銀行融資を受けるために不動産業を営む小規模会社が準備しておく事項

公認会計士・税理士事務所を10年経営して、また、自分が実際に不動産業務に関わってきた知識や経験を活かして、「不動産業を営む小規模会社の経理・税務マニュアル」をまとめてみたいと思いました。

今回は、その第14回目で、銀行融資を受けるために不動産業を営む小規模会社が準備しておく事項についてまとめます。

銀行融資の種類

不動産業を営む小規模会社が受けられる銀行融資は主に①設備資金融資と②運転資金融資の２つがあります。

設備資金融資は、長期的な投資を目的とした融資で、一般的に想像される機械や設備の購入のための融資だけでなく、土地や建物の取得や改装費用でも利用できる融資です。

設備資金融資は、長期的な投資を目的とした融資であるため、運転資金融資よりも融資期間が長くなります。

税理士としての税務相談時によく見る、土地・建物の設備資金融資の融資期間は10年～20年程度のものが多いです。

ただし、融資期間については特別な決まりがないため、土地・建物の設備資金の融資期間だと35年などというものもあります。

運転資金融資は、日々の会社の運転資金を賄うための融資で、運転資金の範囲に含まれる代表例は以下のようなものがあります。

運転資金融資は、運転資金を賄うための融資であるため、一般的に融資期間は短くなります。

税理士としての税務相談時によく見る、運転資金の融資期間は、5年～7年程度のものが多いです。

ただし、新規開業・スタートアップ企業に対する運転資金融資の場合には、融資期間が10年のものもあります。

運転資金融資を受けるために準備しておくべきこと

運転資金は、売掛金＋棚卸資産－買掛金で計算されるとされていますが、運転資金の借入目的や会社の状況によって金融機関の判断は大きく変わってきます。

例えば、運転資金は月商の3か月分で判断されたり、必要経費の総額の3か月分と判断されたり、金融機関の判断により運転資金の融資可能額は異なります。

具体的な融資可能額については、融資を受ける金融機関に申し込みを入れてみないと分かりませんが、その前段階として融資をしてもらえる準備を普段から行っておけば、スムーズに運転資金融資を受けることができます。

具体的には、融資を受けるための資料を普段から準備しておくことです。

以下の資料を普段から準備しておけば、スムーズに運転資金の融資を受けることが出来ます。

法人税等の確定申告書（法人税・法人住民税・法人事業税の確定申告書）、決算書、勘定科目内訳書、法人概況説明書は、決算日後2カ月以内に税理士が作成するもので、電子申告をした「控え」が毎年税理士よりPDFなどで交付されているはずなので、きちんと保存しておきましょう。

納税証明書は、支払方法により残っている資料は違いますが、会社で税金を納税した際に必ず手元に「控え」が残るので保管しておきましょう（無ければ税務署等で有料発行できます）。

月次試算表は、月次の経営成績と財政状況を確認するための資料で税理士が作成します。

小規模会社の場合、経営者や従業員が営業作業で手一杯になり、管理資料を税理士に提出できず、月次試算表の作成が遅れる状況が大変多いです。

月次試算表の未作成は、運転資金の融資を受ける際にかなりの痛手になりますので、早めに税理士に管理資料を提出できる体制を会社内で整えてください。

売上管理台帳や仕入管理台帳は、その名の通り、得意先別の売上や仕入先別の仕入の状況を管理するための台帳です。

融資の審査を行っている金融機関から直接提出を求められることもありますが、月次試算表を作成するために税理士から提出を求められる可能性もある管理資料です。

売上管理台帳・仕入管理台帳が不正確だと、正確な月次試算表が作成できず、融資金額の減額に繋がる可能性があるので、出来る限り正確に作成しましょう。

設備資金の融資を受けるために準備しておくこと

土地・建物を取得するために受ける設備資金の目安融資金額の計算方法として、「積算価格」というものがあります。

積算価格とは、土地の場合は、路線価を基準にして決められた価格で、建物の場合は、地域別・構造別の工事費用表から決められた価格になります。

積算価格は、実際の土地・建物の売買価額よりかなり低額になるため、設備資金融資を受けて賃貸用不動産を取得する場合は、最低でも2割～3割程度の自己資金をもっていることが条件になります。

ただし、積算価格は、あくまで融資の目安金額なので、賃貸用不動産の購入金額の全額が設備資金融資として融資される可能性もあります。

設備資金融資を受ける際には、取得する不動産情報や購入後の予想収益情報の提出などが求められ、非常に忙しくなります。

加えて以下の資料の提出が求められますが、こちらは普段から準備しておけばいざ必要な時にすぐに提出できますので、事前に準備しておきましょう。

詳細については、「運転資金融資を受けるために準備しておくべきこと」のところで説明した内容と同じになります。

月次推移表を作成できるように税理士との調整が必要になることが一番のポイントになります。

月次推移表の負債勘定を確認していくと役員借入金がある場合があります。役員借入金とは、社長から会社が借入をしている場合に登場する勘定科目です。この場合の役員借入金は、資本金に近い性質を持ち、融資審査時にプラスに働きます。ただし、役員借入金は相続時には相続財産になり、相続税を増やす原因になります。よって、役員借入金をどれだけ残しておくかを、社長の年齢や健康状態で調整していく必要があります。