不動産管理会社を設立する12のメリット｜個人事業主の節税・相続対策を税理士が解説

「家賃収入は増えているのに、手元に残る資金が想定より少ない…」とお感じではないでしょうか。

不動産賃貸業を営む個人事業主の税金は超過累進税率（＝所得が増えるほど税率が上がる仕組み）で計算されるため、所得（＝家賃収入から経費を差し引いた利益）が増えるほど手取りの伸びは鈍くなります。何もしなければ、所得税・住民税で所得の半分近くが税金になることもあります。

本記事では、個人事業主が不動産管理会社を設立すると得られる12のメリットを、節税8つ・相続対策4つに分けて一覧で整理します。各メリットの詳しい解説記事へのリンクも用意しましたので、関心のある項目からお読みください。

不動産管理会社の設立で個人事業主が得られる12のメリット【早見表】

不動産管理会社を設立するメリットは、「毎年の節税」と「将来の相続対策」の2方向で合計12項目あります。

不動産管理会社とは、大家（＝個人事業主）が所有する賃貸物件の管理・転貸・所有を担うために、大家自身や親族が設立する会社です。会社を設立する目的は事業拡大だけでなく、税金の仕組みを個人から法人へ切り替えることにあります。

12のメリットを一覧にすると次のとおりです。右列のリンクから各メリットの解説へ移動でき、各章には詳しい解説記事へのリンクも用意しています。

No.	メリット	区分	本文の解説
①	法人税と所得税の税率差で節税できる	節税	①の解説へ
②	役員報酬で家族に所得分散して税率を下げられる	節税	②の解説へ
③	役員報酬に給与所得控除が適用され経費が増える	節税	③の解説へ
④	法人契約の生命保険料を損金にできる	節税	④の解説へ
⑤	不動産の売却損を家賃収入と相殺できる	節税	⑤の解説へ
⑥	経営セーフティ共済の掛金を全額損金にできる	節税	⑥の解説へ
⑦	役員社宅の家賃・維持費を経費にできる	節税	⑦の解説へ
⑧	事業用物件を会社に集めて消費税を減らせる可能性がある	節税	⑧の解説へ
⑨	役員報酬で本人の相続財産の増加を抑えられる	相続	⑨の解説へ
⑩	会社の株式を通じて財産を早めに子や孫へ移せる	相続	⑩の解説へ
⑪	無償返還届出書で土地の相続税評価額を下げられる	相続	⑪の解説へ
⑫	会社所有の不動産には相続登記の費用がかからない	相続	⑫の解説へ

ただし、12のメリットのうちどれを利用できるかは、設立する不動産管理会社の形態によって変わります。次の章で、形態ごとの違いを確認します。

不動産管理会社の3つの形態（管理委託・サブリース・所有）で節税メリットの大きさは変わる

不動産管理会社の形態は管理委託方式・サブリース方式・所有方式の3つで、どれを選ぶかで12のメリットのうち利用できる項目が変わります。

形態は物件ごとに選べるため、既存物件は管理委託方式やサブリース方式、新たに購入する物件は所有方式というように使い分けることもできます。形態ごとに個人から会社へ移せる所得の金額が異なるため、節税効果には差が出ます。

形態	概要	利用できるメリット	向いている人
管理委託方式	個人所有の物件の管理を会社に委託し管理料を払う	①〜④・⑥・⑦・⑨・⑩（いずれも効果は小さめ）	小規模から始めたい人（解説記事）
サブリース方式	会社が物件を一括借り上げして入居者に転貸する	①〜④・⑥・⑦・⑨・⑩（家賃差額が会社の所得）	家賃収入が安定している人（解説記事）
所有方式	会社が物件を購入・所有する	①〜⑫すべて	新たに物件を購入する人・相続対策を重視する人（解説記事）

3つの形態の違いと選び方は個人事業主が法人化する場合に利用できる不動産管理会社の形態で詳しく解説しています。

ここからは、不動産業を専門とする税理士が12のメリットを①から順に解説します。

メリット①：法人税（固定税率）と所得税（超過累進税率）の税率差で節税できる

不動産管理会社を設立して所得を会社に移すと固定税率の法人税が適用されるため、所得が一定額を超える個人事業主は納税額の合計を減らせます。

個人事業主の所得税は5％〜45％の7段階で、所得が増えるほど税率が上がります（国税庁タックスアンサーNo.2260「所得税の税率」）。住民税10％を加えると、最高税率は55％に達します。

一方、資本金1億円以下の会社の法人税は、年800万円以下の所得に15％、800万円超の部分に23.2％の固定税率です（国税庁タックスアンサーNo.5759「法人税の税率」）。

法人住民税・法人事業税などの地方税を加えた実効税率（＝所得に対して実際に負担する税金の割合）でも、法人はおおむね34％が上限です。

所得が少ないうちは個人の方が税率は低いため、会社が有利になるのは、不動産所得が年500万円前後を超えてからです。

会社を設立すると、登記費用などの設立費用に加え、赤字でも毎年かかる法人住民税の均等割（年7万円程度）や決算・申告の税理士報酬などの維持費用が発生します。

所得が少ないうちは税率差による節税額よりこれらの費用の方が大きくなり、会社を設立するとかえって手元に残る資金が減ってしまいます。

会社設立が有利になる所得の目安金額は、税率・控除・維持費用を織り込んで不動産管理会社の設立メリット・デメリット完全ガイドで試算しています。

メリット②：役員報酬で配偶者・親族に所得分散して税率を下げられる

不動産管理会社を設立して配偶者や親族を役員にすれば、大家1人に集中していた所得を役員報酬で複数人に分け、適用される税率を下げられます。

仕組みは次のとおりです。家賃収入をいったん会社の収入にし、会社がその中から大家本人・配偶者・子に役員報酬を支払うと、1つだった所得が受け取った人ごとの所得に分かれます。

個人事業主のままでは、家賃収入から生じる不動産所得は大家1人の所得として高い税率で課税されます。会社を通して役員報酬に分ければ、配偶者や子はそれぞれ自分の所得として、自分の税率で所得税を計算します。

所得税は所得が大きいほど高い税率がかかるため、例えば1,000万円の所得を大家1人で受け取るより、家族3人に分けて受け取る方が各人に適用される税率は低くなります。

所得を複数人に分けて各人に低い税率を適用させ、家族全体の税額の合計を減らすのが所得分散の効果です。

メリット③：役員報酬に給与所得控除が適用され経費が増える

不動産管理会社から受け取る役員報酬には給与所得控除が適用されるため、実際の支出なしに経費を増やしたことと同じ効果があります。

給与所得控除とは、給与（役員報酬）の金額に応じて一定額を概算の経費として差し引ける制度です（国税庁タックスアンサーNo.1410「給与所得控除」）。個人事業主の不動産所得には、給与所得控除に相当する概算経費はありません。

例えば役員報酬が500万円なら、500万円×20％＋44万円＝144万円が給与所得控除になります。役員1人につき給与所得控除が適用されるため、家族役員が増えるほど控除の合計も増えます。

役員報酬（年額）	給与所得控除額（令和7年分以降）
190万円以下	65万円
190万円超〜360万円以下	収入金額×30％＋8万円
360万円超〜660万円以下	収入金額×20％＋44万円
660万円超〜850万円以下	収入金額×10％＋110万円
850万円超	195万円（上限）

メリット②の所得分散とメリット③の給与所得控除を組み合わせた節税額の試算は、両方をまとめて解説した法人の役員報酬で節税する方法をご覧ください。

メリット④：法人契約の生命保険料を損金（＝会社の経費）にできる

同じ保障内容の生命保険でも、個人契約では所得控除が最大4万円にとどまるのに対し、不動産管理会社の法人契約にすれば保険料の全部または一部を損金にでき、節税効果が大きくなります。

個人事業主が生命保険料を支払った場合、所得税の生命保険料控除は一般の生命保険で年間最大4万円です（国税庁タックスアンサーNo.1140「生命保険料控除」）。年間100万円の保険料を支払っても、所得から差し引けるのは4万円にとどまります。

一方、不動産管理会社が契約者・保険金受取人となり、役員を被保険者とする法人契約にすれば、支払った保険料を会社の損金にできます。損金にできる割合は、最高解約返戻率（＝解約時に戻る金額の割合）によって決まります。

最高解約返戻率が50％以下なら全額、50％超70％以下なら6割、70％超85％以下なら4割が損金にできる目安です（法人税基本通達9-3-5の2）。

例えば、4割損金の契約で年間100万円の保険料を支払うと、40万円が損金になり、個人契約の控除4万円と比べて所得から差し引ける金額は36万円多くなります。

保険の種類ごとの損金ルールと注意点は不動産経営者の生命保険節税で解説しています。

メリット⑤：不動産の売却損（譲渡損失）を家賃収入と相殺できる

不動産管理会社が所有する賃貸物件を売却して損失が出た場合、個人事業主では認められない家賃収入との相殺ができるため、会社全体の税金を減らせます。

売却損（譲渡損失）とは、物件の購入金額より低い金額で売却した場合に生じる損失です。例えば、5,000万円で購入した物件を4,000万円で売却すれば、1,000万円の売却損が生じます。

個人事業主が賃貸物件を売却して損失が出ても、その損失は同じ年に別の不動産を売却して生じた利益（売却益）としか相殺できません。

家賃収入（不動産所得）から差し引くことは認められていないため、売却損が生じた年でも家賃収入には通常どおり課税されます（国税庁タックスアンサーNo.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」）。

一方、会社の税金は、家賃収入と物件の売却損益を区別せず、1年間のすべての収入と費用を合算して計算します。売却損が1,000万円生じれば、家賃収入による所得がその分だけ減少し、法人税も減少します。

売却損が大きく、その年の所得だけでは相殺しきれない場合にも救済措置があります。

青色申告の会社なら、相殺しきれなかった赤字を翌年以降10年間繰り越し、将来の所得から差し引けます（国税庁タックスアンサーNo.5762「青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除」）。

個人と会社で不動産を売却した場合の税金の違いは個人事業主より会社の方が不動産の売却に有利な理由で解説しています。

メリット⑥：経営セーフティ共済の掛金を全額損金にできる

不動産管理会社を設立すると、個人事業主の不動産所得では必要経費にできない経営セーフティ共済の掛金を、年240万円まで全額損金にできます。

経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済）とは、取引先の倒産に備えて掛金を積み立てる国の共済制度です。掛金は月5,000円〜20万円（年240万円）で、40か月以上納めれば解約時に全額が戻ります（中小機構「経営セーフティ共済の特色」）。

個人事業主も加入自体はできますが、不動産所得しかない大家は掛金を必要経費にできません（中小機構 よくあるご質問「不動産賃貸業の個人事業主は加入できますか」）。

一方、不動産管理会社が加入すれば、支払った掛金の全額をその年の損金にできます。

例えば、年240万円の掛金を支払えば会社の所得が240万円減り、法人税等の実効税率を約30％とすると年約72万円の税金が減ります。

解約手当金は受け取った年の所得になるため、解約時期の設計まで含めた活用法は経営セーフティ共済の節税をご覧ください。

メリット⑦：役員社宅の家賃・維持費を会社の経費にできる

個人事業主が自宅として居住する物件では経費にできない家賃や維持費を、不動産管理会社の役員社宅にすれば会社の経費にできます。

役員社宅とは、会社が住宅を借りるか所有し、役員に住まいとして貸す仕組みです。個人事業主が自宅の家賃や固定資産税を支払っても、生活費として扱われるため不動産所得の経費にはなりません。

会社が第三者から住宅を借りて役員に社宅として貸す場合、役員から一定の家賃（賃貸料相当額）を受け取れば、会社が支払う家賃との差額を損金にできます（国税庁タックスアンサーNo.2600「役員に社宅などを貸したとき」）。

賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額などをもとに計算する金額で、一般に相場の家賃よりかなり低くなります。

例えば会社が月20万円で借りた住宅を役員に貸し、賃貸料相当額の月4万円を役員から受け取ると、差額の月16万円（年192万円）が会社の損金になります。

役員側は家賃4万円の負担で住めるうえ、差額は給与として課税されません。

会社所有の物件を役員の社宅にした場合も、社宅部分の固定資産税・減価償却費・借入金利息・修繕費は損金になります。

第三者に貸した場合のような家賃収入はなくなりますが、個人では経費にできなかった支出が会社の経費に変わります。

賃貸料相当額の計算方法や社宅家賃の設定方法は社宅の家賃を経費に計上する節税対策で解説しています。

メリット⑧：事業用物件を会社に集めて消費税の負担を減らせる可能性がある

個人に居住用物件を、不動産管理会社に事業用物件を集めると、会社が納める消費税の負担を減らせる可能性があります。

居住用物件の家賃は消費税が非課税で、事務所や店舗などの事業用物件の家賃は課税です。

会社に事業用物件を集めると、会社の課税売上割合（＝売上のうち消費税がかかる売上の割合）が高まり、支払った消費税を差し引ける割合が増えます（国税庁タックスアンサーNo.6405「課税売上割合の計算方法」）。

ただし、個人と会社のどちらが所有しているかの実態（登記・契約・入金口座）が整っていないと税務調査で否認される余地があります。物件の配分は、所有形態や契約内容を含めて設立前に設計しておく必要があります。

会社側の消費税の考え方は不動産賃貸業を営む会社の消費税で解説しています。

メリット⑨：役員報酬で大家本人の相続財産の増加を抑えられる

不動産管理会社を設立して収益の一部を会社に移し、配偶者や子に役員報酬を支払えば、大家本人の相続財産の増加を抑えられます。

個人事業主のままでは、毎年の家賃収入がそのまま大家本人の預金として蓄積され、相続財産が増え続けます。会社を通せば、家賃収入の一部は本人を経由せずに家族へ移ります。

配偶者や子が受け取った役員報酬は、将来の相続税を納めるための資金にもなります。相続を待たずに財産を移せる点が、役員報酬を活用した相続対策の利点です。

メリット⑩：会社の株式を通じて相続財産を早めに子や孫へ移せる

不動産管理会社の設立時から子や孫を株主にしておけば、株価が低いうちに会社の財産（＝将来の相続財産）を子や孫へ移転できます。

株式とは会社の所有権を分けた持ち分で、会社の財産は株式を持つ人（株主）のものです。

したがって、会社にどれだけ財産が蓄積されても、大家本人が株主でなければ、その財産は本人の相続財産にはなりません。

設立したばかりの会社は財産が少ないため、株式の価値（株価）も低く、子や孫に株式を持たせても贈与税はほとんどかかりません。会社に所得が蓄積されると、会社の財産が増えて株価も上がります。

株主が子や孫であれば、設立後に上がった株価の分は、贈与や相続の手続きを経ることなく最初から子や孫の財産になります。個人事業主のままでは家賃収入が本人の財産として積み上がるのと比べ、大きな違いです。

すでに大家本人だけが株主の場合は、株価が上がる前に株式を子や孫へ贈与するのが一般的です。贈与税の基礎控除（年110万円）の範囲内で毎年少しずつ贈与すれば、贈与税をかけずに移転できます。

メリット⑪：土地の無償返還届出書で土地の相続税評価額を20％下げられる

大家の土地を不動産管理会社に賃貸して会社が建物を建て、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すると、その土地（貸宅地）の相続税評価額は自用地価額の80％になります。

借地権とは、建物を建てるために他人の土地を借りる権利です。会社が大家の土地を借りて建物を建てると、通常は会社に借地権が生じ、権利金の授受がなければ会社が借地権相当額の利益を受けたものとして課税される可能性があります（法人税基本通達13-1-7）。

「土地の無償返還に関する届出書」とは、将来会社が土地を無償で返還することを、土地所有者と会社が連名で税務署に届け出る書類です。届出書を提出しておけば、上記の借地権に対する課税は行われません。

届出書を提出したうえで、大家が地代を受け取る賃貸借契約にしておくと、大家の土地は貸宅地として自用地価額の80％で評価されます（国税庁「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」）。

なお、土地の評価から差し引かれた20％相当額は、借地権として会社の財産に含めて株式を評価します。

大家本人が会社の株式を保有していると、土地で減った分の一部が株式の評価額として本人の相続財産に戻るため、株主を子や孫にしておくと効果が大きくなります。

会社に貸す土地が貸付事業用宅地等に該当すれば、200㎡まで評価額がさらに50％減額されます。要件は国税庁タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」に記載されています。

メリット⑫：会社所有の不動産には相続登記の登録免許税がかからない

不動産管理会社が所有する不動産は、大家が亡くなっても所有権が会社に残るため、相続登記もその登録免許税も発生しません。

個人所有の不動産を相続すると、相続人への所有権移転登記に固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります（国税庁タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」）。評価額1億円の土地なら40万円で、司法書士報酬も別途必要です。

会社所有なら相続の対象は不動産ではなく会社の株式に置き換わり、株式の名義変更には登録免許税も司法書士報酬もかかりません。相続する不動産の金額が大きいほど、登記費用の差も大きくなります。

参考文献

• 国税庁タックスアンサーNo.2260「所得税の税率」
• 国税庁タックスアンサーNo.5759「法人税の税率」
• 国税庁タックスアンサーNo.1410「給与所得控除」
• 国税庁タックスアンサーNo.1140「生命保険料控除」
• 国税庁 法人税基本通達9-3-5の2「定期保険等の保険料に相当多額の前払部分の保険料が含まれる場合の取扱い」
• 国税庁タックスアンサーNo.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」
• 国税庁タックスアンサーNo.5762「青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除」
• 国税庁タックスアンサーNo.2600「役員に社宅などを貸したとき」
• 国税庁タックスアンサーNo.6405「課税売上割合の計算方法」
• 国税庁 法人税基本通達13-1-7「権利金の認定見合せ」
• 国税庁「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」
• 国税庁タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
• 国税庁タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」
• 中小機構「経営セーフティ共済の特色」
• 中小機構 よくあるご質問「不動産賃貸業の個人事業主は加入できますか」