不動産賃貸業のリフォーム費用を修繕費にするか固定資産にするかの一覧

不動産賃貸業を行っているといろいろなリフォーム作業をすることになります。

リフォーム作業が、①修繕費にあたり経費計上されるか、②資本的支出として固定資産計上されるか、あるいは、③新規資産の取得として固定資産に計上されるかは実務上非常に微妙なものが多いところです。

今回は、不動産賃貸業に関わるリフォーム費用の修繕費（経費）計上と固定資産計上の例をたくさん記載していきます。

基本的なものはすべて網羅しているので、リフォーム時は該当箇所を見つけて仕訳をして下さい。

修繕費（経費）になるリフォーム作業

まずは、事業者にとって一番ありがたい修繕費（経費）になるリフォーム作業の例です。

なお、以下の例以外でも、20万円未満のリフォーム費用は全額修繕費として経費に計上できるのでそちらも覚えておきましょう。

賃貸用不動産の部屋の床に大きな穴が開いてしまったので床を修理した。

修繕費（経費）として処理することができます。

賃貸人の退去時に床と壁紙の現状回復工事を行った。

修繕費（経費）として処理することができます。

外壁塗装を行った。

外壁塗装は定期的に行わないと、建物の劣化スピードが速くなります。

通常は、現状回復費用と見なされ、修繕費（経費）として処理されます。

屋上の防水工事を行った。

雨漏りのために防水工事を行った場合、通常は、修繕費（経費）として処理することができます。

窓ガラスが割れてしまったので取り替えた。

原状回復なので、修繕費（経費）として処理することができます。

ふすまが破れてしまったので取り替えた。

原状回復なので、修繕費（経費）として処理することができます。

障子が破れてしまったので取り替えた。

ふすまと同様、現状回復なので、修繕費（経費）として処理することになります。

畳の表替えを行った。

修繕費（経費）として処理することができます。

エレベーターのインバーターやロープを取り替えた。

消耗品の取替のため、原状回復にあたり、修繕費（経費）として処理することができます。

資本的支出又は新規取得として固定資産に計上するリフォーム費用

修理や改良が①固定資産の使用可能期間を延長させるか②価値を増加させるものである場合は、資本的支出として固定資産に計上しなければなりません。

また、元の資産を廃棄して、新しい資産に取り替える場合は、①旧資産の除却処理（固定資産除却損として未償却残高を経費処理）と②新規取得資産の固定資産計上を行わなければなりません。

インターフォンをカメラ付きインターフォンに交換した。

旧資産を除却して、新規取得資産を固定資産計上します。

よって、カメラ付きインターフォンは、工具器具備品に該当し、6年で減価償却します。

ただし、カメラ付きインターフォンは、通常30万円未満で購入できるでしょうから、少額減価償却資産の特例が適用され消耗品費（経費）で処理される可能性が圧倒的に高いでしょう。

なお、交換前の古いインターフォンが工具器具備品に計上されており、帳簿価格が残っているようならば、固定資産除却損という勘定科目で除却処理してください。

ポストの交換工事をした。

旧資産を除却して、新規取得資産を固定資産計上します。

よって、新しいポストは、工具器具備品に該当し、10年で減価償却します。

ただし、新しいポストの値段が30万円未満の場合、少額減価償却資産の特例が適用され消耗品費（経費）で処理することができます。

なお、交換前の古いポストが工具器具備品に計上されており、帳簿価格が残っているようならば、固定資産除却損という勘定科目で除却処理してください。

また、最近では、宅配ボックスを設置することもありますが、宅配ボックスの税務上の扱いはポストの税務上の扱いと同じになります。

給湯器が古くなったので交換した。

旧資産を除却して、新規取得資産を固定資産計上します。

新規取得の給湯器で取り外しができない場合は、建物附属設備に該当し、15年で減価償却します。

新規取得の給湯器で取り外しができる場合は、工具器具備品に該当し、6年で減価償却します。

ただし、30万円未満の給湯器を賃貸用不動産に設置する場合、少額減価償却資産の特例が適用できるので、消耗品費（経費）として処理されます。

なお、交換前の古い給湯器が建物附属設備や工具器具備品に計上されており、帳簿価格が残っているようならば、固定資産除却損という勘定科目で除却処理してください。

鳩避けネットを取り付けた。

新しく取り付けたのなら新規資産の取得になるので、固定資産勘定で処理することになります。

取り外せるのなら工具器具備品勘定で、建物に付着しているのなら建物勘定で処理します。

駐車場を石砂利からアスファルトに変更した。

資本的支出として、固定資産計上することになります。

勘定科目としては構築物に該当し、10年で減価償却します。

自転車置場を設置した。

新設の場合は、新規資産の取得なので、固定資産勘定で処理することになります。

勘定科目としては構築物でしょう。

コインランドリーを設置した。

新設の場合は、新規資産の取得なので、固定資産勘定で処理することになります。

勘定科目としては構築物でしょう。

なお、コインランドリーで使用する洗濯機や乾燥機も新規資産の取得なので、固定資産勘定で処理することになります。

勘定科目は機械装置になります。

和室を洋室にするために、畳をフローリングに変えたり、押入れをクローゼットに変える工事を行った。

資本的支出として固定資産計上されることになります。

固定資産の勘定科目としては、建物勘定になるでしょう。

部屋の間取りを２DKから１LDKに変更した。

資本的支出となり固定資産計上する必要があるでしょう。

勘定科目は建物勘定になるでしょう。

ユニットバスに改修した。

基本的にユニットバスは取り外しができず、改修工事後は、建物と一体となってしまうので、全額建物勘定で処理されることになります。

なお、ユニットバスの耐用年数ですが、当初建物に付した耐用年数と同じ耐用年数を利用することになります。

論点が多いところなので、以下の記事で詳細にまとめていますので、併せてご確認ください。

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システムキッチンを入れ替えた。

基本的にシステムキッチンは取り外しができず、改修工事後は、建物と一体となってしまうので、全額建物勘定で処理されることになります。

なお、システムキッチンの耐用年数ですが、当初建物に付した耐用年数と同じ耐用年数を利用することになります。

論点が多いところなので、以下の記事で詳細にまとめていますので、併せてご確認ください。

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トイレの改修工事を実施した。

トイレを全面改装した場合、資本的支出となり全額建物勘定で処理されることになります。

その場合の耐用年数ですが、当初建物に付した耐用年数と同じ耐用年数を利用することになります。

ただし、状況によって建物以外の勘定科目になる場合も多いところなので、以下の記事で詳細にまとめましたので、併せてご確認ください。

不動産業専門の川崎公認会計士・税…

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