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おさる先生の授業 5分 詳しい説明 10分 |
くま君 おさる先生がこないだ投資用不動産を購入したとき、契約書に切手みたいなの貼ってたよね？あれはなんだったの？
おさる先生 たぶん、収入印紙のことかな？
くま君 うん、たぶんそれだね。
おさる先生 不動産投資の場合、
- 不動産購入・売却時
- 銀行と金銭消費貸借契約書を締結するとき
に印紙税という税金を払わなくちゃいけないんだ。
印紙税の払い方は少し変わっていて、収入印紙という切手みたいなものを契約書に貼ればOKなんだ。
くま君 ふーん。
切手みたいなのに、3万円とか印字されていたからびっくりしちゃったよ。海外の僻地に契約書を郵送するんだと思っちゃった。
おさる先生 はは、想像力豊かだね。
印紙税は不動産の金額によって納税額が変わるんだ。
通常、不動産の購入単価は高いから印紙税も高くなるんだよ。
くま君 そうなんだね。
今回は不動産投資で必要になる印紙税の話しとちょっとした節税の話をします。
不動産投資には収入印紙（印紙税を支払うこと）が必要になる
不動産投資をする時には必ず次の2つ場面で印紙税の問題が出てきます。
- 不動産購入・売却時
- 銀行と金銭消費貸借契約書を締結するとき
不動産購入・売却時
不動産を購入する時に、売主と買主が締結する不動産売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。
売主・買主の双方とも、自身が保管する契約書に収入印紙を貼り付けることで印紙税が支払われたことになります。
なお、共有名義の時は共有している人が連帯して印紙税を支払います。
銀行と金銭消費貸借契約書を締結するとき
投資用不動産を購入するときには銀行からお金を借りることが多いです。
即金で買えればいいのですが、そんなお金はなかなかないし、仮にあってもお金を借りて投資用不動産を購入した方がレバレッジがかかって良い場合もあります。
銀行からお金を借りる場合に結ばれる契約書を「金銭消費貸借契約書」といいます。
この金銭消費貸借契約書にも印紙を貼って、印紙税を納める必要があります。
納税方法は？また、印紙税の税額は？
印紙税は郵便局や法務局で購入した収入印紙を契約書に貼り付けることで納税したことになります。
肝心の契約書に貼る収入印紙の金額（印紙税の納税額）ですが、以下の通りになります。
| 契約金額 | 納税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万超50万円以下 | 400円 |
| 50万超100万円以下 | 1千円 |
| 100万円超500万円以下 | 2千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超5億以下 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 |
| 記載のないもの | 200円 |
ただし、「不動産売買契約」に限っては、平成26年4月1日～平成30年3月31日までに作成される契約書は以下の軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 納税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上50万円以下 | 200円 |
| 50万超100万円以下 | 500円 |
| 100万超500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超10億以下 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 |
| 記載のないもの | 200円 |
なお、契約書に収入印紙を貼った後は、契約書の紙の部分と収入印紙にまたがるように捺印をしてください。
これを消印といいます。
印鑑は認印でもなんでも構いません。
印紙税の節税方法
契約書は通常2通作成し、契約の当事者がそれぞれ保管することになります。
契約書を2通作成するということは、印紙税も2通分支払うことになります。
ただ、あなたがもらう契約書がコピーでいいのなら、あなたは印紙税を支払う必要はありません。
例えば、投資用不動産を売る時は不動産契約書の原本ではなく、コピーでいいやと思うときがあります。
その場合は、契約書のコピーをもらえば、あなたは印紙税を払わなくてもよくなりちょっとした節税になります。
印紙税は意外に高いのでちょっとした節税になりますね。
印紙税のQ＆A
- 収入印紙を契約書に貼り付けなかったらどうなるの？
- 個人事業主の方によくありがちですが、必ず税務調査の前までには収入印紙を契約書に貼ってください。
不動産売買契約などの大きな契約をする時は、契約までに精力を使い果たしてしまって契約後に収入印紙を貼り忘れたなんてことがよくあります。
収入印紙を貼っていないと税務調査でもちろん指摘されます。
すぐに自主的に収入印紙を貼ればそんなに問題にはなりません。
しかし、悪質であったり、自主的に収入印紙を貼らなかった場合は、通常の印紙税の金額の3倍の税額を税務署から課せられるます。 - 消印をしてしまった印紙が不要になったらどうしますか？
- 次の場合には、税務署で還付を受けられます。
- 印紙税の課税文書に貼り付けた収入印紙が過大となっているもの
- 課税文書に該当しない文書を印紙税の課税文書と誤認して収入印紙を貼り付けてしまったもの
- 印紙税の課税文書の用紙に収入印紙を貼り付けたものの、使用する見込みのなくなったもの
「印紙税過誤納確認申請書」に必要事項を記載して還付を受けてください。
印紙税過誤納確認申請書は税務署にも備え付けられていますが、YahooやGoogle検索で「印紙税過誤納確認申請書」と検索すればすぐにPDFが見つかります。
あらかじめ書いていくと手続きが楽になります。 - もし間違って収入印紙を貼ってしまったらどうなる？
- 収入印紙をはがして再利用することはできません。
もし間違って貼ってしまったら、郵便局に手数料の5円を支払い新品の収入印紙に交換することができます。
ただし、郵便局で交換できるのは、消印「前」までです。
消印「後」は一つ前のQ＆Aをご参考ください。 - 契約解除があった場合、印紙税は還付されるの？
- 還付されません。
契約解除があった場合でも契約書を交わした事実がなくなるわけではないため、印紙税は還付されません。
そのため、実務では契約日に収入印紙の貼付け・押印をすることが多いです。 - 消印の仕方に細かい方法はあるの？
- ないです。
究極の話し、収入印紙がなんらかの形で汚れていればそれで消印になります。
認印ぐらいは最低押しておきたいところですが、収入印紙の上から×印をするのでも消印になります。
