不動産購入時の経営上の意思決定のポイントと税金等の関係について！

不動産購入時の税金・手数料の種類

不動産を購入するときには、不動産本体の価格以外に税金や手数料がかかります。

具体的な税金や手数料の種類としては以下の通りです。

これら全部の税金や手数料を合わせると、大体、不動産本体価格の8％～10％ぐらいになります。

よって、もし不動産を購入するのなら、不動産本体価格の1.1倍程度のお金を調達する必要があります。

不動産購入時の税金や手数料の総合計を確認してみよう

不動産購入の前提条件が以下の場合、税金や手数料の合計額がいくらになるか確認してみましょう。

なお、かなり複雑な計算式になるので、各々の計算式が分からなければ、売買金額に対する税金や手数料の合計額（<計算結果>の合計の所）だけを把握できれば十分です。

＜前提条件＞

不動産の引渡日	×1年9月1日
不動産本体の取引金額	5,000万円
銀行借入金額	4,000万円
建物固定資産税評価額	1,500万円
土地固定資産税評価額	2,000万円

＜計算結果＞

税金や手数料	金額
不動産取得税	120万円
登録免許税	86万円
不動産会社に対する仲介手数料	171.6万円
火災保険料・地震保険料	20万円
信用保証協会への信用保証料	69.3万円
売主がすでに支払っている固都税の清算金 ※5	19.9万円
合計	486.6万円

不動産取得税

【不動産取得税の計算式】

不動産取得税＝固定資産税評価額×不動産取得税率

建物の不動産取得税：1,500万円×4％=60万円
土地の不動産取得税：2,000万円×3％=60万円
合計：60万円+60万円=120万円

登録免許税

【登録免許税の計算式】

土地・建物の登録免許税 ＝固定資産税評価額×登録免許税率（2%）
抵当権設定登記の登録免許税＝抵当権設定金額×登録免許税率（0.4%）

建物の所有権移転の登録免許税：1,500万円×2％=30万円
土地の所有権移転の登録免許税：2,000万円×2％=40万円
抵当権設定の登録免許税：4,000万円×0.4％=16万円
合計：30万円+40万円+16万円=86万円

不動産会社に対する仲介手数料

【不動産会社に対する仲介手数料の計算式】

（不動産本体の取引金額×3%+6万円）×消費税率

仲介手数料：（5,000万円×3％+6万円）×1.1（消費税率）=171.6万円

火災保険料・地震保険料

【火災保険料・地震保険料の注意点】

最長５年間前払できます。保険料が上がっている期間に保険に加入する場合は、５年契約の方が保険料が有利になりますが、一度に出ていくお金は５年分のため多くなります。

火災保険料・地震保険料：20万円（ここでは、1年分前払い、金額は所与とします。）

信用保証協会への信用保証料

【信用保証協会への信用保証料の計算式】

信用保証料＝融資金額×信用保証料率×借入月数÷12か月×分割係数

信用保証料：4,000万円×0.45%×84か月÷12か月×0.55＝69.3万円（借入月数84か月、信用保証料率、分割係数は所与とします）

固定資産税・都市計画税の清算金

【固定資産税・都市計画税の清算金の計算式】

固定資産税・都市計画税の清算金＝固定資産税評価額×固定資産税率（都市計画税率）×未経過日数÷365日
※ 固定資産税率：1.4%、都市計画税率：0.3%

建物の固定資産税：1,500万円×1.4％=21万円
建物の都市計画税：1,500万円×0.3％=4.5万円
土地の固定資産税：2,000万円×1.4％=28万円
土地の都市計画税：2,000万円×0.3％=6万円
固都税合計：21万+4.5万円+28万円+6万円=59.5万円
日割り計算：59.5万円×122日（9月1日~12月31日まで）÷365日=19.9万円

結論

上記の具体例では、不動産本体の購入価格（5,000万円）の9.7％である486.6万円が税金や手数料で追加で発生する費用ということでした。

ただし、実際には、それぞれの税金に軽減措置の特例があったり、信用保証料率等の誤差があるため、多少パーセンテージは前後するでしょう。

つまり、不動産購入に対する税金や手数料の総額は、実際に不動産を購入するまで概算金額しかわからないということになります。

しかし、不動産を購入する時に大切なことは、どんな場合でも変わらず、次の2点に集約されますので覚えておきましょう。