居住人以外が居宅を相続をした場合の小規模宅地等の特例の適用について！

小規模宅地等の特例は親の居住敷地以外にも適用できる！

相続時に特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できれば、敷地の評価額が80％減になり、相続税額を大幅に減らすことができます。

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例（敷地の80％減額）が適用される基本例は被相続人（亡くなった人）が居住していた建物に対する敷地です。

ただし、被相続人（亡くなった人）と生計を一にしていた親族が居住していた建物に対する敷地に関しても特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例が適用できます。

なお、生計を一にしているというのは、扶養されているということです。

例えば、大学生の子供が親の所有するマンションに住んでいる場合、仮に、親が自宅を所有していても、それとは別にマンションの敷地に対しても特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できることになります（小規模宅地等の特例の上限面積である330㎡の範囲ならば同時適用が可能になります！）。

マンションの相続人について

被相続人（亡くなった人）と生計を一にしていた親族が居住していたマンションに対する敷地に関しても特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例が適用できるということは上記の通り理解できたはずです。

ただし、相続時に生計を一にしていた親族本人がそのマンションを相続しないと特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例は適用できなくなります（配偶者が相続をした場合を除く）。

言葉で説明すると非常に難しくなるので、以下の事例で確認してみましょう。

【事例１】
父親名義のマンションに、大学生の長男が居住しています。
長男は学生のため父から援助を受けて生活しています（生計を一にしています）。
父親に相続が発生し、マンションは長男でなく、次男が相続しました。
なお、次男は実家で父親と同居していました。

この事例ではマンションの敷地利用権については特定居住用宅地等には該当しませんので、小規模宅地等の特例は適用されません。

特定居住用宅地等に該当するためには、被相続人と生計を一にしていた親族が居住の用に供していた敷地を相続する必要があります。

つまり、この事例では、「長男」が居宅敷地を取得した場合に特定居住用宅地等として80％の減額が認められます。

仮に、本事例で小規模宅地等の特例を認めてしまうと、その居宅に住んでいなかった次男に対して、相続税法がその居宅に住んでいた長男を排除する機会を与えてしまう可能性が生じてしまいます。

特定居住用宅地等の制度趣旨は、あくまで現実に居住している者の保護ということです。

この事例では、実家を次男が相続し、マンションを長男が相続すれば、実家の敷地とマンションの敷地利用権の両方に対して、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用できることになります。

まとめ

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合、誰が敷地を相続したかが大変重要になる場合があります。

相続後に状況を見ながら遺産分割をするのも悪くはないですが、できれば被相続人（親世代）の生前に誰に敷地を相続させるかを決めておくとトラブルが少なく、尚且つ、節税対策になる可能性があると考えられます。