屋上の防水工事は修繕費か資本的支出か？

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賃貸用不動産を購入して年月が経過してくると、屋上からの雨漏りが生じることもあります。

通常、屋上の防水工事だと全額経費に計上できる20万円未満という金額を超えてしまうので、雨漏りが生じた時に行う防水工事は修繕費として経費に計上するのか又は資本的支出として固定資産に計上するのか判断が必要になります。

今回は過去に争われた事例から屋上の防水工事を修繕費として経費に計上するか又は資本的支出として固定資産に計上するかの判断のポイントを見ていきましょう。

修繕費になるか資本的支出になるかの判断ポイント

次の２つのうちどちらかのポイントを満たす場合、資本的支出になり、固定資産計上が必要になります。

上記２要件が非常に重要になりますが、屋上の防水工事の場合、なにが使用可能期間を延長させる支出でなにが固定資産の取得時の価額を増加させる支出かという具体的な判定は難しいです。

そこで、以下の税務上の裁決をもとに屋上の防水工事の具体的な判断を考えていきましょう。

屋上の防水工事が修繕費になるか又は資本的支出になるかの具体的な判断をするための事例を列記していきます。

工事は、屋上部分に漏水が発生したため、屋上全体に防水工事を施工したものです。
鉄筋コンクリート造の建物は雨漏りが発生すると、木造の建物とは異なり、雨漏りの経路を発見することが極めて困難になります。よって、屋上全体の防水工事を行っています。
モルタルで水こう配をを新たに設置していますが、工法は補修工法としてよく利用される一般的な工法を採用しています。
建物の築年数は20年を経過していますが、今回初めての防水工事で、保証期間も10年と一般的です。
賃貸料の値上げも発生していません。

防水工事は、建物の本来の効用を復活又は、維持するための工事であり、建築時に予想された使用可能期間を延長させるもの、又は建物取得時の価額を増加させるものとは認められないため修繕費として処理することが認められました。

⇒上記事例を見る限り、仮に一部から水漏れをしていても、水漏れ箇所が把握できないので全体を直す場合は修繕費になる可能性があります。

また、修繕として適切なものであれば工事の工法の如何を問わず修繕費になる可能性があります。

屋上の美装工事を補修工事とともに床面をはがさず、そのまま床面にウレタン塗装を行う形で行いました。
屋上の美装工事は普通の塗装材に比べ上質のものを使用しています。材質的に防水性が高いものです。
普通の塗装材に比べ上質のものを使用している理由は壁に亀裂が生じ、壁面剥離が進行しているので、それを防止するためです。普通の塗装材では剥離の進行は止められません。
美装工事で建物の耐久性は多少良くなったと言えます。
屋上は建築後12年間は補修されていません。