不動産管理会社で管理委託方式を採用した場合の節税対策と注意点について

不動産賃貸業を営む個人事業主で、ある程度の所得がある人（目安：500万円以上）は、不動産管理会社を設立した方が税務上のメリットは大きいです。

詳細については、以下の関連記事にまとめているのでそちらをご覧ください。

実際に不動産管理会社を設立して、不動産賃貸業を営む個人事業主から所得を移転するには、次の３つの方式があります。

所得の移転しやすさ（実行のしやすさ）でいえば、管理委託方式 ＞ 一括転貸方式（サブリース方式）＞ 会社所有方式になりますが、所得を移転できる上限金額（節税対策としての効果）でいえば、会社所有方式 ＞ 一括転貸方式（サブリース方式）＞ 管理委託方式となります。

今回は、3つの方式のうち管理委託方式を採用した場合の節税対策とその注意点について説明していきます。

なお、その他の方式については、別の記事で説明していますので、以下からご覧ください。

管理委託方式とは

管理委託方式とは、不動産賃貸業を営む個人事業主が、賃貸不動産を所有し、管理業務のみを不動産管理会社に委託し、個人事業主から不動産管理会社に対して対価を支払う方式です。

仕訳で確認してみましょう。

【個人事業主の業務委託の仕訳】

借方	金額	貸方	金額
支払報酬料	100円	現金預金	100円

【会社の受託業務の仕訳】

借方	金額	貸方	金額
現金預金	100円	売上高	100円

要は、個人事業主は、支払報酬料という費用を支払うことにより所得金額を減らし、不動産管理会社は売上高という収益を計上することで所得金額を増やすことにより、所得の移転を行う方式です。

管理委託方式を採用する場合の不動産管理会社の管理業務の範囲

不動産管理会社で行う管理業務の範囲は、以下のようなものが考えられます。

不動産管理会社への支払報酬料の適正額について

管理委託方式の税務上の最大の争点は、不動産管理会社への支払報酬料をどの位の金額にするかです。

個人事業主は、不動産管理会社へ支払報酬料を支払うことにより、不動産管理会社に所得を分散でき、不動産管理会社の税率が個人事業主の税率より低いため、結果として全体の納税額を減少させることができます。

つまり、個人事業主の所得が多ければ多いほど、支払報酬料を高く設定出来れば、節税効果が高くなります。

しかし、支払報酬料を過剰に高くすると、実態の伴わない費用だと税務調査時に指摘されることになります。

個人事業主が設立したような小さい会社では、第三者のチェックの目が入らないため、多少無理な経理処理も出来てしまいます。

そのため、高額な支払報酬料を設定し、意図的に納税額を減少させる手法が行われるリスクがあります。

これを規制するために、同族会社の行為計算の否認というの規定を適用して、税務署側は実態の伴わない費用を否認してきます。

ただし、同族会社の行為計算の否認の規定は、取引実態がある経理処理を否定する極めて異例の取り扱いであり、税務署側でも適用するのが非常に困難な規定です。

よって、納税者側が、不動産管理会社を利用して、実態に反する「異常に高額な」支払報酬料を設定していない限り、同族会社の行為計算の否認の規定は、税務署側も適用することが難しいです。

税務上否認されてしまう異常に高額な支払報酬料はいくらか？

一般的な不動産管理会社の業務委託契約書では、上記、「管理業務の範囲」で紹介した管理内容を業務委託契約書の条項に記載し、管理料は全体の月額収入の○○％などと記載します。

よって、個人事業主と個人事業主が設立した不動産管理会社との業務委託契約書でも、管理料は全体の月額収入の○○％という形で記載することになりますが、○○％の部分は一般の管理会社の管理内容とその金額を参考にして積み上げ計算をした結果となります。

過去の争いにおける裁決事例を見ると、管理料は5％前後と結論付けているものが多いですが、あくまでその個別事例での結論であってそれに縛られる必要はありません。

例えば、節税対策で不動産管理会社を設立したけど、実質的に不動産管理会社ではなにも業務をしていないのであれば、税務上、管理料は一切認められないです。

また、築40年の木造の賃貸建物の管理業務を不動産管理会社に業務委託するのであれば、入居者の募集・建物の簡易修繕・建物の清掃・見回りに相当なコストがかかることが想定されますので、管理料が５％を超えても妥当な場合もあるでしょう。

個人事業主が設立した不動産管理会社に対する支払報酬料を決定する際に大切なことは、以下の2点になります。

①で業務内容が実際と相違する又は行った業務内容を文書で証明できないのであれば、支払報酬料の一部又は全額が税務上否認される可能性があります。

また、②で著しく高額な業務報酬を設定していれば、高額と認められる部分の金額が務上否認される可能性があります。

つまり、不動産賃貸業を営む事業者にできる対策は以下の２つになります。

ここまで対策しておけば、仮に支払報酬料が高額すぎるとして税務署が否認しようとする場合、立証責任は税務署側が負うことになります。

管理業務から発生した費用は基本的に個人事業主側の経費になる

不動産賃貸業を営む個人事業主が不動産管理会社を設立した場合、経費を計上できる主体は、個人と会社の２つになります。

ここでよくある実務上の間違えが、管理業務から発生した費用を会社に計上してしまうことです。

例えば、共用部分の電灯をLEDにする工事をした場合、賃貸用建物の所有者は個人事業主なので、個人事業主の経費になります。

しかし、不動産管理会社の方で電灯交換の費用を立て替えて支払っている場合があります。

この場合に、会社の方で経費が計上されてしまい、個人事業主の方で経費が計上されていない事例は結構多いです。

お金を支払った会社は、ただ立替しているだけという事実をきちんと認識しましょう。

仕訳で確認すると以下の通りになります。

不動産管理会社から個人事業主への立替分の請求を忘れがちなので注意してください！

【不動産管理会社側の仕訳】

①お金を工事業者に支払った時

借方	金額	貸方	金額
立替金	10万円	現金預金	10万円

②個人事業主に費用立替分を請求した時

借方	金額	貸方	金額
現金預金	10万円	立替金	10万円

【個人事業主側の仕訳】

①不動産管理会社から費用立替分を請求された時

借方	金額	貸方	金額
修繕費	10万円	現金預金	10万円

すでに外部業者に管理業務を委託している場合や管理委託業務をさらに外部業者に再委託する場合の支払報酬料について

管理委託方式に対する税務相談でよく聞かれる質問に、以下の２つのものがあります。

①に対しては、「民間の不動産会社に管理業務をお願いしている範囲以外の業務を自分の不動産管理会社に委託すれば、その分のみは支払報酬料が計上できるので、節税対策になります」というのが答えになります。

ただし、すでに民間の不動産会社に管理業務を委託している場合は、一般的な管理業務をすべて委託している可能性が高いので、不動産管理会社設立の労力と節税対策できる金額を比較のうえ、会社設立を検討すべきでしょう。

2つ目の質問に対しては、「再委託によって不動産管理会社の費用が増えたからといって、個人事業主に請求する支払報酬料を増やすことはできません」というのが答えになります。

今まで、請け負っていた業務を委託会社（自分の不動産管理会社）と再委託先（民間の不動産会社）の2つに分けただけなので、当然、個人事業主（不動産オーナー）に請求できる支払報酬料を増やす原因にはなりません。

例えば、今まで自分の不動産管理会社に支払報酬料を8％支払っていて、自分の不動産管理会社が請け負っている清掃業務を民間のA不動産会社に3％で再委託しても、支払報酬料を11％に変更することはできません。

支払報酬料はあくまで管理業務の内容×単価で決まりますので、作業を2社に切り分けただけで支払報酬料が増加するということはないと覚えておいてください。