特定居住用宅地等の上に建つ建物の名義と家賃・地代について！

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を受ける場合（80％減額）、相続「前」の要件として以下のどちらかを満たす必要があります。

小規模宅地等の特例は、居住の用に供していた「敷地」の評価額の減額の特例なので、敷地の所有者は被相続人ということになります。

しかし、敷地の上に建っている建物については必ずしも被相続人の所有でないことも考えられます。

例えば、敷地の所有者が父親であり、建物の所有者が息子である場合です。

今回は、建物の所有者が被相続人以外の親族の場合の特定居住用宅地等として小規模宅地の特例の適用の可否（80％減額の可否）を見ていきましょう。

まずは、①被相続人（亡くなった人）が居住の用に供していた敷地の場合です。

土地建物いずれも被相続人の名義で、そこに被相続人が居住していれば、当然、被相続人が居住の用に供していた宅地等に該当し、特定居住用宅地等と言えます。

しかし、建物を被相続人以外の親族が所有しており、親族への家賃の支払いや被相続人への地代の支払いがある場合、賃貸借関係が生じてしまい、特定居住用宅地等に該当しなくなってしまいます。

この場合、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例は適用できますが、減額率が80％ではなく、50％になってしまいます。

建物の所有者が被相続人以外で、小規模宅地等の特例の減額率を重視するならば、必ず家賃や地代は無料にしておきましょう。

家賃や地代が無償ならば、特定居住用宅地等として評価できます。

次に、②被相続人（亡くなった人）と生計を一にしていた親族が居住の用に供していた敷地の場合です。

この場合も建物の名義が生計を一にしている親族や他の親族の場合があります。

そこで、家賃や地代が発生してしまうと、賃貸借関係が発生してしまい貸付事業用宅地と判断されてしまいます。

貸付事業用宅地と判断されてしまうと減額率は50％になってしまうので、80％の減額率を維持したい場合、家賃や地代は無料にしておく必要があります。