この記事の対象者 所要時間
  • 不動産購入時の売主と買主の固定資産税の按分方法を知りたい人
おさる先生の授業
3分
詳しい説明
7分

くま君くま君

おさる先生、今度不動産を購入するんだけど、固定資産税と都市計画税を一部負担しないといけないって聞いたんだけど本当?


おさる先生おさる先生

うん、本当だよ。
固定資産税と都市計画税は期首に売主が1年分支払っているんで、くま君が売主から購入したあとの部分について、売主さんに支払わなければならないんだ。


くま君くま君

そうなんだね。
他になにか注意点ある?


おさる先生おさる先生

うーん、基本的に不動産会社が作ってくれた契約書や清算書の通りに支払えば大丈夫だよ。
ただ、固定資産税の按分についての起算日だけは必ず、契約書や清算書で確認しておいてね。
地域によってかなり異なるからなんとも言えないけど、揉める原因になることもあるから…


くま君くま君

そうなんだね。
いろいろありがとう。契約の時にいろいろ見てみるよ。




固定資産税・都市計画税とは?

固定資産税とは、登記の有無に関係なくその年の1月1日に土地・建物を所有している人に課される市町村税です。都市計画税とは、その年の1月1日に一定の区域に土地・建物を所有する人に課される市町村税です。

固定資産税と都市計画税は一緒に払うことから固都税と呼ばれています。

固定資産税・都市計画税の按分方法・支払方法

土地・建物の売買契約があった場合の売主と買主の固定資産税・都市計画税の按分方法・支払方法はどうなるのでしょうか?結論から言うと、固定資産税・都市計画税は不動産売買時に、売買代金と一緒に精算(買主が売主に支払う)されます。

固定資産税・都市計画税の支払い義務者はその年の1月1日に土地・建物を現に所有している売主です。つまり、不動産売買契約がその年にあっても、納税義務者は売主で確定しており、売主が市町村に固定資産税・都市計画税を支払うことになります。

しかし、買主がその後、売買契約によって、土地・建物の所有権を手にいれたのなら、手にいれた後の税金は買主が支払うべきです。すでに売主が固定資産税・都市計画税を支払っているから、買主は支払わないというわけにはいきません。普通の場合は、土地・建物の売買時期によって、期間で日割りした金額を買主が売主に支払います。

起算日をいつにするかで買主と売主の負担金額が異なってしまう

固定資産税・都市計画税は期間按分すると言いましたが、起算日はいつからでしょうか?

一般的に
東京 1月1日
大阪 4月1日

とする場合が多いですが、法律で決まったものではないので、どのように決めても問題ないです。

ただし、起算日は契約書にいれないと揉める原因になります。起算日を1月1日にするか4月1日にするかで、買主と売主の按分金額が変わってきてしまうからです。

起算日を1月1日とした場合と4月1日とした場合の具体例

<前提条件>

固定資産税・都市計画税の合計額:50万円
11月1日(引渡し日)より買主の負担開始
起算日 区分 算式 負担額
1月1日 売主
買主
50万円×304日/365日
50万円×61日/365日
416,438円
83,562円
4月1日 売主
買主
50万円×214日/365日
50万円×151日/365日
293,150円
206,850円

上記表の買主の金額を買主が売主へ渡すことになりますが、起算日を1月1日にすると83,562円なのに対して、4月1日にすると206,850円になり、およそ12万円も変ってしまいます。

1月1日を起算日とする場合の注意点

土地・建物の評価額は3年に1度更新されます。そして、更新された評価額は4月1日に市町村より開示されます。もし、4月1日前に不動産売買契約があっても、それまでに公表されていない4月1日からの新しい評価額は使用できません。よって、古い評価額で按分計算をすることになります。

土地・建物の評価額がだいぶ変わりそうなら、揉めないように土地・建物の評価額が変わっても従前の古い評価額で計算した按分金額を変更しないということを売主と買主で取り決めておきましょう。