株式会社と合同会社のうち不動産賃貸業の法人化に最適なのはどちらか？

不動産賃貸業を営む個人事業主からの税務相談で、「不動産賃貸業の規模が大きくなり始めたので、法人化したいのですが、株式会社と合同会社のどちらの法人を設立すれば良いでしょうか？」というものがありました。

個人事業主として不動産賃貸業を営むより法人を設立して不動産賃貸業を営む方が、圧倒的に納税額が減少しますので、ある程度利益のある人（目安としては利益金額で500万円以上）は、法人化を検討した方が良いです。

なお、法人化すると受けられる節税メリットについては、以下の記事で詳細に説明しているので、そちらをご覧ください。

個人事業主が不動産賃貸業を法人化する場合に考えられる形態には、①株式会社、②合同会社の2つがあります。

どちらの形態の法人を設立しても、個人事業主として不動産賃貸業を営むより、確実に税金の納付額は減ります。

ただし、どちらの法人形態にも他の法人形態とは異なるメリット・デメリットがあります。

そこで今回は、株式会社、合同会社の特徴を確認し、その後、各々の法人のメリット・デメリットも確認していきましょう。

株式会社と合同会社の特徴を比較してみよう

形態/比較項目	株式会社	合同会社
税金の種類	法人税	法人税
機関設計	株主総会 取締役1名以上	制限なし
役員等	役員≠株主	社員＝出資者
役員（社員）の任期	最長10年	制限なし
決算公告義務	あり	なし
定款認証	5万円	不要
定款印紙代 （電子定款の場合）	4万円 （不要）	4万円 （不要）
登録免許税	15万円以上	6万円以上
剰余金による配当	できる	できる
設立時出資金	1円以上	1円以上

実は、個人事業主が不動産賃貸業を法人化する場合に考えられる形態には、一般社団法人というものもあります。
一般社団法人の最大の特徴は、出資者が「会社所有者にならない」というところで、その特徴が故に、当初は相続税が発生しないというメリットがありました。
ただし、現在は、税制の改正で相続税に対するメリットは奪われつつありますので、株式会社と合同会社の2択で会社設立を検討するのが良いでしょう。

株式会社のメリット・デメリット

メリット

株式会社を設立する最大のメリットは、以下の２つです。

融資を受ける際に有利に働く

合同会社は、2006年に施行された会社法で新設された新たな会社形態で、少しずつ認知度は上がってきていますが、まだまだ株式会社に比べて認知度は低いです。

さらに、合同会社は小規模事業の法人化に利用されることが多く、組織的にも簡略化されており、どうしても株式会社に比べて格下のイメージが強いです。

融資を受ける際に合同会社だからすぐにアウトということはないですが、やはりイメージ的には株式会社の方が良いでしょう。

よって、新規融資を通じて、不動産賃貸業をさらに大きくしようと考えるなら、会社設立の際には、株式会社を選択するのが一番良いということになります。

相続税対策上有利に働く

通常、不動産賃貸業を法人形態で行う場合、利益が法人に積み重なり、会社の株価は年々上昇していきます。

そうすると、不動産所有者（不動産賃貸業を行っていた個人事業主）に相続が発生した場合、上昇した株価分も相続財産の評価額に反映されてしまいますので、相続税額も高くなってしまいます。

そこで、不動産所有者（不動産賃貸業を行っていた個人事業主）が存命のうちに、徐々に株式（持分）を後継者に譲渡することにより、相続財産の評価額を減らしていくことになります。

株式会社の場合、役員が株主でなくても問題ないため、どんどん株式を後継者に売却することができますが、合同会社の場合、社員（会社の意思決定者）は出資者でなくては出来ないため、出資持分を後継者に売却するのは、かなり難しくなります。

よって、株式会社の方が合同会社より、株価が低いうちに株式を後継者に譲渡できる可能性が高いため、相続税対策上有利になります。

デメリット

株式会社化のデメリットは以下の2つです。

合同会社より設立費用が割高になる

定款認証費用の5万円、設立登記にかかる登録免許税の費用（株式会社15万円、合同会社6万円）の差額9万円等、株式会社を設立する場合、合同会社より設立費用が20万円前後割高になります。

ただし、法人設立に係る費用は最終的には損金（経費）になりますので、実際の法人の負担額の増加は20万円－20万円×30％（およその法人税率）＝14万円程度になります。

機関設計が複雑になり、法人運営が合同会社より大変になる

株式会社の設立の際には、法務局で原始定款を認証してもらう必要があります。

また、会社の機関設計として、株主総会の開催や取締役の選任が最低限必要になります。

取締役の任期も最大10年で変更登記が必要になり、毎年の決算を公告する義務も負います。

つまり、会社の設立時、設立後に行う手続きが多くなる分、株式会社は法人運営に関して合同会社より大変になります。

合同会社のメリット・デメリット

メリット

合同会社のメリットは以下の２つです。

株式会社に比べて運営の自由度が高い

合同会社の場合、株主総会や取締役といった機関設計に関する制約がありません。

また、決算公告義務も定款の認証もないので、不動産賃貸業を行っていた個人事業主にとっては、非常に自由度の高い会社を設立できます。

設立費用が安い

株式会社設立に比べて20万円程度設立費用が少なくなります。

仮に、不動産賃貸業を行っていた個人事業主が、司法書士を利用せず、自力で合同会社を設立する場合、10万円程度の費用負担で済みます。

デメリット

合同会社のデメリットは以下の２つです。

認知度が低いため融資を受ける際に不利に働く

合同会社は組織的に株式会社より簡略化されています。

経営の観点から見れば、自由度の高い経営を行える可能性がありますが、法人の管理状況の観点から見れば、内部統制を構築することが難しく、株式会社より不透明な会社ということになります。

さらに、小規模事業の法人化に利用されることが多く、イメージ的には株式会社より悪いのは事実です。

融資を決定するのは、最終的には人です。

もし、数値的条件が同じなら、株式会社と合同会社のどちらの方が融資を受け易いかを考える必要があります。

社員＝出資者のため不動産オーナーが会社の出資額を持つことになり、相続税対策上不利に働く

合同会社の場合、不動産所有者であった個人事業主が社員（会社の意思決定をする人）になるためには、出資者にならなければなりません。

また、どれだけ多額の出資をしても、一人一票の議決権のため、子や孫に出資額を引き継ぐタイミングが株式会社の場合より難しくなります。

合同会社の場合、定款に定めれば、自由度の高い自治を行えるのですが、その分、いろいろなケースを想定して、相続税対策をしないと株式会社に比べて非常に不利になる場合があります。