小規模宅地等の特例｜事業承継者未定時の特定事業用と貸付事業用の違いを税理士が解説

「父が遺した賃貸アパートや駐車場、相続税はいくらかかるんだろう？」とご不安をお持ちの方へ。

実は、亡くなった方が事業や貸付に使っていた土地には、相続税の評価額を最大80％減らせる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

1億円の土地なら最大8,000万円もの評価減ができる、これから不動産を相続するご家族にとっての強力な節税策です。

しかし、この特例には大きな落とし穴が一つあります。

それは「相続が起きてから10か月以内の申告期限までに、誰が事業を引き継ぐかが決まっていない」と、特例を使えなくなってしまうという点です。

さらに、亡くなった方の事業が「お店や工場」なのか「アパートや駐車場の貸付」なのかで取扱いが大きく変わるため、知らないまま手続きを進めると、数百万〜数千万円の節税機会を逃すことになりかねません。

この記事は、ご両親などご家族が所有する賃貸アパートや駐車場・コインパーキングを、いずれ相続する予定のお子様・後継者の方に向けて書いています。

事業を引き継ぐ人がまだ決まっていない場合に、特定事業用宅地等（400㎡・80％減額）と貸付事業用宅地等（200㎡・50％減額）でどう取扱いが違うのかを、税務に不慣れな方でも読み進められるよう、具体例つきでやさしく解説します。

小規模宅地等の特例とは｜不動産を相続する前に知っておきたい基本

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が事業や住まいに使っていた土地について、相続税の計算のもとになる金額を最大80％減らせる制度のことです。

この特例は租税特別措置法69条の4という法律で定められており、残された家族が土地を相続税の支払いのために売らなくて済むよう、生活と事業を守るためのものです。

ご家族から不動産を相続される方にとっては、相続税の負担を軽くできる最重要の節税策と言えます。

小規模宅地等の特例は、土地の使い方によって、次の4つの区分に分けて減額の割合と上限の面積が決まっています。

特定事業用宅地等

亡くなった方が、お店や工場など「貸付以外の事業」で使っていた土地。400㎡まで80％減額。

貸付事業用宅地等

アパート経営や月極駐車場など、家賃や駐車料金を得ていた土地。200㎡まで50％減額。

特定居住用宅地等

亡くなった方やその家族が住んでいた自宅の土地。330㎡まで80％減額。

特定同族会社事業用宅地等

亡くなった方が、自分の関係する同族会社に貸して、その会社の事業（貸付以外）に使われていた土地。400㎡まで80％減額。

ご家族から不動産を相続する場合によく該当するのは、駐車場やアパートの敷地に使える貸付事業用宅地等です。

なお、純粋なアパート経営や貸地などの「不動産賃貸業」は、法律上は「貸付事業」というグループに入るため、特定事業用宅地等（80％減額）ではなく貸付事業用宅地等（50％減額）で判定するのが原則です。区分の細部については、関連記事「特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等の区分について」もあわせてご確認ください。

特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等｜相続予定者が押さえる5つの違い

両者は上限の面積・減額の割合・対象になる事業・3年以内に始めた事業の例外規定・共有で相続したときの取扱いの5つの点で大きく異なります。

下の表で一目で比較できるようまとめました。

項目	特定事業用宅地等	貸付事業用宅地等
上限の面積	400㎡	200㎡
減額の割合	80％	50％
対象になる事業	製造業・小売業など、貸付以外の事業	不動産貸付業・駐車場業・準事業（小規模な貸付）
相続前3年以内に始めた事業の例外	建物などの設備の価額が、土地の価額の15％以上ある場合は適用可	相続が起きるより3年以上前から事業所得規模の貸付事業（特定貸付事業）を続けていた場合は適用可
共有で相続したときの取扱い	共有のままでは適用不可。 親族1人に事業を引き継がせる必要がある	共有のままでもOK。 共有者ごとに条件を判定できる

相続開始時に事業承継者が決まっていない場合の原則

イメージしやすいよう、よくあるケースを紹介します。

「20年以上前から父が経営していた月極駐車場（400㎡）を、長男・次男・三男の兄弟3人で相続することになった。長男は会社員で引き継ぎに消極的、次男は地方在住、三男は地元で会社経営。誰が父の駐車場経営を継ぐか、相続発生から半年が経っても話し合いがまとまらない」

—— こうした「事業承継者が決まらない」状況は、不動産を相続するご家族の間で実はとてもよく起こります。

相続税の申告期限（相続開始の翌日から10か月）までに事業を引き継ぐ親族が決まっていなければ、原則として小規模宅地等の特例は使えません。

特定事業用宅地等｜事業承継者未定時は「申告期限まで」に判定する

特定事業用宅地等で小規模宅地等の特例を使うには、相続税の申告期限（相続から10か月）までに、次の3点をすべて満たす必要があります。

つまり共有のまま「誰が事業を続けるか決まっていない」状態だと、小規模宅地等の特例は使えません。

もし申告期限までに引き継ぐ親族が決まらない場合は、次の3ステップで救済を受けられます。

貸付事業用宅地等｜共有取得でも特例適用の余地あり

貸付事業用宅地等は、土地を兄弟姉妹などで分け合って（共有で）相続した場合でも、小規模宅地等の特例の適用判定（申告期限まで貸付事業の継続・土地保有）を共有者ごとに行えるのが特徴です。

そのため、事業を引き継ぐ人が1人に絞れていなくても、複数の親族が一緒に貸付事業を続けるなら、それぞれの持ち分について小規模宅地等の特例を使える可能性があります。

ご家族から賃貸アパートや月極駐車場を兄弟姉妹で共有相続し、全員で協力して貸付事業を続けていくケースは少なくありません。

遺産分割で「土地を1人にまとめる」と決められなくても、共有のままひとまず特例を確保できるのは大きなメリットです。

計算例｜400㎡の月極駐車場を兄弟2人で共有相続するケース

兄弟2人が半分ずつ（各1/2）共有で相続し、2人ともそのまま駐車場の貸付を続けるなら、土地全体400㎡のうち上限の200㎡分について、相続税評価額が50％減額されます。

具体的な数字で見ていきましょう。

項目	金額・面積	備考
駐車場の面積	400㎡	兄弟2人で各1/2の共有
路線価評価額（土地全体）	1億円	1㎡あたり25万円で計算
特例が使える割合	200㎡ ÷ 400㎡ = 1/2	上限の面積を土地全体で割った割合
1人あたりの相続評価額	5,000万円	1億円 × 1/2持ち分
1人あたりの減額金額	1,250万円	5,000万円 ×（200㎡÷400㎡）× 50％
2人合計の減額金額	2,500万円	節税効果（仮に相続税率30％なら約750万円）

※上記は計算しやすいよう前提を簡略化した試算です。実際の上限面積は、他の小規模宅地等（自宅の敷地、貸付以外の事業の土地）の特例も一緒に使う場合、面積を按分して計算します（措法69条の4第2項）。詳しくは国税庁タックスアンサーNo.4124もあわせてご確認ください。

【令和8年度税制改正】貸付用不動産の相続税評価方法の見直し

令和8年度税制改正大綱（令和7年12月26日閣議決定）により、令和9年1月1日以後の相続から、相続が起きるより前の5年以内に購入・建築した貸付用の不動産については、土地・建物の評価額そのものが引き上げられる見込みです。

この改正は、相続直前に貸付用不動産を購入して行う過度な節税策にブレーキをかけるためのものです。

今後、収益物件を購入・建築する際は「相続が起きる5年以上前」というタイミングを意識した、中長期の計画が大切になります。

よくある間違い・税務調査で指摘される点

申告期限ギリギリで形だけ事業を引き継いでも、「実質的に事業を続けている実態がない」と判断されると小規模宅地等の特例を否認されます。

まとめ｜事業承継者未定でも早期対策で特例適用の道が開ける

相続が起きたときに事業を引き継ぐ人が決まっていなくても、申告期限の10か月の間に引き継ぐ人を決める／いったん共有で申告する／分割見込書を付け忘れないといった対策で、小規模宅地等の特例を使える可能性は残せます。

よくある質問（FAQ）

遺産分割の話し合いが長引いて申告期限を過ぎそうです。特例は諦めるしかないですか？

いいえ、小規模宅地等の特例を諦める必要はありません。

「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類を相続税の申告書に添付して、いったん未分割（誰の取り分か決まっていない状態）で申告すれば大丈夫です。

3年以内に遺産分けが決まった時点で、いったん納めた相続税を取り戻す手続き（更正の請求）を使って特例を適用できます。

この書類を出し忘れると救済が受けられないので注意してください。

兄弟3人で賃貸アパートを共有で相続しました。代表で1人が管理（家賃集金や入居者対応）をしている場合、特例はどうなりますか？

賃料が各共有者の持ち分に応じてそれぞれの口座に振り込まれているなど、各人が自分の持ち分について貸付事業を継続している状態であれば、3人全員の持ち分について小規模宅地等の特例を使える可能性があります。

ポイントは、「管理業務（家賃集金・入居者対応・清掃手配など）を誰が担当しているか」ではなく、「各共有者が自分の持ち分について賃料収入を取得しているか」です。

1人が代表として管理業務を行うのは共有者間の役割分担にすぎず、貸付事業の継続要件の判定とは別の話です。

ただし、申告期限の前に持ち分を売却・贈与した共有者や、賃料を完全に他の共有者に譲渡している共有者は、その人の持ち分が特例の対象外になります。

相続が起きる半年前に新しく賃貸を始めた土地にも特例は使えますか？

原則として小規模宅地等の特例は使えません。

貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例では、相続が起きる前の3年以内に新たに貸付を始めた土地は対象外とされています（措法69条の4第3項4号）。

ただし、亡くなった方が相続が起きるより3年以上前から事業所得規模の貸付事業（特定貸付事業）を続けていた場合は、3年以内に新しく取得した貸付不動産であっても適用が認められる例外規定があります。

令和8年度税制改正で小規模宅地等の特例自体は変わりますか？

令和8年度税制改正大綱では、小規模宅地等の特例そのもの（措法69条の4）の改正は予定されていません。

ただし、令和9年1月1日以後の相続から、相続が起きる前の5年以内に購入・建築した貸付用不動産の評価ルールが変わる見込みです（財産評価基本通達の改正）。

土地・建物の評価額そのものが上がるため、特例で減額した後の課税金額も実質的に増えるケースが出てきます。

不動産を相続する予定の方には重要な改正です。