な取引例	消費税の扱い
課税取引	建物売買・事業用テナント家賃・仲介手数料・管理料	10%の消費税がかかる
非課税取引	土地売買・土地貸付・居住用建物の家賃	消費税はかからない
不課税取引	損害賠償金・保険金の受取り	消費税の概念が適用外

② 収益種別ごとの消費税区分と仕訳例（家賃・仲介手数料・管理料・駐車場）

収益の種類によって消費税の課税区分が異なり、同じ「家賃」でも居住用か事業用かで仕訳が変わります。

ア）居住用建物の家賃（非課税）

居住用として貸し付ける建物の家賃は「非課税売上」です（消費税法別表第1 第13号）。

【仕訳例】居住用マンション 月額家賃10万円を受領した場合

借方科目	金額	貸方科目	金額
普通預金	100,000円	家賃収入（非課税）	100,000円

イ）事業用建物の家賃（課税10%）

店舗・事務所など事業用途の建物家賃は「課税売上」（税率10%）です。

【仕訳例】事業用テナント 月額家賃11万円（税込）を受領した場合

借方科目	金額	貸方科目	金額
普通預金	110,000円	家賃収入（課税）	100,000円
		仮受消費税等	10,000円

ウ）仲介手数料（全て課税10%）

不動産仲介手数料は、居住用・事業用・賃貸・売買を問わず、すべて「課税売上」です。

【仕訳例】仲介手数料33万円（税込）を受領した場合

借方科目	金額	貸方科目	金額
普通預金	330,000円	仲介手数料（課税）	300,000円
		仮受消費税等	30,000円

エ）駐車場収入（施設あり→課税、青空更地→非課税）

駐車場は、アスファルト舗装・フェンス・ライン引きなどの施設を伴う場合は「課税売上」、更地のみを貸す「青空駐車場」は「非課税」です（国税庁タックスアンサーNo.6225参照）。

③ 課税売上割合と仕入税額控除の計算方法（個別対応方式・一括比例配分方式）

不動産業は非課税売上が多く課税売上割合が95%を下回りやすいため、仕入税額控除の計算方式の選択が重要です。

課税売上割合が95%以上かつ課税売上高が5億円以下の場合は、仕入れにかかる消費税の全額を控除できます。しかし不動産業では、居住用家賃や土地売却収入が多く、95%を下回るケースが多々あります。

計算方式	内容	特徴
個別対応方式	課税仕入を①課税売上対応②非課税売上対応③共通対応の3区分に分けて計算	区分が正確なら有利。書類整備が必要
一括比例配分方式	全ての課税仕入に課税売上割合を乗じて一括計算	シンプルだが不動産業では不利になりやすい。2年継続適用

④ 租税公課の仕訳と消費税区分（不動産取得税・固定資産税・登録免許税）

不動産取得税・固定資産税・登録免許税・印紙税はすべて「不課税」であり、消費税は課されません。

税金の種類	勘定科目	消費税区分	備考
不動産取得税	租税公課（取得価額算入も可）	不課税	原則費用計上。任意で取得価額算入可
固定資産税・都市計画税	租税公課	不課税	毎年4期分納
登録免許税	租税公課（取得価額算入も可）	不課税	所有権移転・抵当権設定など
印紙税	租税公課	不課税	契約書・領収書貼付分

【仕訳例】固定資産税・都市計画税 年間36万円を普通預金から支払

借方科目	金額	貸方科目	金額
租税公課	360,000円	普通預金	360,000円

⑤ 雑収入の消費税区分（更新料・礼金・敷金・違約金）

更新料・礼金・違約金は課税・非課税が異なるため、誤分類が税務調査の指摘につながります。

名称	居住用	事業用	理由
礼金	非課税	課税	居住用は賃貸対価の一部として非課税
更新料	非課税	課税	居住用は契約更新対価として非課税
敷金（返還予定）	不課税	不課税	預かり金のため（返還義務あり）
敷引き（返還不要部分）	非課税	課税	用途によって区分が変わる
違約金・損害賠償金	不課税	不課税	損害賠償の性格。消費税対象外

⑥ インボイス制度が不動産業に与える影響（2023年10月以降）

不動産業を営む場合は、基本的にインボイス（適格請求書）の対応が必要です。

しかし、居住用住宅の家賃など、非課税売上のみの場合は、インボイス（適格請求書）の対応が不要な場合があります。

原則（課税売上がある場合）

課税売上にあたる収入がある場合、インボイス発行事業者の登録をしていないと、借主（法人・課税事業者）が仕入税額控除を受けられなくなります。

例外（居住用家賃のみの場合）

居住用マンションの大家で、すべての収入が居住用家賃（非課税売上）のみの場合は、インボイス制度の影響を直接受けません。

⑦ 税務調査で指摘されやすい不動産業の消費税ミス5選

不動産業の税務調査では課税・非課税の誤区分と仕入税額控除の過大計上が最も多く指摘されます。

No.	指摘されやすいミス	具体的な内容
1	居住用・事業用混在物件の按分漏れ	同一物件で居住用・事業用が混在する場合の按分計算を忘れているケース
2	土地仲介手数料の個別対応方式の区分誤り	取得目的（販売用・賃貸用）の区分を誤ると控除額が変わる
3	駐車場の課税区分ミス	施設のない青空駐車場を「課税売上」にしてしまうケース
4	固定資産税精算金の按分漏れ	土地・建物の按分計算を忘れて全額を一方で処理するケース
5	礼金・更新料の課税区分ミス	居住用・事業用の混在による誤処理。契約ごとの確認が必要

⑧ 簡易課税を選択した場合の不動産業の事業区分

不動産業の簡易課税は原則「第6種事業（みなし仕入率40%）」ですが、取引内容によって第1〜5種に該当する場合もあります。

取引の内容	事業区分	みなし仕入率
不動産の仲介（媒介業務）	第6種	40%
不動産の賃貸（居住用・事業用）	第6種	40%
不動産の販売（法人・課税事業者向け）	第1種	90%
不動産の販売（一般消費者向け）	第2種	80%
自社で建築して販売	第3種	70%
所有固定資産の売却（自社利用資産）	第4種	60%
管理業務・清掃サービス（役務提供）	第5種	50%

⑨ まとめ―不動産業の消費税は専門税理士に相談を

不動産業の消費税は「課税・非課税・不課税」の区分が複雑で、種類ごとに正確に判断する必要があります。特に以下の点は専門家の確認をお勧めします。

チェック項目	確認ポイント
居住用・事業用混在物件	面積等による按分計算が正しく行われているか
インボイス制度への対応	登録の要否・適格請求書の発行・保存が正しく行われているか
仕入税額控除の計算方式	個別対応方式と一括比例配分方式のどちらが有利か試算したか
簡易課税の事業区分	取引内容ごとに正しい事業区分（第1〜6種）で処理されているか
土地取得仲介手数料の按分	取得目的に応じた個別対応方式の3区分が正しく行われているか

よくある質問（FAQ）

居住用マンションの家賃に消費税はかかりますか？

居住用建物の家賃は消費税法上「非課税取引」に該当するため、消費税はかかりません。ただし、同じ建物でも事務所・店舗として使用される場合は課税対象となります。

仲介手数料には消費税がかかりますか？

はい。不動産仲介手数料は、居住用・事業用・賃貸・売買を問わず、すべて消費税の課税対象（税率10%）です。インボイス登録事業者から受け取る場合は適格請求書の取得・保存が必要です。

土地を売却した場合、消費税はかかりますか？

土地の売却自体は「非課税取引」のため消費税はかかりません。ただし、土地売却に伴う仲介手数料は課税仕入れです。土地と建物をセットで売却する際は建物部分のみ課税対象となります。

固定資産税の仕訳はどうなりますか？

固定資産税は「租税公課」として費用計上します。消費税は不課税（そもそも課税対象外）のため、消費税に関する仕訳は発生しません。なお、売買時の固定資産税精算金は、土地部分が非課税仕入、建物部分が課税仕入となる点にご注意ください。

簡易課税を選んだ場合、不動産仲介業のみなし仕入率は何%ですか？

不動産仲介業（媒介業務）は第6種事業に該当し、みなし仕入率は40%です。ただし、仲介業のほかに販売業も行っている場合は事業区分が混在するため、取引ごとに正しく区分する必要があります。