中古物件を購入した後に支出した資本的支出の耐用年数について

不動産賃貸業を営んでいる限り、物件の購入は必須になります。

そして、購入した物件が必ずしもそのままの状態で賃借人に貸せるとは限りません。

例えば、築年数が経過している物件を購入した場合、お風呂なしの部屋があったりします。

私の所有している物件にもありますが、お風呂なしの物件については本当に需要がないです。

そこで、お風呂を設置する工事をしたとします。

お風呂を設置する工事は、税務上資本的支出に該当し、また、安くても1室100万円ぐらいかかる工事になり、20万円未満の工事ではないので、固定資産計上しないといけなくなります。

中古物件を購入した後に支出した資本的支出に関しては、固定資産計上しなくてはならないとして、それでは減価償却費を計算するための耐用年数はどう考えたらよいでしょうか？

今回は中古物件を購入した後に支出した資本的支出の耐用年数について考えていきましょう。

資本的支出について

事業主が所有している物件の修理や改良のために支出した金額のうち、物件の価値を高めるか物件の耐久性を増すことになる部分に対応する金額が資本的支出になります。

資本的支出に該当した場合、所有している物件とは別の固定資産を新規に取得したものとみなして減価償却を行うことになります。

中古物件の耐用年数の決定方法

中古物件の耐用年数の決定方法については、税務上はいろいろな計算方法がありますが、実務上はほぼ下記の計算式になります。

なお、下記の計算式で出てくる「法定耐用年数」とは、税務上決められている新規物件の見積り利用期間のことで、耐用年数表で決められています。

物件購入後の資本的支出の耐用年数について

税法上、新しく支出した資本的支出部分は、中古物件本体と種類及び耐用年数を同じくする固定資産を新たに取得したものとすると定めています。

よって、中古物件の耐用年数については、上記の「中古物件の耐用年数の決定方法」で説明した計算方法で算出しているため、中古物件に対して、資本的支出を行い、新規取得資産として減価償却をするとしても、耐用年数については、その中古物件と同じ耐用年数を適用することになります。

つまり、資本的支出部分の減価償却については、法定耐用年数を使用するのではなく、中古物件の耐用年数と同じ耐用年数を使用することになります。

例えば、木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入しユニットバスを設置する工事を行った場合、そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、購入した木造物件の耐用年数の4年（22年×20％）で減価償却されることになります。

中古物件の再取得価額の50％超の資本的支出を行う場合

中古物件を購入した後、中古物件に対して再取得価額（中古資産の新品価額）の50％相当額を超える資本的支出を行った場合、税法上はもはや「新品の物件を購入したのと同じでしょ！」と考えます。

よって、中古物件本体についても、物件の新規取得時に使用する「法定耐用年数」を適用して減価償却を計算するため、資本的支出部分についても「法定耐用年数」を適用して減価償却を計算することになります。

つまり、木造の住宅用中古物件の取得であっても法定耐用年数の22年で減価償却するので、資本的支出部分についても法定耐用年数の22年で減価償却することになります。