この記事の対象者
  1. リフォーム費用を利益調整弁として利用したい事業者
  2. 税務上のリフォーム費用の計上の仕方を知りたい人




不動産賃貸業のリフォーム費用について

賃貸用不動産を所有しているとリフォームを行う機会は多いです。

リフォーム費用には、定期的な修繕費・現状回復のための費用などの簡易的なものからリノベーション費用・外装塗装・屋上防水の費用など大規模なものまで様々あります。

そして、不動産賃貸業でリフォームを行う主な目的には、以下の2点があると考えらます。

  • 空室率を下げるため
  • 賃料と入居率を上げるため

不動産賃貸業の売上高は家賃×入居者の人数で決まるため、少しでも多くの売上高を計上するためにリフォーム費用を使用することになります。

リフォーム費用と節税対策・銀行融資の関係について

賃料を上げ、空室率を下げ、結果的に売上高を最大にするリフォームができるようになるまで相当の労力が必要ですが、売上高が最大になったからといってそれで終わりではありません。

もっと効果的なリフォーム費用の使い方を考えなければなりません。

つまり、納める税金が少なくなり、次の賃貸用不動産を購入できるように銀行融資を受けやすくなるリフォーム費用の使い方を考えなければなりません。

要は、毎期黒字決算が続くけれど、納税額が多くなりすぎないようにリフォーム費用を利用して調整していかなければなりません。

リフォーム費用は多額の経費を計上できる機会なので、上手く使えれば、利益の調整に非常に役立つものです。

それと同時に、税法上は固定資産に計上すべきものを経費に計上してしまうなどの間違いが多い箇所なので、税務署も目を光らせています

リフォーム費用を利益調整弁として利用する方法

下記2つを意識したリフォームを行うことによって、リフォーム費用を税務上の利益調整弁として利用でき、利益額や納税額を調整できるようになります。

  • リフォーム費用を経費計上するのか?固定資産に計上して減価償却をするのか?
  • リフォームをどのくらいの規模でいつ行うのか?

リフォーム費用を経費計上するのか?固定資産に計上して減価償却をするのか?

リフォーム費用は①経費計上するもの②固定資産に計上して減価償却をするものに分けられます。

具体的には、定期的な修繕費・現状回復のための費用は修繕費として経費に計上され、リノベーション費用・外装塗装の費用・屋上防水の費用は資産の価値の増加に繋がるので固定資産に計上され減価償却を通して経費に計上されていきます。

リフォーム費用には①全額経費になるもの②少しずつ経費になるものがあることを知り、収益(≒売上高)に合わせてリフォームを行えば、利益額や納税額を調整することが出来ます

リフォームをどのくらいの規模でいつ行うのか?

リフォーム費用が①修繕費として経費になるか②固定資産に計上され減価償却費として少しずつ経費になるかを把握したら、今度はいつどのくらいの規模でリフォームを行うかを検討することになります。

例えば、当期に利益がたくさん出ているのなら、いずれ行う予定だったリフォーム作業を前倒しで行ってしまう、逆に、利益があまり出ていなければ、当初予定していたリフォーム作業を翌期以降に繰り延べるなどです。

必要としているリフォーム作業をどのタイミングでどのくらいの規模でやるかを事前に計画できるようになれば、利益や納税額の調整を完璧に行えるようになります。

まとめ

不動産賃貸業の事業上必要とされるリフォーム費用の総額は長い年月でみると同じになるはずですが、リフォーム費用の性質、規模、時期を検討することで、利益額や納税額を調整でき、事業上の資金繰りや銀行融資の可否も変わってきます。

売上高を上げるためのリフォーム費用の使い方をマスターしたら、次は、利益や納税額を調整し、資金繰りや銀行融資を楽にするためのリフォーム費用の使い方も検討してみてください。