不動産管理会社の設立メリット・デメリット完全ガイド｜不動産業専門の税理士が目安金額を解説

「不動産管理会社をつくると節税になる」─不動産オーナーならば一度は耳にする話です。

でも、「自分の場合は本当に有利なのか？」「いくらの所得から検討すればいい？」という具体的な答えは、意外なほど正確に語られていません。

よく見かける「個人の税率は約33%、法人の税率は約23%」という比較は、住民税と事業税が抜けているため実態と大きくずれています。

この記事では、住民税・個人事業税・法人事業税をすべて含めて税率を出し直し、丁寧に比較していきます。

不動産管理会社とは？個人との違いを基本から確認しましょう

不動産管理会社とは、不動産を個人で所有・経営するのではなく、法人（株式会社・合同会社など）を設立して不動産経営を行う会社のことです。

個人事業主として家賃収入を得ているケースと比べると、税制・経費・社会的信用の面でいくつかの大きな違いがあります。

区分	課税される税目
個人事業主 （事業的規模）	①所得税（累進課税：最大45%） ②住民税（所得割）10% ③個人事業税 5% ※個人事業税は、不動産所得 − 事業主控除290万円 に課税。事業的規模（目安：5棟または10室以上）の場合のみ発生。
不動産管理会社 （中小法人）	①法人税（800万円以下15%・超過23.2%） ②地方法人税（法人税額×10.3%） ③法人住民税・税割（法人税額×7.0%・東京都） ④法人事業税（400万円以下3.5%、400〜800万円5.3%、800万円超7.0%） ⑤特別法人事業税（事業税額×37%）

住民税・事業税を含めた税率を比較しましょう

「法人は約23%、個人は約33%」という数字は住民税・事業税を含んでおらず、実態とは大きくずれています。

この節では、個人・法人ともにすべての税目を加えた数字で比較します。

個人（事業的規模）── 追加収入への税率合計

不動産所得の区分	所得税（追加分への税率）	住民税（所得割）	個人事業税（追加分への税率）	追加収入への税率合計（目安）
〜195万円	5%	10%	0%（290万以下は不課税）	約15%
195万〜290万円	10%	10%	0%（290万以下は不課税）	約20%
290万〜330万円	10%	10%	5%（290万超の部分）	約22〜25%
330万〜695万円	20%	10%	5%	約35%
695万〜900万円	23%	10%	5%	約38%
900万〜1,800万円	33%	10%	5%	約48%
1,800万〜4,000万円	40%	10%	5%	約55%
4,000万円超	45%	10%	5%	約60%

法人（資本金1億円以下の中小法人）── 全体にかかる平均の税率

法人の場合、事業税は翌年の経費（損金）になるため、単純に税率を足し合わせることができません。

事業税の調整を加えた正式な計算式による東京都の実際の平均税率（実効税率）は次のとおりです。

法人の課税所得区分	法人税 （軽減/通常）	地方法人税＋住民税（税割）	事業税＋特別法人事業税	実効税率 （目安）
400万円以下	15%（軽減）	法人税額×17.3%	所得×約4.8%	約21%
400万〜800万円	15%（軽減）	法人税額×17.3%	所得×約7.3%	約23%
800万円超の部分	23.2%（通常）	法人税額×17.3%	所得×約9.6%	約34%

※東京都標準税率をもとにした概算です。都道府県・市区町村の超過課税がある場合は上乗せされます。実効税率の計算式：（法人税率×(1＋地方法人税率＋住民税率) ＋ 事業税率×(1＋特別法人事業税率)）÷（1 ＋ 事業税率×(1＋特別法人事業税率)）←難しいので分からなければ飛ばしてください。

個人と法人の税率比較まとめ

不動産所得	個人の追加収入への税率合計（事業的規模）	法人の平均税率（実効税率）	有利・不利
〜290万円	約15〜20%	約21%	個人が有利〜同等
290万〜330万円	約22〜25%	約21%	限界税率は同等〜法人わずか有利（※総税負担は個人有利）
330万〜415万円	約35%	約21%	限界税率は法人有利（差 約14%）（※総税負担の損益分岐は約415万円）
415万〜695万円	約35%	約23%	法人が有利（限界・総税負担ともに）
695万〜800万円	約38%	約23%	法人が有利（差 約15%）
800万〜900万円	約38%	約23〜34%（軽減と通常の混在）	法人が有利（差 約4〜15%）
900万〜1,800万円	約48%	約34%	法人が有利（差 約14%）
1,800万円超	約55%〜	約34%	法人が大幅に有利（差 約21%〜）

【具体的な計算例】年間不動産所得1,000万円の場合（東京都・事業的規模）

税目	個人事業主 （事業的規模）	法人 （不動産管理会社）
所得税 / 法人税	概算 約176万円	800万円 × 15% ＝ 120万円、200万円 × 23.2% ＝ 46.4万円、→ 166.4万円
住民税（所得割）／法人住民税（税割）	1,000万円 × 10% ＝ 約100万円	166.4万円 × 17.3% ＝ 約28.8万円
個人事業税／法人事業税	（1,000万 − 290万）× 5% ＝ 35.5万円	400万×3.5%＋400万×5.3%＋200万×7.0%＋特別法人事業税（×37%）＝ 約67万円
税負担合計（概算）	約311万円 （実効税率 約31%）	約262万円 （実効税率 約26%）
役員報酬で家族に所得分散	適用不可	法人の課税所得がさらに減少。 節税効果が上乗せされます。

※いずれも参考目安としてご利用ください。正確なシミュレーションは税理士にご相談ください。

不動産管理会社を設立する3つのメリット

不動産管理会社設立の2つのデメリット

設立の目安｜所得いくらから検討すべきか

なお、所得が330万円以下の場合は法人の設立・維持コスト（社会保険料・均等割・決算費用など）が節税効果を上回る可能性があるため、慎重な試算が必要です。

不動産管理会社の3つの形態

不動産管理会社には大きく3つの形態があります。

形態によって節税効果や消費税（インボイス制度・適格請求書）への影響が異なりますので、設立前に税理士と確認しておきましょう。

形態	概要	節税効果	向いているケース
管理委託方式	個人所有の不動産の管理業務を会社に委託し、管理料を支払う	△（管理料5〜10%が上限の目安）	法人成り初期・リスクを抑えたい場合
一括転貸方式（サブリース）	会社が個人から物件を一括借り上げして入居者に転貸する	○（家賃差額が法人の利益になる）	家賃収入が安定している場合
不動産保有方式	会社が不動産を直接購入・所有する	◎（所得全額が法人に帰属する）	これから不動産を購入する予定がある場合

設立の手順を5ステップで確認しましょう

税務調査でよく指摘されるポイント

まとめ｜不動産管理会社設立の3つのポイント

よくあるご質問

 住民税・事業税も含めると、何万円の所得から法人化が有利になりますか？

事業的規模で所得約415万円、非事業的規模で所得約500万円を超えると、法人が支払う税金の合計が個人を下回ります。

ただし、実際には青色申告特別控除・基礎控除を適用するとこの目安はもう少し高くなる可能性があります。

ご自身の状況での正確な目安は、個別シミュレーションで確認されることをお勧めします。

所得800万円の境界線にはどんな意味がありますか？

中小法人（資本金1億円以下）の法人税には「軽減税率」が設けられており、所得800万円以下の部分は15%、超過部分は23.2%と税率が切り替わります。

地方税を含む実効税率で見ると、800万円以下で約21〜23%、800万円超の部分で約34%になります。

所得が800万円を超えても、800万円以下の部分には引き続き軽減税率が適用され続ける点がポイントです。

不動産管理会社の設立にはいくらかかりますか？

株式会社の場合は定款認証・登録免許税などで約25万円、合同会社の場合は約6万円が初期費用の目安です。

これに加えて毎年の決算申告費用（税理士報酬）・社会保険料・法人住民税の均等割（最低7万円/年）が発生します。

不動産管理会社を設立しても節税にならないケースはありますか？

所得が300万円以下の場合は、法人設立・維持コスト（社会保険料・均等割・決算費用など）が節税効果を上回り、かえって手取りが減る可能性があります。

また、将来的に不動産を売却する予定がある場合、法人では個人の特別控除や軽減税率が使えない点も考慮が必要です。