固定資産税の納税額は毎年変わる！経理処理の方法と共に解説します！

2017年3月11日2025年8月23日

土地・建物の固定資産税の制度は、とても複雑で、税務相談時に、「評価額が3年に1度しか改定されていないのになぜ納税額が変わるのか？」や「経理処理はどのタイミングで行えばよいのか？」という質問をよく受けます。

そこで今回は、固定資産税の納税額が毎年変わる理由や経理処理の方法（ちょっとした節税対策の方法も含めて）を解説していきます。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる土地・建物の評価額です。

不動産取得税や登録免許税を賦課するための基準としても利用され、経理処理では、不動産売買時の土地・建物の取得価額の按分方法として利用されることもあります。

土地の固定資産税評価額

土地の固定資産税評価額は、実勢価格を踏まえて、総務省発表の「固定資産税評価基準」に基づいて計算されます。

個々の土地の固定資産税評価額は、不動産鑑定価格や地価公示の価格情報を元に、細かい調整を入れて計算し、大体公示価格の70％程度になります。

なお、土地の評価方法としては、固定資産税評価額以外にも、相続税評価額、公示地価、実勢価格などがありますので、整理しておきましょう。

【土地の評価額の整理】

実勢価格: 実際の土地の売買価格のことですが、売主と買主の個別的事情等により、公示地価とは乖離することも多いです。
公示地価: 地価公示法に基づき、毎年1月１日に国土交通省が算定した価格（公表は３月）で、一般的な売買価格（実勢価格）の基礎になる価格です。
固定資産税評価額: 公示地価の70%程度の価格になることが多く、全国地価マップの「固定資産税路線価」で計算することができます。
相続税評価額: 公示地価の80%程度の価格になることが多く、全国地価マップの「相続税路線価」で計算することができます。

建物の固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額は、「評価時点」の再建築価格－年数による減価（3年に1度改定）で計算できます。

再建築価格とは、総務省発表の「固定資産税評価基準」に基づいた、評価時点で同じ建物を再建築した場合の原価になります。

よって、①施工業者の利益が含まれている新築建物の建築費、②経済の動向によって変化する中古建物の取得価額とは、価格が乖離することになります（大体①、②の価格の6割ぐらいと言われています）。

減価とは、建物を使用していると、その使用分だけ建物の価値が減少していくので、それを金額で表したものです。

経理処理の減価償却費の考え方に近いですが、固定資産税の減価は最大80％の価格で止まりますので、評価時点の再建築価格の20％の価格は、固定資産税評価額として必ず残ることになります。

土地に対する固定資産税の納税額は、毎年改定される可能性あり！

土地と建物に対する固定資産税の「評価額」は、3年ごとの１月１日に改定されます。

例えば、×1年１月１日に固定資産税評価額が改定された場合、次の改定が行われる×4年１月１日まで、土地・建物に対する固定資産税評価額は改定されません。

実際の固定資産税評価額の改定時期は、以下の通りです。
2021年（令和3年）、2024年（令和6年）、2027年、2030年、2033年…

ただし、土地の固定資産税評価額から算出される「課税標準額」は、毎年改定される可能性があります。

課税標準額とは、納税額を計算する元になる金額で、課税標準額×1.4％で固定資産税の納税額は計算されます。

この課税標準額は、固定資産税評価額を元に決定されますが、固定資産税評価額の改定年度に、過度に土地の価格が上昇している場合、負担調整措置という制度が発動します。

つまり、負担調整措置のお陰で、固定資産税評価額が急上昇しても、課税標準額は、毎年緩やかにしか上昇しないことになります。

ただし、課税標準額が毎年緩やかに上昇するので、固定資産税の納税額も毎年緩やかに上昇していくことになります。

なお、建物の固定資産税評価額に関しては、負担調整措置という制度が無いので、固定資産税評価額＝課税標準額となり、基本的に納税額は3年ごとの改定となります。

固定資産税の経理処理方法について

最後に、固定資産税の経理処理方法を確認しておきましょう。

税務上、固定資産税は、賦課決定のあった事業年度に仕訳をすることが原則です。

つまり、固定資産税額が課税されることが決定した時に、経理上は、租税公課（借方）と未払費用（貸方）を計上することになります。

【固定資産税賦課決定日（原則）】

スクロールできます

借方	金額	貸方	金額
租税公課	400円	未払費用	400円

そして、固定資産税の支払日に未払費用を取り崩すことになります。

【固定資産税支払日（原則）】

スクロールできます

借方	金額	貸方	金額
未払費用	400円	現金	400円

ただし、固定資産税の租税公課計上は支払日でも構わないという認容規定がありますので、実務上は、下記の仕訳で済ますことも多いでしょう。

【固定資産税支払日（容認）】

スクロールできます

借方	金額	貸方	金額
租税公課	400円	現金	400円

固定資産税の支払いは、一括支払いか4回の分割支払いかを選べます。
毎年4月～5月頃に固定資産税納税通知書と共に一括支払いと分割支払の納付書が送られてきますので、好きな方で納付すると良いでしょう。
なお、分割支払いを行っていて、当年度の黒字が予想される場合は、納期限が翌年度以降のものも期末前に納税してしまいましょう。
納税分だけ租税公課が増えるので、利益を圧縮し、節税対策になります。