小規模宅地等の特例とは、亡くなった人(被相続人)が所有していた敷地について、一定の要件を満たす人が相続した場合、最大で80%も敷地の評価額を減額できる相続税の特例です。

相続においては、一つの敷地を共有で相続するよりは、一人の相続人が一つの敷地を相続した方が後々のトラブルも少なくなるため理想的だと考えらます。

ただし、実際の相続では、分割財産の都合上、敷地を共有で相続する可能性も十分に考えらます。

そこで今回は、小規模宅地等の特例の対象となる敷地を相続人間で共有取得した場合の特例の適用範囲について考えていきましょう。

小規模宅地等の特例での共有の基本的な考え方

小規模宅地等の特例の共有の考え方は縦割りです。

まずは、事例で確認していきましょう。

【事例1】
父親の相続にあたり、自宅の土地(400㎡)を母親と別居の息子が共有で相続しました。
小規模宅地等の特例を適用できる面積はどうなるでしょうか?

この事例では、母親のみが小規模宅地等の特例を適用することができます(配偶者がいる場合、別居の息子は小規模宅地等の特例を適用できません)。

そして、母親と別居の息子が共有で宅地等を相続した場合、小規模宅地等の特例を適用できる面積は縦割りになります。

つまり、400㎡の半分である200㎡について小規模宅地等の特例(居住用のため80%減額)が適用出来ることになります。

ビルや事務所などの宅地等を共有で取得した場合

居住用ではなく、事業用や貸付用であっても、共有の場合の小規模宅地等の特例の適用範囲の基本的な考え方は縦割りで同じです。

ただし、少々複雑になりますので、以下の事例でしっかり確認しましょう。

【事例2】
父親の所有していた住居兼事務所ビル(300㎡)とその敷地を母親と息子が共有で相続しました。
敷地の評価額は6,000万円です。
1階:貸店舗(100㎡ 貸家建付地の評価:0.79)
2階:息子の事務所(100㎡)
3階:母親の住居(100㎡)
敷地の相続税評価額はいくらになるでしょうか?

小規模宅地等の特例における共有の基本的な考え方は常に縦割りです。

1階~3階の敷地対応部分を母親と息子で縦割りに見ていくことになります。

【1階】
1階については、誰が建物所有者であるかで貸付事業用宅地等に該当するかどうかが異なり、小規模宅地等の特例を適用できる人が変わってきます

つまり、建物所有者の敷地のみが貸付事業用宅地等に該当することになりますが、今回の事例では母親と息子が共有で相続していますので、両者ともに貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例(50%減額)を適用出来ます

【2階】
2階については、息子の事務所になっており、息子の敷地部分に関しては特定事業用宅地等として小規模宅地等の特例(80%減額)が適用できます

母親は2階で事業を営んでいないので、母親の敷地部分に関しては、特定事業用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例を適用することはできなくなります

【3階】
3階については、母親が居住しているので、母親の敷地部分に関しては特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例(80%減額)が適用できます

息子は3階に住んでいないので、息子の敷地部分に関しては、特定居住用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例を適用することはできなくなります

敷地に対する小規模宅地等の特例の適用状況と面積をまとめると以下の図のようになります。

小規模宅地等の特例の共有の考え方について

①1階 母親の敷地(貸付事業用宅地等)
敷地評価額:6,000万円×3分の1(1階部分の面積)×2分の1(母親の持分)×0.79=790万円
相続税評価額:790万円-790万円×50%=395万円

②1階 息子の敷地(貸付事業用宅地等)
敷地評価額:6,000万円×3分の1(1階部分の面積)×2分の1(息子の持分)×0.79=790万円
相続税評価額:790万円-790万円×50%=395万円

③2階 母親の敷地(小規模宅地等の特例の該当なし)
敷地評価額:6,000万円×3分の1(1階部分の面積)×2分の1(母親の持分)=1,000万円
相続税評価額:1,000万円

④2階 息子の敷地(特定事業用宅地等)
敷地評価額:6,000万円×3分の1(1階部分の面積)×2分の1(息子の持分)=1,000万円
相続税評価額:1,000万円-1,000万円×80%=200万円

⑤3階 母親の敷地(特定居住用宅地等)
敷地評価額:6,000万円×3分の1(1階部分の面積)×2分の1(母親の持分)=1,000万円
相続税評価額:1,000万円-1,000万円×80%=200万円

⑥3階 息子の敷地(小規模宅地等の特例の該当なし)
敷地評価額:6,000万円×3分の1(1階部分の面積)×2分の1(息子の持分)=1,000万円
相続税評価額:1,000万円

よって、敷地の相続税評価額=395万円+395万円+1,000万円+200万円+200万円+1,000万円=3,190万円となります。