不動産売買時の固定資産税・都市計画税の清算金の按分方法と注意点！

固定資産税・都市計画税とは

固定資産税とは、登記の有無に関係なくその年の1月1日に土地・建物を所有している人（会社も含む）に課される市町村税です。

都市計画税とは、その年の1月1日に「市街化区域」に所在する土地・建物を所有する人（会社も含む）に課される市町村税です。

固定資産税と都市計画税は一緒に払うことから固都税と呼ばれています。

不動産売買時の売主と買主の固都税の按分方法について

固定資産税・都市計画税の市町村への納税義務者は、その年の1月1日に土地・建物を現に所有している売主です。

つまり、不動産売買契約がその年にあっても、固定資産税・都市計画税の納税義務者は売主で確定しており、売主が市町村に固定資産税・都市計画税を支払うことになります。

しかし、買主が不動産売買契約によって、土地・建物の所有権者になったのなら、所有権移転後の固定資産税・都市計画税は買主が負担すべきです。

すでに売主が固定資産税・都市計画税を納税しているから、買主が清算しないという訳にはいきません。

よって、通常の場合、土地・建物の所有期間で日割りした金額を買主が売主に支払い、清算を行います。

按分の起算日をいつにするかで買主と売主の負担金額が異なってしまう

不動産売買契約時は、その年の固定資産税・都市計画税を期間按分して売主と買主で清算すると説明しましたが、按分の起算日は地域により異なることがあります。

例えば、関東は1月1日、関西は4月1日とする場合が多いですが、法律で決まったものではないので、どのように決めるかはその地域の慣習によるでしょう。

ただし、当然、その地域外の人も不動産売買契約を行うので、按分の起算日は不動産売買契約書や清算書に記載しないと揉める原因になります。

按分の起算日を1月1日にするか4月1日にするかで、買主と売主の清算金額が変わってきてしまうからです。

按分の起算日を1月1日とした場合と4月1日にした場合の具体例を確認してみましょう。

以下のような条件で、不動産売買契約が行われました。
按分の起算日を、①1月1日とした場合と、②4月1日とした場合の売主と買主の固定資産税・都市計画税の負担額を計算し、比較してください。

・既に売主が支払っている固定資産税・都市計画税の合計額は50万円です。
・11月1日（引渡し日）を清算日とします。

起算日	区分	算式	負担額
1月1日	売主 買主	50万円×304日/365日 50万円×61日/365日	416,438円 83,562円
4月1日	売主 買主	50万円×214日/365日 50万円×151日/365日	293,150円 206,850円

上記表の買主の「負担額」を買主が売主へ清算することになりますが、按分の起算日を1月1日にすると83,562円を清算するのに対して、按分の起算日を4月1日にすると206,850円を清算することになり、およそ12万円も変ってしまいます。

1月1日を按分の起算日とする場合の注意点

固定資産税・都市計画税の土地・建物の評価額は3年に1度更新されます。

そして、更新された評価額は4月1日に市町村より開示されます。

もし、更新年の4月1日間際で不動産売買契約が行われた場合、直近の評価額である新しい評価額は使用できません。

よって、ほぼ３年前の古い評価額で、清算金の按分計算をすることになります。

もし、固定資産税・都市計画税の土地・建物の評価額が更新時に大幅に変わりそうなら、4月1日以降、土地・建物の評価額が大幅に変わっても、既に行われた清算金の按分計算を変更しないということを事前に取り決めておいた方が良いでしょう。