リフォーム費用の資本的支出と修繕費の判断基準について

資本的支出と修繕費とは？

不動産を購入したり、不動産を所有してある程度の期間が経つと必ず必要になるのが、リフォーム費用です。

リフォーム費用には、間取りの変更など部屋の価値をより高めるための支出もあれば、壁紙やフローリングの張り替えなどの原状回復ためだけの支出の場合もあります。

なお、税務上のリフォーム費用は、資本的支出と修繕費という２つのカテゴリーに分けられます。

資本的支出であれば、固定資産計上になり、減価償却を通して、緩やかに経費に計上され、修繕費であれば、即時に償却され、支出した年度の経費になります。

まずは、資本的支出と修繕費の違いを理解しましょう。

種類	内容
資本的支出	次のどちらかの条件を満たす支出です。 使用可能期間を延長させる支出（耐久性をアップするための支出） 資産の価値を増加させるための支出 例えば、１LDKの間取りの部屋を壁で仕切り、２LDKにするための支出は資産の価値を増加させるため、資本的支出と見なされます。
修繕費	破損箇所の修繕や定期的なメンテナンスのための支出です。 修理や原状回復のための支出は修繕費になります。 例えば、賃借人が退去して、汚くなった部屋の壁紙や床を張り替えた時の支出は、修繕費と見なされます。

リフォーム費用は修繕費となる方が有利

リフォーム費用が、資本的支出として固定資産に計上されると、リフォーム費用は、減価償却費を通して緩やかに経費に振り替えられていきます。

それに対して、リフォーム費用が修繕費に計上されれば、その年度の経費にダイレクトに計上することができます。

長い年月を考慮すれば、リフォーム費用を資本的支出で処理しても修繕費で処理してもリフォーム費用の全額が最終的に経費に計上されます。

ただし、修繕費に計上されれば、リフォーム費用を支出した年度に一発で経費に計上できるため、納税額を先に減らす効果が高く、経営上の資金繰りが有利になります。

また、資本的支出の場合は、翌年度以降も減価償却費の仕訳を複数年通して行わなければならず、経理処理的にも煩雑になるため、一発で仕訳が終わる修繕費の方が経理処理的にも楽です。

20万円未満のリフォーム費用は全額経費になります

リフォーム費用は、修繕費にした方が有利だということは分かりました。

それならば、どうしたら修繕費にできるかを考えていくのがベストでしょう。

まず、１つのリフォーム工事でかかる費用が20万円未満ならば、そのリフォームが資本的支出であった場合でも修繕費として処理できます。

例えば、アパートの床を畳からフローリングに変更するときにかかった費用が18万円だとします。

畳からフローリングに変更する工事は、資産の価値を増加させるための支出に該当し、資本的支出になります。

しかし、かかった費用が20万円未満のため、全額経費で計上できることになります。

ちなみに、「1つの」リフォーム工事でかかる費用が20万円未満と記載しましたが、例えば、2部屋同時に工事を行った場合、2つの部屋の工事は別々のリフォーム工事と考えられ、別々に20万円の判断をすることになります。

リフォーム費用が20万円以上になってしまったら

リフォーム費用が20万円以上になってしまったら、リフォームの目的が、資本的支出に該当するのか修繕費に該当するのかを判断することになります。

国税庁のホームページには、以下のようなステップ表がありますので、これに基づいて資本的支出か修繕費かを判断していくことになります。

（参照先：国税庁HPタックスアンサーNo1379　 修繕費とならないものの判定）

上記のステップ表を見て頂けると、前述した「20万円未満か」のところまでは、明確に判断できますが、その後のステップでは、少しずつ判断をしている人の価値観で結論が変わってくるように思えます。

ステップ表では、細かく色々書いてありますが、もし迷ってしまったら、原点に立ち返り、リフォーム費用が、①価値を高めるための支出か②耐久性を高めるための支出に該当するかどうかだけで判断してください。

客観的に見て、この２つの要件のどちらかに該当しそうな場合は、資本的支出として固定資産に計上してしまってください。

判断が明確にできないものは資本的支出にすることをお勧めします

税法上の資本的支出と修繕費は非常に争いがあるところで、様々な案件を通して、具体的な取り扱いが決められています。

しかし、個別具体的な事例では、資本的支出と修繕費のどちらか判断がつかないリフォーム費用も多々あります。

最終的に、価値を高める支出や耐久性を高める支出の定義は人によって異なるためです。

仮に税理士であっても、具体的な取り扱いがあるところ以外は、調査官との調整になり、修繕費としての計上を否認されるケースもよくあります。

税理士としては、否認されないような理論を考えて、調査官と議論することはできても、主張を押し通しきれない時もあります。

そうだとしたら、修繕費として通るか通らないかはっきりしない箇所で勝負して、リスクを負うより分からないのであれば、否認されにくい資本的支出に計上しておいた方が、結果的に業績や納税額も安定することになります。

それでも仮にどうしても修繕費にしたいリフォーム費用があるのであれば、否認されないように、きっちりとした筋書きを描き、理論的に説明できるだけの準備を万全に整えておくことが必要になるでしょう。