相続税の小規模宅地等の特例の中で、特定居住用宅地等に次いで利用頻度が高いのが、貸付事業用宅地等です。
今回は、特定居住用宅地等に該当する可能性が低い敷地を貸付事業用宅地等に該当させて小規模宅地等の特例を適用できないかを検討していきます。
2次相続で使える貸付事業用宅地等
1次相続では、配偶者が宅地を相続すれば、ほぼ間違いなく特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（80％減額）が適用できます。
2次相続では、配偶者がすでにこの世にいないため、次の世代（子供や孫）が宅地を相続することになります。
そして、2次相続で次の世代（子供や孫）が宅地を相続する場合、特定居住用宅地等の要件を満たさず、小規模宅地等の特例（80％減額）を適用することが困難な場合も多いです。
すなわち、子供や孫の宅地の相続が特定居住用宅地等の相続に該当し、小規模宅地等の特例を適用するためには、①生前に被相続人と同居していたこと、又は、②別居していた場合は、相続人（子供や孫）に持ち家がないことなどの厳しい要件が必要になります。
よって、総合的に考えて、2次相続では特定居住用宅地等としての小規模宅地等の特例の適用が難しい場合もあり得ます。
しかし、都心部を中心に宅地の相続税評価額が高い場合、高額な相続税が発生する可能性があり、なんとしても小規模宅地等の特例を適用し、相続税の納税額を下げたい場合があります。
そんな場合には、貸付事業用宅地等に該当させれば、小規模宅地等の特例が出来ることになります。
貸付事業用宅地等の減額割合や摘要面積について
貸付事業用宅地等の減額割合は50％となり、特定居住用宅地等の減額割合の80％より減額率的には30％も低いことになります。
また、小規模宅地等を適用できる宅地の面積も貸付事業用宅地等は200㎡が限界で、特定居住用宅地等の330㎡には及ばないことになります。
しかし、貸付事業用宅地等は、貸宅地評価（土地を貸している場合）もしくは貸家建付地評価（家を貸している場合）で相続税法上は評価されます。
よって、通常の宅地等の評価額より相続税法上は、もともと減額された評価額になっており、場合によっては、特定居住用宅地等の80％よりも減額割合が大きくなることも考えられます。
また、限度面積ですが、一般的な居住用の宅地の場合、30坪（100㎡）～60坪（200㎡）が多く、貸付事業用宅地等の限界である200㎡でもそこまで困る機会はありません。
貸付事業用宅地等の事業の範囲
貸付事業用宅地等に該当するためには、被相続人（亡くなった人）又は被相続人と生計一の親族が貸付事業を行っていなければなりません。
貸付事業はアパート・マンション・事務所などの建物の貸し付けだけでなく、駐車場や駐輪場の貸し付けも該当します。
また、所得税法上の事業的規模（5棟10室）基準を満たしていなくても、小規模宅地等の特例上は貸付事業に該当するので、1室でも部屋を貸し付けていれば貸付事業用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（50％減額）を適用できる可能性があります。
貸付事業用宅地等にするための注意点
特定居住用宅地等に該当しない場合でも、貸付事業用宅地等に該当すれば、小規模宅地等の適用を受け、相続税は減額できます。
また、被相続人の相続の3年前までなら、意図的に貸付事業用宅地等に該当させることも可能です。
所得税法上の事業的規模（5棟10室）も関係なく、1室からでも相続税法上は事業に該当するので、被相続人の意思で貸付事業を始めるのは非常に有意義だと考えられます。
ただし、絶対に忘れてはいけないのは、税法上の判断はどうあれ、貸し付けという事業を新しく始めるという事実です。
仮にあなたが不動産貸付業を始めようとすると、不動産会社（仲介手数料）や建設会社（建物の建築費用）にかなりの金額が支払われることになります。
金額単位が大きいため、多くの事業者が相続税を引き下げるための提案をしてくることになります。
しかし、忘れてならないのは、取引先であるあなたの利益ではなく、自社の利益を第一に考えている事業者が一定数いることです。
不動産貸付業の問題は、扱う金額が多額になることと、税法などが複雑に絡み合って売却という出口までなかなか事業が成功しているかどうか判断できないことです。
職業柄、相続税対策で不動産貸付業を始めた人の決算書を多く見ていますが、必ずしも成功している人ばかりではありません。
厄介なことに事業が失敗している可能性があっても、長年かけて徐々に顕在化していくので、事業を営んでいる本人ですら事の重大性に気付いていないこともあります。
もし、あなたが事業を新しく始めるのであれば、是非、信頼できる不動産会社や建設会社を見つけられるように吟味してください。
もし、見つけられないようならば、相続税を支払うことも検討すべきです。
事業により、負の財産を残すよりは相続税控除後の正の財産を残すことが重要な場合もあると考えられます。
