不動産購入時にかかる報酬や租税公課の勘定科目と仕訳の時期

2017年2月25日2025年7月25日

【この記事の対象者】

不動産の購入を考えている個人事業主
不動産の購入を考えている会社経営者
不動産を購入した会社の経理の人

不動産購入時にかかる報酬や租税公課の種類

不動産を購入した場合、いくつかの報酬や租税公課を支払うことになりますが、具体的には以下のようなものがあります。

不動産会社に支払う仲介手数料
印紙税
司法書士報酬
登録免許税
不動産取得税
火災保険料や地震保険料
固定資産税清算金

なお、上記以外にも、建物を購入した場合に、その建物に賃借人がいれば、敷金を引き継ぐことになります。

それでは、それぞれの仕訳をするときの勘定科目と仕訳をする時期を見ていきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産を購入した場合には、最大で売買価格の3％+6万円+消費税を不動産会社に仲介手数料として支払うことになります。

不動産会社に支払う仲介手数料は土地と建物の価格に按分して、それぞれの取得価額に含めます。

土地・建物の価格としては、①不動産売買契約書に記載された売買金額を利用する方法や②固定資産税評価額を利用する方法などがあります。

以下の条件の場合、土地・建物の取得価額に含める仲介手数料の金額を算定してください。
・仲介手数料の金額　60万円
・不動産売買契約書の土地・建物の売買金額　6,200万円
・不動産売買契約書の建物の消費税額　200万円

不動産売買契約書に土地・建物の売買金額が明記されている場合は、不動産売買契約書の売買金額で仲介手数料を按分することになります。

ただし、不動産売買契約書では、土地・建物の「個々の」売買金額が記載されず、建物の消費税額だけ記載されている場合も多いです。

その場合には、建物の消費税額から建物の価格を算定し、土地・建物の全体の売買金額から建物の価格を差し引いて土地の価格を算定することになります。

上記の事例では、建物の消費税額は200万円のため、建物価格は200万円÷10％（消費税率）＝2,000万円となります。

よって、土地の価格は、6,200万円－2,000万円－200万円＝4,000万円となります。

土地・建物の取得価額に含める仲介手数料の金額を計算すると以下のようになります。

建物：60万円÷（2,000万円+4,000万円）×2,000万円=20万円

土地：60万円÷（2,000万円+4,000万円）×4,000万円=40万円

なお、仕訳にすると以下のようになります。

スクロールできます

借方	金額	貸方	金額
建物土地	20万円 40万円	現金または預金	60万円

以下の条件の場合、土地・建物の取得価額に含める仲介手数料の金額を算定してください。
・仲介手数料の金額　60万円
・建物の固定資産税評価額　500万円
・土地の固定資産税評価額　1500万円

毎年6月頃に土地・建物の所有者に固定資産税課税証明書という書類が納税通知書と共に届きます。

この固定資産税課税証明書は不動産売買契約時に売主から買主に引き継がれます。

買主は引き継いだ固定資産税課税証明書の土地・建物の「評価額」の金額を利用して土地・建物の取得価額に含める仲介手数料の金額を計算します。

土地・建物の取得価額に含める仲介手数料の金額を計算すると以下のようになります。

建物：60万円÷（500万円+1,500万円）×500万円=15万円

土地：60万円÷（500万円+1,500万円）×1,500万円=45万円

なお、仕訳にすると以下のようになります。

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借方	金額	貸方	金額
建物土地	15万円 45万円	現金または預金	60万円

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に印紙を貼り付け、消印（印紙と契約書にまたがるように印鑑などを押すこと）することにより支払われたことになります。

よって、印紙を購入した時は、貯蔵品という流動資産勘定で仕訳を行い、不動産売買契約書に貼り付けて、消印した時に租税公課という勘定科目で必要経費（個人事業主）又は損金（会社）に振り替えます。

印紙を20万円購入した。
不動産売買契約書に10万円の印紙を貼り、消印した。
金銭消費貸借契約書に5万円の印紙を貼り、消印した。
期末に5万円分の印紙が余っている。

【印紙を購入したとき】

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借方	金額	貸方	金額
貯蔵品	20万円	現金または預金	20万円

【印紙を契約書に貼り付け、消印した時】

借方	金額	貸方	金額
租税公課	15万円	貯蔵品	15万円

※ 期末に残っている印紙の5万円分は貯蔵品（資産勘定）で繰り越します。

司法書士報酬

不動産を購入した場合、①土地・建物の所有権移転登記や②抵当権の設定登記などをするため、司法書士に仕事を依頼することになります。

司法書士に対する報酬は、支払報酬料という勘定科目処理し、必要経費（個人事業主）又は損金（会社）になります。

所有権移転登記の報酬 10万円
抵当権設定登記の報酬 5万円

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借方	金額	貸方	金額
支払報酬料	15万円	現金または預金	15万円

登録免許税

登録免許税は、①土地・建物の所有権移転登記や②抵当権の設定登記の際に発生する税金です。

事業用で使用する不動産の場合、通常、不動産売買の決済日に司法書士が立会い、その司法書士に司法書士報酬とともに支払うことになります。

登録免許税は、租税公課という勘定科目で処理し、必要経費（個人事業主）又は損金（会社）になります。

土地の登録免許税 10万円
建物の登録免許税 15万円
抵当権の登録免許税 5万円

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借方	金額	貸方	金額
租税公課	30万円	現金または預金	30万円

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入した時に発生する税金です。

不動産取得税は、租税公課という勘定科目で処理し、必要経費（個人事業主）又は損金（会社）になります。

ただし、不動産取得税の納付通知書に記載されている通知日付が必要経費又は損金にできる日です。

納付通知書が送られてくるのは、不動産売買契約を締結した3か月～6か月後なので、だいぶ経ってから必要経費又は損金に算入できることになります。

土地の不動産取得税 5万円
建物の登録免許税 10万円

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借方	金額	貸方	金額
租税公課	15万円	現金または預金	15万円

火災保険料や地震保険料

火災保険料や地震保険料は、通常、掛け捨てタイプの保険なので、保険料という勘定科目で処理し、必要経費（個人事業主）又は損金（会社）に計上します。

ただし、保険加入期間の最長である5年間を保険期間として一括でお金を支払っている場合、期間按分して当年度の該当期間分を必要経費又は損金に算入しなければなりません。

翌年度以降の保険料の前払分は、前払費用という勘定科目で処理し、時の経過とともに必要経費（個人事業主）又は損金（会社）に振り替えられます。

当社は12月末決算の不動産会社であり、不動産の購入にあたり7月に以下の保険料を支払った。
・火災保険料60万円（5年分）を支払った。
・地震保険料5万円（1年分）を支払った。

【保険料を支払ったとき】

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借方	金額	貸方	金額
前払費用（資産勘定）保険料（経費）	60万円 5万円	現金または預金	65万円

※ 火災保険料は5年分を前払いしているので、いったん資産勘定である前払費用にします。

【期末日後の処理】

借方	金額	貸方	金額
保険料	6万円	前払費用（資産勘定）	６万円

※ 前払費用に計上されていた火災保険料の半年分（7月～12月分）を経費勘定である保険料に振り替えます。
よって、60万円÷5年×6か月÷12か月＝6万円となります。

固定資産税清算金

固定資産税は、1月1日時点の土地・建物の所有者に毎年課税される地方税です。

つまり、不動産をいつ売却しても、不動産の売主は、1月１日～12月31日までの1年分の固定資産税を支払う義務があります。

よって、不動産売買取引が生じた場合、売主が支払う義務がある固定資産税を買主と調整するために、固定資産税清算金というお金を買主から売主に支払う慣行があります。

固定資産税清算金は、建物と土地の価格で按分し、それぞれの取得価額に含めます。

固定資産税自体は税金のため、経費算入されそうですが、税務署の考え方では、固定資産税清算金はあくまで売主と買主が取引をする上で合意した任意の清算金であり、税金ではなく、当事者間の利益調整と考えられるため、売買代金の一部とみなして、建物と土地の価格で按分し、それぞれの取得価額に含めるという見解をとっています。

なお、建物の取得価額の含まれた固定資産税清算金は、売買価格の一部とみなされるため、消費税課税取引になります。

消費税の取り扱いには十分注意してください（以下の事例で確認してください！）。