「建物付きの土地を購入したが、建物の取り壊し費用は経費になるのか」。土地を取得する法人から、たびたび寄せられる質問です。
判断を誤れば、経費として処理した金額が土地の取得価額へ振り替えられ、税務調査で否認されます。土地は減価償却ができないため、否認された金額はその後何年経っても経費になりません。
本記事では、法人の建物取り壊し費用が土地の取得価額になるのか経費になるのかを分ける判断基準を、法人税基本通達と国税不服審判所の裁決に基づいて解説します。
不動産業を専門とする税理士が、仕訳例を示しながら、建物付きの土地を取得する側の経営者と経理担当者に向けてまとめました。
建物の取り壊し費用が土地の取得価額になる判断基準【法人税基本通達7-3-6・裁決事例】
法人が土地とともに取得した建物を取り壊した場合、初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的であった時は、解体工事費と建物の帳簿価額は経費にできず、土地の取得価額に含めます（国税庁法人税基本通達7-3-6「土地とともに取得した建物等の取壊費等」）。
ここでいう土地の利用には、取り壊した跡地に新しい建物を建てる場合も含まれます。取得した建物をそのまま使うつもりがなかったかどうかが分かれ目です。
建物の帳簿価額とは、建物の取得価額から減価償却費を差し引いた金額です。取得価額には購入代金のほか、仲介手数料など取得時に支出された付随費用も含みます。
通達7-3-6は、「初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的であることが明らか」といえる場合として、取得後おおむね1年以内に建物の取壊しに着手した場合を挙げています。
ただし、1年という期間は例示にすぎません。取得から1年を過ぎた後の取り壊しであっても、初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的であったのであれば、解体工事費と建物の帳簿価額は土地の取得価額に算入します。
初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的であったかどうかは、客観的な事実から判断されます。判断の基準時は、取り壊しを決めた時ではなく、建物とともに土地を取得した時です。
国税不服審判所は、取得に至る経緯、取得時の建物の老朽度や利用価値、取得後の調査や改装の状況、取壊しの時期や目的などを総合的に勘案して判断すべきとしています（国税不服審判所 平成20年3月24日裁決）。取得後の事実も、取得した時点の目的を推認する材料として扱われます。
同じ裁決では、建物を利用する計画があったことを示す具体的な資料がないことなどから、当初から取り壊して跡地を利用する目的であったと認定されました。解体工事費と取り壊した建物の帳簿価額は土地の取得価額に算入すべきとされ、経費にできませんでした。
反対に、取得の時点では建物を利用する計画があり、取り壊すことになった事情が取得後に生じたのであれば、解体工事費と建物の帳簿価額は経費にできます。取得後に建物を実際に事業へ使用していたことは、その計画が実在したことを示す事実の一つになります。
国税庁も、初めは建物を事業に使用する目的で取得したものの、その後やむを得ない理由が生じて使用を断念した場合の取扱いを示しています。取得後おおむね1年以内に取り壊した時であっても、建物の帳簿価額と解体工事費の合計額を取り壊した時点の損金（＝法人税法上の経費）に算入できます（国税庁タックスアンサー No.5401「土地とともに取得した建物を取り壊した場合の土地の取得価額」）。
例えば、取得した建物で事業を営んでいたところ、老朽化により壁が崩落し、建て直さざるを得なくなった場合です。物理的に使用を続けられなくなった事情があれば、やむを得ない理由に当たると考えられます。
なお、本論点が生じるのは、建物付きの土地を取得した側だけです。売主が引渡し前に建物を取り壊した場合、その解体工事費は売主の経費になるのが一般的です。
【仕訳例】土地付き建物を取得し半年後に取り壊した場合の会計処理
土地の取得価額に算入する場合、法人は解体工事費と建物の帳簿価額をまとめて土地勘定へ振り替えます。
仕訳例を示すと、以下のとおりです。土地付き建物を3億4,000万円（土地3億円、木造建物4,000万円）で購入しました。
もともとのビルを建てる計画に従い、半年後に木造建物を取り壊して更地にしました。なお、解体工事費として500万円を支出しています。
既存の木造建物には、取得の時点で入居者はなく、取り壊しまで使用していません。
①建物付き土地を購入した時の仕訳
法人は購入代金と付随費用を、売買契約書などに基づいて土地と建物に区分して計上します。本例題では、説明を簡潔にするため付随費用を考慮していません。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 建物 | 4,000万円 | 現金預金 | 3億4,000万円 |
| 土地 | 3億円 | － | － |
②建物帳簿価額と解体工事費を土地へ振り替える仕訳
本例題の建物は、取得から取り壊しまで事業に使用していません。事業の用に供していない資産は減価償却資産に当たらないため、減価償却費は計上しません（国税庁タックスアンサー No.5400-2「事業の用に供した日」）。
取り壊した時点の建物の帳簿価額は、購入時に計上した4,000万円のままです。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 土地 | 4,500万円 | 建物 | 4,000万円 |
| － | － | 現金預金 | 500万円 |
解体工事費500万円と建物帳簿価額4,000万円を合計した4,500万円が、土地の取得価額に上乗せされます。振替後の土地の帳簿価額は、3億円＋4,500万円＝3億4,500万円になります。
通達7-3-6に当てはまらない取り壊し費用は経費になる｜土地とともに取得したのではない建物
通達7-3-6に当てはまらない建物を取り壊した場合、解体工事費と建物の帳簿価額は取り壊した事業年度の経費になります（国税庁法人税基本通達7-7-1「取り壊した建物等の帳簿価額の損金算入」）。
通達7-3-6が対象とするのは、土地とともに取得した建物だけです。以前から所有していた建物を取り壊した場合は、通達7-3-6の対象になりません。
解体工事費と取り壊した建物の帳簿価額は、いずれも固定資産除却損として処理します。
固定資産除却損とは、使わなくなった固定資産の帳簿価額や撤去に要した費用を損失として計上する勘定科目です。
経費になるのは、解体工事が完了した日の属する事業年度です。解体工事が完了した日は、解体業者から受け取る解体工事完了報告書の作業完了日で確認できます。
建物の取り壊し費用の勘定科目と消費税の取扱い
取り壊し費用は、初めから取り壊す目的で土地とともに取得した建物かどうかで勘定科目が分かれ、消費税は解体工事費だけが課税仕入れになります（＝支払った消費税の分だけ、納める消費税が減る支払い）。
勘定科目は、次のとおりです。
| 取り壊した建物 | 解体工事費の勘定科目 | 取り壊した建物の帳簿価額の勘定科目 |
|---|---|---|
| 初めから取り壊す目的で土地とともに取得した建物 | 土地 | 土地 |
| 以前から所有していた建物など、上記以外の建物 | 固定資産除却損 | 固定資産除却損 |
消費税は、勘定科目と切り離して考えます。消費税がかかるのは、代金を支払って物やサービスを受け取る取引だけです（国税庁タックスアンサー No.6105「課税の対象」）。
土地の取得価額に算入した場合であっても、解体工事費は課税仕入れになります。
| 内容 | 消費税の区分 | 理由 |
|---|---|---|
| 解体工事費 | 課税仕入れ | 解体業者に工事を依頼して代金を支払い、その代金に消費税が上乗せされているため |
| 取り壊した建物の帳簿価額 | 対象外 | 建物を帳簿から取り除くだけの社内の処理で、代金を支払う相手がいないため |
会計ソフトでは、固定資産除却損の消費税区分は対象外が初期設定です。そのまま入力すると、解体工事費に含まれる消費税を差し引けず、納める消費税が多くなります。
固定資産除却損で処理した解体工事費は、消費税区分を課税仕入れに直してください。
取り壊し費用を経費にするために残すべき証拠書類｜取得時の計画を示す資料
取り壊し費用を経費にするには、土地を取得した時点で建物を使う計画があったことを、資料で説明できる状態にしておく必要があります。
初めから取り壊す目的であったかどうかは客観的な事実から判断されるため、法人の説明を裏づける資料がなければ認められません。建物の取り壊しは金額が大きく、税務調査でも論点になります。
- 取得時の稟議書・取締役会議事録：建物をどのように使う計画で土地を取得したのかを記録に残します。
- 建物を使用していた実績を示す資料：賃貸借契約書や、事業で使用していた実態が分かる資料を保存します。
- 取り壊しを決めた理由の資料：老朽化の写真や修繕見積書は、取得後に事情が変わったことの説明に使えます。
書類が何も残っていない場合、初めから取り壊す目的であったと推定されやすくなります。土地を取得した時点で、後から説明できる資料を整えておくことが重要です。
まとめ｜取り壊し費用が土地の取得価額になるか経費になるかの3パターン早見表
取り壊し費用が土地の取得価額になるのは、土地とともに取得した建物で、初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的であった場合だけです。
残る2つのパターンでは、取り壊し費用は取り壊した事業年度の経費になります。
| 取り壊した建物 | 取得した時点の目的 | 取り壊し費用の扱い | 根拠 |
|---|---|---|---|
| ①土地とともに取得した建物 | 初めからその建物を取り壊して土地を利用する | 土地の取得価額に算入（資産） | 通達7-3-6 |
| ②土地とともに取得した建物 | 事業に使う計画があり、取り壊す事情は取得後に発生 | 取り壊した事業年度の経費 | 通達7-3-6の適用なし・No.5401 |
| ③以前から所有していた建物 | 土地とともに取得した建物ではないため判定は不要 | 取り壊した事業年度の経費 | 通達7-7-1 |
判断の基準時は、取り壊しを決めた時ではなく土地を取得した時です。取得から1年を過ぎた後の取り壊しであっても、取得時の目的が取り壊しであった場合は①に当たります。
取り壊し工事の発注前に、自社がどのパターンに当たるかを確認してください。迷った時は、土地を取得した時点で建物を使う計画があったかどうかに立ち返ってください。
建物の取り壊し費用に関するよくある質問
建物の取り壊し費用について、法人からよくいただく質問をまとめました。
- 法人が所有する建物を取り壊した費用は、経費にできますか？
-
土地とともに取得した建物を、初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的で取り壊した場合を除き、経費にできます。解体工事費と取り壊した建物の帳簿価額が、取り壊した事業年度の経費になります。
以前から所有していた建物を取り壊した場合は、取得した時点の目的にかかわらず経費になります。
- 建物付きの土地を購入し、その建物を取り壊した場合、解体工事費は土地の取得価額に含まれますか？
-
初めからその建物を取り壊して土地を利用する目的で購入した場合は、解体工事費は土地の取得価額に含まれます。取り壊した建物の帳簿価額も、同じく土地の取得価額に含めます。
分かれ目は取り壊した時期ではなく、土地を購入した時点でその建物を使う計画があったかどうかです。
- 建物付きの土地を購入し、1年を過ぎてから建物を取り壊せば、必ず経費にできますか？
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いいえ、必ず経費にできるわけではありません。法人税基本通達7-3-6は、取得後おおむね1年以内に取り壊しに着手した場合を、初めから取り壊す目的であったことが明らかな例として挙げているにすぎないためです。
購入した時点でその建物を取り壊して土地を利用する目的であった場合は、1年を過ぎてから取り壊しても、解体工事費と建物の帳簿価額は土地の取得価額になります。
- 建物付きの土地を購入し、1年以内に建物を取り壊した場合でも、経費にできることはありますか？
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あります。購入した時点では建物を事業に使う計画があり、その後にやむを得ない理由が生じて使用を断念した場合は、1年以内の取り壊しでも経費にできます（国税庁タックスアンサー No.5401）。
経費として認められるには、購入した時点で建物を使う計画があったことを示す稟議書や取締役会議事録を残しておくことが重要です。
参考文献
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