不動産購入をスムーズにするための関係業種に対する基本的な知識について

不動産を購入するためには、様々な業種の方の手助けを借りることになります。

その手助けを借りる際に、不動産の購入者が、関係業種に対する基本的な知識をもっていれば、交渉もはかどり、諸費用が安くなる場合もあります。

今回は、不動産購入をスムーズにするための関係業種に対する基本的な知識について説明していきます。

具体的には、不動産購入時に付き合いがある、不動産会社・司法書士・保険会社の基本的な知識について説明していきます。

不動産会社に対する基本的な知識について

不動産を購入するためには、宅地建物取引業者である不動産会社の手助けを借りなければなりません。

不動産会社の手助けを借りなければ、現在売りに出ている不動産情報すら調べることができません。

なお、独力でもインターネットで売りに出ている不動産情報をある程度確認できますが、情報が古かったり、情報が不正確だったりする場合があります。

よって、不動産会社専用の不動産情報交換サイト（レインズやアットホームの業者版等）を利用して情報収集する必要があります。

そして、不動産会社に不動産を見つけてもらい、不動産売買契約までこぎつけると成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

不動産会社に対する仲介手数料の上限額は、宅地建物取引法で以下のように定められています。

例えば、不動産の購入価格が5,000万円なら、（5,000万円×3％+6万円）×1.1=171.6万円が不動産会社に成功報酬として支払う上限の仲介手数料になります。

ポイントとなるのは、不動産会社に対する仲介手数料が成功報酬だということです。

つまり、不動産会社からすると契約までこぎつけなければ、それまでの仕事に対する報酬が一切貰えないということになります。

つまり、あなたが不動産の売買をする意志がないと判断されると不動産会社はまず動いてくれなくなります。

不動産会社からすると仕事をしても報酬をもらえないお客さんだと判断されるためです。

よって、不動産会社に行く前に、購入したい不動産に対するイメージと条件を最低限決めていくことをお勧めします。

イメージや条件は、不動産会社の担当者と話すうちに、変わっていって大丈夫です。

大切なのは、「あ、この人は本気で不動産を購入する意志がある人だな」と不動産会社の担当者に思わせることです。

司法書士に対する基本的な知識について

不動産を購入した後、①所有権移転登記や②抵当権設定登記をしてもらうために司法書士に仕事を依頼することになります。

司法書士に対する報酬は、完全に自由化（昔は上限と下限が決められていました）されています。

よって、不動産の売買金額、登記の状況、仕事を依頼する司法書士事務所との関係性などで、報酬額は千差万別になります。

あくまで参考程度ですが、複数の税務顧問先の支払報酬額から推察すると、司法書士に対する報酬は、10万円～20万円程度の場合が多いイメージです。

常時、不動産売買をしている不動産会社のお得意先の司法書士事務所だと報酬が3万円なんてこともあります。

なお、不動産購入の場合、銀行が司法書士の指定をすることも多いです。

融資実行日（不動産取引の決済日）に不動産の買主、売主、仲介の不動産会社、司法書士が融資先の金融機関に集まって手続きを行います。

この時点で所有権移転登記、抵当権設定登記のための書類は一通り揃っているのですが、司法書士が法務局に書類を持込み、手続をしてもらう時間があるため、まだ所有権移転登記・抵当権設定登記の手続き自体は行われていません。

銀行側からすると、買主が司法書士を連れてくると、抵当権設定登記を実行したふりをして、融資した金額を騙し取る可能性が懸念されます。

よって、銀行側が自分の信頼する司法書士を間にいれることで、安心して融資を実行することができるようになります。

以上のことから、不動産売買を頻繁に行う会社・個人事業主以外の場合、司法書士は指定される可能性があることを覚えておいてください。

ただ、司法書士に対する報酬は完全に自由化されているので、あまりに高い金額を提示された場合、司法書士に報酬の値下げ交渉をしてみる余地はあるでしょう。

保険会社に対する基本的な知識について

不動産購入時に火災保険や地震保険に加入するかは、不動産購入者の自由です。

ただ、火災や地震に見舞われると、修理や建て直しに莫大な金額がかかりますので、修理や建て直しにかかる費用を自分で調達できないと判断したら、火災保険や地震保険に加入する必要があります。

火災保険料や地震保険料は、購入した不動産の構造・広さ・築年数等で変ってきます。

銀行融資を受けている場合には、保険の加入自体が必須なこともあるようなので、その時々の状況で判断することになります。

保険の加入期間についてですが、1年ごとに契約することもできますが、最大加入年数の5年で提案されることも多いです。

保険期間5年で、火災保険や地震保険に入ることになると、火災保険料や地震保険料は前払いになります。

火災保険料や地震保険料が前払いの場合、不動産購入時の初期費用は多くなってしまいますが、その契約時の保険料率が適用されます。

近年では、保険料自体が年々急激に上昇しているので、可能な限り、5年契約にして保険料を前払しておいた方が、現状ではトータルの保険料の金額が少なくて済みます。