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リフォーム費用とは？
不動産賃貸業を営んでいるとリフォームを行うことが多くあります。
リフォーム費用には、定期的な修繕費・現状回復のための費用・リノベーション費用・外装塗装・屋上防水の費用など様々なものがあります。
リフォーム費用の初歩的な使い方について
もし、あなたが不動産賃貸業を営んでいる経営者ならば、まずは、売上を最大にするためにリフォーム費用の使い方を考えるでしょう。
- 空室率を下げるために故障している部分を修理する
- 賃料と入居率を上げるためにリノベ―ションをする
売上は家賃×入居者の人数で決まるため、経営者としては1円でも多い売上を上げるためにリフォーム費用を使用することになるでしょう。
節税と銀行融資のことを考えよう
空室率を下げて、賃料を上げて、結果的に売上を最大にするリフォームができるようになるところまでで相当の労力が必要ですが、売上が最大になったからといってそれで終わりではありません。
もっと効果的なリフォーム費用の使い方を考えなければなりません。
納税額が少なくなり、次の物件を購入できるように銀行融資を受け易いリフォーム費用の使い方を考えなければなりません。
つまり、なるべく毎期黒字が続くけれど、納税額が多くなりすぎないようにリフォーム費用を利用して調整していかなければなりません。
リフォーム費用は通常、大きな金額になるので、上手く使えれば、利益の調整に非常に役立つものです。
それと同時に資産計上すべきものを経費計上してしまうなどの間違いや不正が非常に多い箇所で税務署も目を光らせている箇所でもあります。
リフォーム費用はどうやって計上するのが良いのか？
具体的には、下記2つを常に意識してリフォームを行うことになります。それによって、確定申告の利益金額は大幅に変わることでしょう。
- リフォーム費用を経費計上するのか？資産計上して減価償却をするのか？
- リフォームをどのくらいの規模でいつ行うのか？
リフォーム費用を経費計上するのか？資産計上して減価償却をするのか？
リフォーム費用は経費計上するものと資産計上して減価償却をするものに分けられます。
具体的には、定期的な修繕費や、現状回復のための費用は修繕費として経費に計上され、リノベーション費用や外装塗装・屋上防水の費用などは資産の価値を増加させるので資産に計上され減価償却を通して経費に計上されていきます。
リフォーム費用には全額経費になるものと少しずつ経費になるものがあることを知っていることで利益金額の調整に役立ちます。
リフォームをどのくらいの規模でいつ行うのか？
リフォーム費用が経費になるか資産になって、少しずつ経費になるかを理解したら、今度はいつどのくらいの規模でリフォームを行うかを考えることになります。
例えば、今年度利益がたくさん出ているのなら、いずれ行う予定だった修繕作業を前倒しで行ってしまう、逆に今年度利益があまり出ていなければ、当初予定していた修繕作業を来期以降に繰り延べるなどです。
必要としている修繕やリノベーションをどのタイミングでどのくらいの規模でやるかを事前に計画できるようになれば、利益調整と節税を完璧に行えるようになるでしょう。
まとめ
事業上必要とされるリフォーム費用の総額は長い年月でみると同じになるはずですが、リフォーム費用の性質、規模、時期を考えることで、税金を支払う時期と銀行融資の可否を通して、事業上の資金繰りは圧倒的に変わってきてしまいます。売上を上げるためのリフォーム費用の使い方をマスターしたら、是非経営を続けていくためのリフォーム費用の使い方もマスターしてください。
