この記事の対象者 所要時間
  • 不動産賃貸業を行っている会社
  • 不動産を購入した翌年以降に借り入れを考えている会社
  • 利害関係者との関係で赤字が出せない会社
おさる先生の授業
5分
詳しい解説
5分

くま君くま君

おさる先生、今期どうしても赤字になっちゃうんだけど、来期銀行からお金借りたいんで、黒字で終われる方法はないかな?


おさる先生おさる先生

今期不動産購入していたよね?登録免許税とかの会計処理どうしてたっけ?


くま君くま君

ちょっと待ってね。調べてみる………
経費に計上しているね。


おさる先生おさる先生

それなら、登録免許税部分を固定資産計上しようか。
不動産の売買の時の資料だと、建物の固定資産税評価額が1,500万円だから、大体60万円ぐらい経費減らせるかな。


くま君くま君

うん、これでぎりぎり黒字になったよ。
でも、登録免許税を固定資産に計上するといつ経費になるの?


おさる先生おさる先生

建物の取得価額は減価償却の対象になるので毎年一定額ずつ経費に振り替えられるよ。
だから来期以降の経費がちょっと増えてしまうことにはなるね。


くま君くま君

そうなんだね。ありがとう!




必要経費を減らす対策が重要

不動産投資で融資を受け続けるためには、決算で赤字を出さないことが大切です。

ただ、不動産を購入した年度は税金の支払い・リフォーム費用など支出が多くなり赤字になりやすいです。特に初めて不動産を購入して事業を開始した時などは不動産購入時の費用を通常通りに会計処理すると、ほぼ間違いなく赤字になります。

よって、不動産を購入した年度を黒字にするためには、必要経費を減らす対策をとらなくてはなりません。売上を増やすことには限度があるので、経費を減らして利益を赤字化させないことが重要になるということです。

資産計上して減価償却できる経費がある

ここで着目したいのが、会社の場合、通常は必要経費として落としているものですが、資産に計上し、減価償却できるものがあるということです。

不動産購入時に必要経費として普通は処理されてしまう「建物」の登録免許税・不動産取得税・司法書士手数料は資産計上し、減価償却することができます。あくまで、税務上は「経費にできる」(法人税法基本通達(7-3-3の2)といっているだけなので、原則論に戻って資産計上しても全く問題ないということです。

注意点としては、「土地」に関する登録免許税等も資産計上できるのですが、こちらは減価償却できない(売るときまで資産計上されたまま)だということです。「建物」の場合と異なりますので気を付けてください。ただし、土地に関する登録免許税等を資産計上した場合は、土地の取得価格がその分大きくなるので、売却の時に利益が出にくくなりそれはそれでいい時もあります。

通常の実務処理に惑わされないで

今回書いたスキームは通常の実務の処理と逆になります。税理士事務所も含めてみんな早く必要経費に入れられるものは入れた方が良いと考えている節があります。普通に税理士事務所に頼んだら、かなりの割合で不動産取得税等を必要経費処理してくるでしょう。

でもよくよく考えたら、融資のためにも赤字にしないで黒字にしておくことが必要な時もあります。

あなたが会社で賃貸用不動産を購入する時、または知り合いの会社で賃貸用不動産を購入するような場合は、是非今回の話を思い出してみてください。賃貸用不動産を購入した後でも、期末が過ぎて申告書を作成するまでなら、まだまだ仕訳を修正するだけで赤字が黒字になる可能性がありますので、よく検討することをお勧めします。