自宅を相続することになったとき、相続税を払うために住み慣れた家を売らざるを得ないのでは、と不安になることはありませんか？
自宅の敷地（特定居住用宅地等）にかかる相続税は、①配偶者が引き継ぐのか、②同居していた子どもが引き継ぐのか、③離れて暮らす家族が引き継ぐのかによって、大きく変わります。
自宅の敷地は特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を使えば、相続税評価額を最大80％も下げられます。
ただし、この特例は要件が細かく、使えると思い込んでいたのに適用できなかった、という失敗も起こりがちです。
本記事では、特定居住用宅地等の要件を、どの家族が相続するケースも含めて、税務が初めての方にもわかるようにやさしく整理します。
特定居住用宅地等とは？自宅の土地を330㎡まで80％減額できる
特定居住用宅地等とは、被相続人（＝亡くなった人）が住んでいた自宅の土地に使える小規模宅地等の特例の区分です（国税庁タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」）。
自宅の土地の相続税評価額（＝相続税を計算するときの土地の値段）は、この区分にあてはまると330㎡まで80％減らせます。
そもそも小規模宅地等の特例は、自宅や事業に使っていた土地の評価額を下げて、遺族が土地を手放さずに済むようにする制度です。
特例は土地の使い方に応じて4つの区分に分かれ、特定居住用宅地等はそのうち自宅の土地を対象とする区分です。
| 区分 | 対象の土地 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 自宅の敷地 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 店舗・工場など個人事業の敷地 | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社に貸している事業用の敷地 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸アパート・駐車場の敷地 | 200㎡ | 50％ |
4区分のなかでも特定居住用宅地等は最もよく使われ、実務では特例の適用のおよそ7〜8割を占めます。
なお、減額の対象になるのは土地だけで、建物の評価額は下がりません。
本記事では、この特定居住用宅地等にしぼって、要件と使い方を見ていきます。
なぜ都心の自宅ほど効果が大きい？特定居住用宅地等の特例の趣旨
特定居住用宅地等の特例は、相続人が相続税を払うために自宅を手放さずに済むように設けられた制度です。
自宅の土地の相続税評価額は、地価の高い都市部ほど高くなります。
特例で減らせる金額は、自宅の土地の評価額のうち330㎡までの部分の80％です。
例えば、1㎡あたり100万円の自宅の土地が150㎡ある場合、100万円×150㎡×80％＝1億2,000万円を評価額から減らせます。
一方、1㎡あたり20万円の自宅の土地が150㎡ある場合、20万円×150㎡×80％＝2,400万円しか減らせません。
同じ150㎡の自宅でも、都心と地方で減らせる金額にこれだけ差が出るのは、地価が違うためです。
地価の高い都市部に自宅を持つ人ほど、この特例で相続税を大きく減らせる仕組みになっています。
特定居住用宅地等の要件は「誰が相続するか」で決まる
特定居住用宅地等の特例を使うには、土地についての条件と、その土地を相続する人についての条件の、両方を満たす必要があります。
土地についての条件は、亡くなった人が自宅として住んでいた土地であることです。
ただし、亡くなった人と生活費を共にしていた家族（生計を一にする親族）が住んでいた土地も、特定居住用宅地等の特例の対象になります。
例えば、亡くなった人が所有する家に、その人から仕送りを受けて暮らしていた子どもが住んでいたケースです。
土地の条件を満たしていても、特例を実際に使えるかどうかは、その自宅の土地を誰が相続するかで決まります。
自宅を相続する人（取得者）は、配偶者・同居していた親族・別居の親族（家なき子）の3つのタイプに分かれ、タイプごとに満たすべき条件が変わります。
まずはご自身がどのタイプに当てはまるかを確認すると、満たすべき条件が見えてきます。
| 取得者 | 主な条件 | 詳しい解説 |
|---|---|---|
| 配偶者 | 取得者側の条件なし（最も確実） | 配偶者が相続する自宅敷地の80％減額 |
| 同居親族 | 申告期限まで居住と保有を継続 | 同居親族が受ける4要件と注意点 |
| 別居親族（家なき子） | 配偶者・同居相続人がいない＋持ち家なし等 | 家なき子特例の5要件 |
住民票を移しただけで実際には一緒に住んでいない形式的な同居は、そもそも同居の要件を満たさず、特例を使えません。
3つのタイプそれぞれで、満たすべき条件のポイントは次のとおりです。
- 配偶者：申告期限までの居住や保有は不要で、相続後すぐに売っても特例を使える
- 同居していた親族：相続税の申告期限（10か月）まで、その家に住み続け土地も持ち続ける必要がある
- 別居の親族（家なき子）：亡くなった人に配偶者や同居の相続人がおらず、自分に持ち家がない等の条件を満たす必要がある
特定居住用宅地等の計算例｜4,000万円の自宅の土地はいくらになる？
評価額4,000万円・330㎡以内の自宅の土地なら、課税対象は800万円まで下がります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 自宅の土地の評価額 | 4,000万円 |
| 減額（80％） | ▲3,200万円 |
| 課税価格に算入する額 | 800万円 |
相続税は財産が多いほど税率が上がるため、3,200万円の圧縮は税額で数百万円の差につながります。
現金や預貯金が少なく、財産のほとんどが自宅という家庭では、この減額によって相続税そのものが下がり、税金を払うためのお金を用意しやすくなります。
減額後の800万円に他の財産を加えた合計で、実際の相続税を計算していきます。
自宅の土地が330㎡より広い場合でも、330㎡までの部分には80％の減額を使えます。330㎡を超えた部分は減額されず、通常どおりの評価額で相続税を計算します。
特定居住用宅地等の特例で見落としやすい3つの注意点｜老人ホーム・二世帯住宅・売却
特定居住用宅地等の特例では、老人ホームへの入居・二世帯住宅・申告期限前の売却の3場面で、適用の判定を誤りやすいので注意が必要です。
- 老人ホーム入居：要介護認定などを受けた入居なら、空き家の自宅も居住用と扱われる場合がある
- 二世帯住宅：建物に区分所有登記があるかどうかで対象になる範囲が変わる
- 申告期限前の売却：配偶者以外が相続した土地を期限前に売ると保有継続の要件を満たさない
亡くなった人が老人ホームに入り自宅が空き家になっても、要介護認定などを受けたうえでの入居なら、その自宅の土地は住んでいた土地として特例の対象になり得ます。
ただし、入居後に自宅を人に貸すと、対象から外れることがあります。
老人ホームに入居した場合の詳しい要件は、有料の老人ホームに入居した場合の小規模宅地等の特例で解説しています。
親子で暮らす二世帯住宅は、建物の登記が親名義など1つにまとまっていれば、全体が同居として特例の対象になります。
一方、親と子で区分所有登記に分かれていると、別々の住まいと扱われ、対象になる範囲が狭くなります。
登記の形による違いは、二世帯住宅と小規模宅地等の特例の関係で詳しく説明しています。
配偶者が相続した自宅の土地は、申告期限の前に売っても特例を使えます。
反対に、配偶者以外の相続人（同居の子や家なき子など）は、申告期限まで土地を持ち続ける必要があります。
申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月で、その前に売ると土地を持ち続けた実績がなくなり、特例を使えません。
特定居住用宅地等の特例を受けるには相続税の申告が必須｜税額ゼロでも
小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）で相続税がゼロになる場合でも、相続税の申告書の提出は必要です。
申告書には、小規模宅地等についての課税価格の計算明細書や、遺産分割協議書の写しなどを添付します。
特例を使うには、申告書に適用を受ける旨を記載して提出することが条件です。申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
申告期限を過ぎた場合でも、期限後申告で特例を適用できます（租税特別措置法第69条の4第7項）。
遺産分割が期限までにまとまらない未分割のときは、分割見込書を添付すれば3年以内の分割で後から適用できます（国税庁タックスアンサー No.4208「相続財産が分割されていないときの申告」）。
まとめ｜まず自宅の土地、次に取得者で判定
特定居住用宅地等は、土地の要件を確認したうえで、取得者のパターンで判定すると迷いません。
- 効果：自宅の土地を330㎡まで80％減額できる
- 判定：土地の要件→取得者（配偶者・同居・家なき子）の順に確認する
- 注意：老人ホーム入居・二世帯住宅・申告期限前の売却は判定を誤りやすい
- 申告：税額がゼロでも申告書と計算明細書の提出が必要（期限後申告でも適用できる）
相続が起きる前の事前確認が、特例を確実に使う一番の近道です。
特定居住用宅地等のよくある質問｜建物・借地権・マンション
特定居住用宅地等について、相続の現場でよく寄せられる質問にお答えします。
- 小規模宅地等の特例は建物にも使えますか？
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評価を下げられるのは土地だけで、建物の評価額はそのまま相続税の対象になります。自宅であっても、建物部分には減額がない点にご注意ください。
- 小規模宅地等の特例はマンションの敷地でも使えますか？
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使えます。マンションは、敷地全体のうちご自身の部屋に対応する持分の面積で判定し、自宅として住んでいれば特定居住用宅地等になります。
- 自宅の敷地として借りている土地（借地権）にも小規模宅地等の特例は使えますか？
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使えます。特例の対象になる「宅地等」には借地権（＝人から借りた土地を使う権利）も含まれます。自宅の敷地として使っている借地権であれば、ほかの要件を満たすことで評価額の減額を受けられます。
- 二世帯住宅は必ず小規模宅地等の特例の対象になりますか？
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建物に区分所有登記があるかどうかで結論が変わります。登記を親子で分けていると別々の住まいと扱われ、対象になる範囲が狭まることがあります。
- 生前贈与でもらった自宅の土地に小規模宅地等の特例は使えますか？
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使えません。この特例の対象は相続や遺言で受け取った土地に限られ、生前にもらった土地は含まれない点に注意が必要です。
参考文献
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