特定居住用宅地等の趣旨

特定居住用宅地等は、①被相続人(亡くなった人)又は②その生計一親族が、居住の用に供していた宅地等を「親族」が相続した場合に、その「親族」の相続後の住家を保護するための制度です。

例えば、父親(被相続人)と息子(親族)が同居していた場合です。

父親の死亡後、同居していた息子の住家を保護するために特定居住用宅地等の制度があります。

住家が保護される「親族」は以下の通りになります。

保護される親族
  1. 配偶者(配偶者特例)
  2. 被相続人と同居していた親族(同居特例)
  3. いずれ被相続人と同居予定であった持ち家のない親族(家なき子特例)
  4. 相続人と生計一の親族(生計一親族特例)

特定居住用宅地等に該当した場合、小規模宅地等の特例を適用でき、宅地(土地や借地権)の相続税評価額は80%減額されます

特定居住用宅地等の建物の所有者について

特定居住用宅地等に該当するためには、被相続人の所有の建物に被相続人や生計一親族が生活していた場合に限らず、親族名義の建物に被相続人や生計一親族が生活していた場合も含まれます

例えば、居住用の土地の名義が父親で居住用の建物の名義が息子の場合です。

この場合、親族間(親子間)で土地と建物を融通しているだけなので、たとえ、息子が建物を所有していたとしても、相続後の親族の居住を保護するという特定居住用宅地等の趣旨に背くものではありません。

よって、父親が居住用の建物を所有していなくても(息子が居住用の建物の所有者でも)、特定居住用宅地等に該当し、相続の際には、小規模宅地等の特例(宅地等の評価額に対して80%減額)を適用できることになります。

ただし、どんな場合でも建物の家賃や土地の地代は無償であることが条件になります。

有償の場合、親族間で土地・建物を融通しているのではなく、賃貸人と賃借人として賃貸借契約が成立してしまいます。

つまり、賃貸借として第三者取引関係となり、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例(80%減額)は適用できなくなります

ただし、有償の場合でも貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例(50%減額)は適用できる可能性があります

赤の他人が建物を所有していてはいけない!

「建物」の所有者が被相続人又は親族の場合、特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例(80%減額)を適用できるということでした。

しかし、被相続人の宅地等の上の建物が赤の他人の所有の場合、特定居住用宅地等には該当しなくなります

親族間での土地・建物の融通ではなくなるからです。

ただし、赤の他人が建物を所有している場合、通常、被相続人と赤の他人の間に借地権契約が締結されているはずです。

つまり、借地権契約が結ばれているので有償の地代が発生していることになります。

その場合は、使用貸借契約(地代を固定資産税と同額程度に設定している場合など)に該当しなければ、貸付事業用宅地等に該当することになります。

被相続人の宅地等の上に赤の他人が建物を所有している場合は、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例(80%減額)を検討するのではなく、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例(50%減額)を検討することになります。

なお、貸付事業用宅地等の場合、減額率が50%と特定居住用宅地等に比べて減額率が30%も下落してしまいます

しかし、貸付事業用宅地等に該当する場合、宅地自体が貸宅地評価になりますので、通常の宅地の評価額より大幅に減額されています

よって、貸付事業用宅地等に該当した方が相続税の評価額が低くなる可能性もあります