不動産所得が赤字の場合、土地の借入金利息は損益通算の対象にならない！

借入金の利息について

個人事業主が不動産賃貸業を行うために、銀行から不動産取得のための融資を受けた場合、その借入金の利息は必要経費になります。

事業を行うために銀行融資を受けているので、その借入金の利息は当然ですが必要経費になりますよね。

ただ、個人事業主の借入金の利息の必要経費算入には、ひとつ大きな注意点があります。

不動産所得が赤字（マイナス）の場合、「土地」に対する借入金の利息は損益通算できないということです。

本来、所得税法上、不動産所得が赤字の場合、給与所得や事業所得が黒字（プラス）であれば、赤字と黒字を相殺することができます。（これを損益通算と言います）。

しかし、土地の購入に対して融資を受けた借入金の利息（支払利息と言います）については、損益通算の段階（相殺する段階）で不動産所得が赤字にならなかったものとして取り扱われます。

損益通算の具体例

言葉で説明するには非常に難しいため、下記具体例で確認してみましょう。

以下の条件のとき、損益通算後の総所得金額はいくらになりますか？

・5,000万円の投資用不動産を購入するため、「全額」について銀行から融資を受けた。
・土地の取得価額は2,000万円、建物の取得価額は3,000万円であった。
・銀行に返済した当期の支払利息は100万円であった。
・当期の給与所得が600万円あり、不動産所得は△300万円であった。

損益通算後の総所得金額は300万円になります。

 解説 

通常の損益通算をすると、総所得金額は、給与所得＋不動産所得＝600万円＋△300万円＝300万円となります。
ただし、今回は不動産所得がマイナスで、支払利息の中に土地に対する借入金利息が含まれているため、総所得金額が300万円では間違いになります。
支払利息の中に含まれる土地に対する借入金利息を計算すると、100万円÷5,000万円×2,000万円＝40万円になります。
この40万円部分については、損益通算できないので、600万円＋（△300万円＋40万円）＝340万円が正しい総所得金額となります。

節税のためのテクニック

「土地に対する借入金の利息が損益通算できない」という事実は話してきた通りなのですが、実は、不動産購入時に土地の代金部分だけでも頭金を入れることができると、土地に対する借入金の利息を減少させることができます。

こちらも言葉での説明が難しいため、下記具体例で確認してみましょう。
頭金を支払った以外は、前述の具体例と同じ条件です。

以下の条件のとき、損益通算後の総所得金額はいくらになりますか？

・5,000万円の投資用不動産を購入するため、2,000万円を自腹で支払い、3,000万円を銀行から融資してもらった。
・土地の取得価額は2,000万円、建物の取得価額は3,000万円であった。
・銀行に返済した当期の支払利息は100万円であった。
・当期の給与所得が600万円あり、不動産所得は△300万円であった。

損益通算後の総所得金額は、300万円になります。

 解説 

通常の損益通算をすると、給与所得＋不動産所得＝600万円＋△300万円＝300万円となります。
そして、今回はこの300万円で損益通算後の総所得金額の金額は正解です。
自腹で支払った2,000万円は、まず土地の購入に充当されたと考え、銀行から融資を受けた3,000万円は、建物の購入に充当されたと考えることができます。
つまり、当期の支払利息100万円は、全額「建物」に対する借入金の利息だと考えることができます。
よって、「建物」に対する借入金の利息が100万円発生しているだけで、「土地」に対する借入金の利息は発生していないので、調整不要になります。

損益通算のまとめ

不動産所得が赤字で損益通算をする場合、「土地」に対する借入金の利息は調整（必要経費に該当しないと考える）しなければなりません。

インターネットの国税庁の確定申告システム画面でも「土地」に対する借入金の利息を入力する画面が表示されますが、調整が必要なことを知らずに、未入力にしている方は非常に多いです。

築年数が古く、高額な不動産を購入した場合は、土地の取得価額が多額になる分、土地に対する借入金の利息も大きくなることがあるので、必ず調整を忘れないようにしましょう。

そして、節税のためのテクニックで紹介したように、「頭金を出すことで、土地の代金部分に充当できる！」というのは、意外と知られていない節税テクニックです。

税務署は、納税者に有利になるようには取り計らってくれないので、納税者自身が知らなければ、納税額を多く支払うことになってしまいます。

そのため、「頭金を出した方が、不動産所得が赤字の場合は有利になる！」という点は必ず覚えておきましょう。